GDL 1/25: Impossibilità di protrarre una locazione avente per oggetto un fondo inedificato
Pretura del Distretto di Lugano in re F. s H. / R.C. SA del 29 gennaio 1993

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Impossibilità di protrarre una locazione

avente per oggetto un fondo inedificato

Art. 272 CO

La locazione avente per oggetto un fondo indelicato non ha carattere commerciale e non può dunque essere protratta neppure se il conduttore ha eretto sul fondo costruzioni mobiliari.

Estratto dai considerandi:

- Che il 25 settembre 1987 F.F. (di cui gli istanti sono successori in diritto) e l' impresa di costruzioni B. SA (ora R.C. SA), sottoscrissero un contratto di locazione dove gli istanti concedevano in locazione alla convenuta "una porzione di ca. mq. 1' 400.00 (millequattrocento metri quadrati) del mappale n. 387 sito nel territorio del Comune di B.", per una durata iniziale di anni 5 (dal 1.10.1987 al 1.10.1992) con proroga automatica di anno in anno in difetto di tempestiva disdetta con preavviso trimestrale.

Al punto 4 di tale contratto veniva pattuito che:

"L' impresa generale di costruzioni E.B. SA è autorizzata ad installare, a sue spese, il suo magazzino. L' installazione rimane di proprietà dell' impresa B. e sarà rimossa al termine del contratto.

Al termine del contratto il terreno verrà riconsegnato al proprietario nello stato in cui si trova attualmente".

- Che in data 14 giugno 1992 i locatori disdicevano il contratto di locazione per fine settembre 1992, mediante semplice scritto raccomandato;

- Che il Tribunale federale in DTF98 11 199 ha giudicato che la locazione avente per oggetto un fondo inedificato non ha carattere commerciale e pertanto l' inquilino non può formulare richiesta di proroga, neppure se ha eretto sul fondo costruzioni mobiliari. In tale occasione il TF ha tuttavia riservato - in casi assolutamente eccezionali - I' applicazione analogica delle norme sulla protrazione. Nuovamente il 25.07.1990 la massima istanza ha ribadito tali concetti (Droit du bail n. 3/1991, n. 8), giudicando che un contratto di un terreno con rampa, dove l' inquilino esercita un' attività di recupero olii usati, non ha carattere commerciale e non può quindi essere prorogato;

- Che il TF si è dunque limitato a rinviare, in casi eccezionali, all' applicazione analogica delle norme sulla proroga (nuovi artt. 272 e ss. CO) ma ciò non significa che, qualora dette situazioni particolari si realizzino, il contratto assume carattere di commerciale. Tale conclusione nelle sentenze della massima istanza non si legge e pertanto neppure è data l' esigenza della disdetta su formulario ufficiale (art. 266i CO). La disdetta è dunque da considerare perfettamente valida;

- Che resta pertanto da esaminare se può essere concessa una protrazione. La risposta deve essere negativa, siccome quelle fattispecie eccezionali riservate dal TF nelle sentenze citate non si realizzano in concreto.

E' ben vero che il contratto di locazione era di durata indeterminata, come pacifico è che l' installazione del magazzino è avvenuta con il consenso del locatore. D' altro canto fu però pattuita tra le parti la rimozione dell' installazione alla fine della locazione con rimessa del terreno nello stato originario; ma soprattutto non è stato provato in causa che a ragione delle circostanze in cui si è perfezionata la pattuizione contrattuale, la conduttrice poteva contare che il contratto non sarebbe stato disdetto per una data prevedibile. Al contrario, in concreto essa ha comunque avuto a disposizione 5 anni per ammortizzare i costi del magazzino e quell' esistenza di un diritto di prelazione doveva indurla a pensare che intenzione del locatore era comunque di vendere il mappale.