GDL 12/43: Protrazione della locazione e adeguamento della pigione nel periodo di proroga

Art. 272 e segg. CO

Dopo 10 anni di locazione una protrazione unica e definitiva di un anno si giustifica se il locatore evidenzia un impellente bisogno proprio di natura famigliare.

Per limitare i disagi della parte locatrice durante i periodi di protrazione, appare possibile adeguare la pigione pre-cedentemente dovuta dall'inquilino.

Se però l'Ufficio di conciliazione non si è espresso sull'adeguamento di pigione, contrariamente al Pretore, un adeguamento della pigione appare impraticabile in quanto la decisione di prima istanza è insanabilmente carente.

Seconda Camera civile del Tribunale d'appello in re AO / AP del 7 gennaio 2008

Estratto dai considerandi

Nota finale: La procedura presso il Tribunale di appello avrebbe potuto conoscere anche un altro esito se lo stesso Tribunale cantonale avesse deciso sulla protrazione e avesse rinviato gli atti all'Ufficio di conciliazione per assumere una decisione sull'adeguamento di pigione durante il periodo di protrazione.

Inoltre, è anche pensabile che deducendo la vertenza presso l'Autorità giudiziaria dopo la prima fase presso l'Autorità conciliativa, la Pretura competente fosse comunque abilitata a rendere un giudizio completo sulla base del principio che, aprendosi la fase giudiziaria, l'intervento dell'Autorità conciliativa decade completamente (ritenuto proprio che il ricorso all'Autorità giudiziaria non costituisce un'impugnazione della precedente decisione dell'Ufficio di conciliazione).

In fatto:

A. Il 20 novembre 1996 la Comunione ereditaria composta degli eredi fu, in qualità di locatori e AP1 e AP2, come conduttori hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento sito al piano terreno dello stabile denominato in via (doc. A). Il contratto era stato concluso per una durata di cinque anni ed è stato rinnovato, dopo tale termine, tacitamente. La pigione era stata fissata in fr. 1'650.-- mensili oltre alle spese accessorie. Il 10 luglio 2006 AO1 ha acquistato lo stabile situato in via (doc. D) e, il 12 luglio successivo, ha disdetto con modulo ufficiale notificato separatamente a entrambi i coniugi il contratto di locazione con AP1 e AP2 per il 28 febbraio 2007 (doc. B1 e B2) "avendo acquistato la proprietà per abitarvi personalmente" (doc. C).

B. Il 24 luglio 2006 AP1 e AP2 hanno adito l'Ufficio di conciliazione di Bellinzona chiedendo l'annullamento della disdetta, in via subordinata la concessione di una protrazione di quattro anni. Il locatore si è opposto alle domande degli istanti e ha chiesto, in via subordinata, che la protrazione sia concessa per un massimo di sei mesi con un adeguamento della pigione a fr. 2'100.-- mensili oltre spese (risposta 22 settembre 2006, pag. 9 punto 5). Il 7 novembre 2006 l'Ufficio di conciliazione ha accolto parzialmente la domanda dei conduttori, accordando una protrazione fino al 31 dicembre 2007 (inc. rich. Ufficio di conciliazione).

C. Il locatore si è rivolto con istanza 23 novembre 2006 alla Pretura di Bellinzona, chiedendo di accertare la validità della disdetta 12 luglio 2006 per il 28 febbraio 2007, negando qualsivoglia protrazione della locazione, in via subordinata al massimo fino al 30 settembre 2007 con adeguamento della pigione dal 1° marzo 2007 a fr. 2'100.-- mensili oltre spese. All'udienza di discussione 18 dicembre 2006 i convenuti si sono opposti alle domande, postulando la conferma della decisione dell'Ufficio di conciliazione. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale. Nelle proprie conclusioni scritte 13 gennaio 2007 i conduttori si sono confermati nel loro punto di vista, mentre l'istante, con memoriale 15 gennaio 2007, ha ribadito la sua posizione, salvo richiedere in via subordinata la fissazione della protrazione al massimo fino al 31 agosto 2007. Statuendo con sentenza 7 marzo 2007, il Pretore ha accolto parzialmente l'istanza, concedendo una protrazione unica e definitiva fino al 31 dicembre 2007 e aumentando il canone di locazione per il periodo di protrazione a fr. 2'000.-- mensili oltre spese accessorie.

D. AP1 e AP2 sono insorti con un appello 20 marzo 2007, con il quale chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere la domanda di adeguamento della pigione. Con osservazioni 23 aprile 2007 AO1 propone la reiezione del gravame.

In diritto:

1. Nella fattispecie il Pretore ha accertato che uno dei figli dei conduttori è affetto da gravi handicap, che nel corso del 2007 avrebbero imposto un delicato intervento chirurgico seguito da un lungo periodo d'immobilità forzata dell'interessato. Egli ha altresì accertato che i conduttori si erano adoperati, ancor prima di ricevere la disdetta del rapporto di locazione, per trovare una sistemazione alternativa, acquistando un appartamento che sarebbe stato consegnato loro entro il 31 dicembre 2007. Il primo giudice ha poi ritenuto che anche i fabbisogni dei familiari del locatore erano degni di tutela, poiché per le loro condizioni di salute non era più possibile vivere nella loro attuale abitazione, disposta su tre piani. Di conseguenza, egli ha concesso una protrazione unica e definitiva fino al 31 dicembre 2007. Sulla scorta della relazione 12 settembre 2006 (doc. W), per il periodo di protrazione egli ha inoltre adeguato il canone di locazione di fr. 1'650.-- mensili oltre spese accessorie a fr. 2'000.-- mensili più spese.

2. Gli appellanti contestano in questa sede solo la decisione del Pretore di adeguare la pigione durante il periodo di protrazione. Essi sostengono anzitutto che egli non avrebbe potuto chinarsi sulla questione, poiché l'Ufficio di conciliazione "non era entrato nel merito della richiesta". Una richiesta di adeguamento, poi, avrebbe dovuto rispettare le esigenze di forma poste dall'art. 269d CO (appello, pag. 3 segg.). Da parte sua, il locatore sostiene che ciò che importa è il fatto di aver sottoposto la questione all'Ufficio. Questi, in ogni caso, non avendo statuito alcunché in merito, è come se avesse respinto la domanda di adeguamento (osservazioni, pag. 2 segg.).

2.1. Secondo l'art. 272c cpv. 1 CO ciascuna parte può chiedere che, nella decisione di protrazione, il contratto venga ade-guato alla nuova situazione. Per quanto concerne il locatore, egli è dispensato dall'adempiere i requisiti di forma posti dall'art. 269d CO. Su simili richieste l'autorità di conciliazione in materia di locazione ha competenza decisionale (Weber, in: Basler Kommentar, 4a edizione, N. 6b ad art. 273 CO; MP 1996/4 pag. 222; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 513; Roberti, Institut und Verfahren der Schlichtungsbehörde in Mietsachen, dissertazione, Zurigo 1993, pag. 82). Essa non agisce d'ufficio, bensì a richiesta di parte. Se quest'ultima non introduce una simile domanda dinanzi all'Ufficio di conciliazione in occasione della domanda di protrazione, allora non può proporla dinanzi al giudice (MP 1996/4 pag. 223; DTF 102 II 12, in particolare pag. 16 consid. 2b).

Se il contratto non è stato modificato nella decisione di protrazione, esso permane quindi valido senza alcun cambiamento durante la protrazione. Sono tuttavia salve, giusta il cpv. 2 dell'art. 272c CO, le possibilità legali d'adeguamento. In tal caso il locatore che vuole aumentare la pigione dovrebbe – tra le altre cose – comunicare la sua intenzione al conduttore mediante un modulo approvato dal Cantone, pena la nullità dell'aumento (art. 269d CO), a meno che il locatore e il conduttore concordino l'aumento della pigione (Weber in: op. cit., N. 6 ad art. 272c CO). Se non che, siccome l'aumento può essere richiesto solo per la prossima scadenza di disdetta (art. 269d cpv. 1 CO) e il locatore ha già disdetto il rapporto di locazione, poi protratto, è controversa in dottrina la questione di sapere se sussiste ancora la possibilità, da parte sua, di richiedere un simile aumento (Weber in: op. cit., N. 5a ad art. 272c CO con riferimenti). Va inoltre detto che l'uso del modulo potrebbe essere tralasciato solo a patto che l'inquilino sia stato a conoscenza del suo diritto di contestare un simile aumento e che abbia rinunciato a esercitarlo senza subire pressioni da parte del locatore, quale ad esempio la minaccia di un'eventuale disdetta (DTF 128 III 419 consid. 2.4.2, 123 III 70 consid. 3b; da ultimo: II CCA, sentenza inc. 12.2006.220 del 24 aprile 2007, consid. 2a).

2.2. Nella fattispecie il locatore ha chiesto dinanzi all'Ufficio di conciliazione, qualora fosse stata accordata una protrazione, un adeguamento della pigione a fr. 2'100.- mensili più spese (risposta 22 settembre 2006, pag. 9 punto 5). Nella sua decisione 7 novembre 2006 l'Ufficio non si è pronunciato su tale domanda, limitandosi a statuire sulla protrazione. Va dapprima spiegato che, come detto (sopra, consid. 2.1), una domanda di adeguamento formulata in occasione di una procedura di protrazione della locazione non deve rispettare, al contrario di quanto asserito dagli appellanti, le esigenze di forma previste dall'art. 269d CO. La questione da porsi è invece quella di sapere se il fatto, per l'autorità di conciliazione, di non essersi espressa in merito pregiudichi la possibilità del locatore di proporre una simile domanda dinanzi al giudice.

2.3. Quando l'Ufficio di conciliazione non si pronuncia su una domanda che gli è stata sottoposta, sebbene abbia potere decisionale in tale ambito, non si è in presenza di alcuna decisione. Le parti non possono quindi adire il giudice ai sensi dell'art. 273 cpv. 5 CO. In tal caso, si è in presenza, semmai, di un caso di denegata giustizia (Higi in Zürcher Kommentar, 4ª edizione, N. 132 ad art. 273 CO e N. 19 ad art. 272b CO; Lachat, op. cit., pag. 517). Il locatore sostiene che siccome l'Ufficio di conciliazione non ha statuito al riguardo, è come se avesse respinto la domanda di adeguamento. Tale tesi non può tuttavia essere seguita, poiché dal silenzio dell'autorità su una domanda a lei sottoposta non si può ragionevolmente dedurne la reiezione, bensì, per i motivi testé illustrati, l'assenza di decisione. Ne consegue che il Pretore, mancando una decisione dell'Ufficio di conciliazione sull'adeguamento del canone di locazione, non avrebbe potuto pronunciarsi sulla questione. Al contrario di quanto richiesto dagli appellanti, l'istanza di adeguamento del canone di locazione non è tuttavia da respingere, bensì da dichiarare irricevibile (Higi, op. cit., N. 135 ad art. 273 CO). Dato l'esito del giudizio, non è necessario pronunciarsi sulle altre censure sollevate con l'appello (pag. 4 segg.).