GDL 12/42: Una tempestiva domanda di seconda protrazione paralizza un'eventuale
istanza di sfratto
Per respingere un'istanza di sfratto formulata dal
locatore alla scadenza della prima protrazione è sufficiente per il Pretore constatare
che tempestivamente è stata depositata una domanda di seconda protrazione della
locazione presso l'Ufficio di conciliazione.
L'istanza di sfratto diviene quindi irricevibile in
presenza di una domanda di seconda protrazione e il Pretore deve attendere la decisione
dell'Ufficio di conciliazione e l'eventuale istanza locativa delle parti.
Soltanto con l'esaurimento delle varie istanze giudiziarie
che si occuperanno della domanda di seconda protrazione sarà dunque possibile inoltrare
una domanda di sfratto.
Seconda Camera civile del Tribunale d'appello in re AO1 /
AP1 del 16 gennaio 2008
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1.
Il 6 agosto 2002 le parti hanno stipulato
un contratto di locazione per l'esercizio pubblico M. che è giunto a scadenza il
31 agosto 2005. La domanda di proroga della locazione sino al 31 agosto 2007, chiesta
dalla conduttrice AP1, è stata accolta dall'Ufficio di conciliazione in materia
di locazione ma negata, in seguito, dal Pretore di Bellinzona
la cui sentenza è stata confermata, con decisione 21 giugno 2007, da questa Camera.
Il Tribunale federale, adito dalla conduttrice con ricorso in materia civile 31
luglio
2.
Il 26 giugno 2007 AP1 ha presentato all'Ufficio di conci-liazione
in materia di locazione una richiesta di seconda pro-trazione della locazione.
3.
Il 4 luglio 2007 AO1 ha chiesto lo sfratto di AP1 argomen-tando
che la locazione, a seguito della decisione di rifiuto della
protrazione di questa Camera, era cessata già con ef-fetto al 31 agosto 2005, situazione
confermata dalla sen-tenza del Tribunale federale che dichiarava privo di oggetto
il ricorso della locatrice nei confronti della sentenza d'ap-pello.
Il Segretario assessore, con il decreto qui impugnato, ha stabilito che la sentenza
che negava la prima protrazione era cresciuta in giudicato e che una protrazione
di fatto del contratto di locazione non poteva essere
paragonata con la protrazione prevista dalla legge, con la conseguenza di accogliere
la domanda di sfratto.
AP1 ha presentato tempestivo ricorso chiedendo che l'istan-za di sfratto sia respinta
mentre la controparte, con le sue osservazioni all'appello, ha chiesto la conferma
del decreto impugnato. Delle argomentazioni delle parti si dirà, per quanto necessario,
nel seguito dei considerandi di diritto.
4.
L'art. 27 della Legge cantonale di
applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali d'abitazioni
e commerciali e di affitto prescrive che le contestazioni della disdetta e la richiesta
di protrazione del rapporto di locazione sospendono gli effetti della disdetta.
Con questa norma si vuole evitare che durante il corso di una procedura di contestazione
della disdetta e di protrazione si possa, prima della definitiva decisione sia dell'Ufficio
che del giudice quando la scadenza della disdetta è intervenuta,
essere confrontati con domande di sfratto. Di conseguenza la situazione dei rapporti
tra le parti, perdurante la procedura, è definitivamente chiarita e un'eventuale
istanza di sfratto in queste condizioni permette al giudice
dello sfratto di dichiarare questa domanda intempestiva e quindi di respingerla
in limine litis. È quello che avrebbe dovuto fare il
Segretario Assessore a fronte dell'affermazione della convenuta di aver presentato,
all'Ufficio di conciliazione un'istanza per la seconda
protrazione (cfr. verbale discussione 29 agosto 2007, pag. 2 punto 3), fatto non
contestato dalla controparte e comprovato dalla comunicazione dello stesso Ufficio
(cfr. lettera 2 luglio 2007 dell'Ufficio di conciliazione all'istante). Tanto bastava
per respingere la domanda di sfratto che, del resto, si rivelava prematura (per
le conseguenze di una domanda prematura vedi Cocchi/Trezzini,
CPC-TI ad art.
5.
L'appello deve così essere accolto con tasse, spese e ripetibili
di prima e seconda istanza a carico dell'istante ed appellata
AO 1.