GDL 12/40: Disdetta notificata allo scopo di ristrutturare lo stabile e protrazione della locazione

Art. 271 cpv. 1 e art. 272 CO

Il Tribunale federale ha già avuto modo di rilevare che di principio la disdetta notificata per motivi economici non è contraria alla buona fede, il locatore essendo legittimato ad ottimizzare il reddito del bene locato nei limiti fissati dalla legge.

Anche la disdetta notificata al fine di procedere a lavori di ristrutturazione dello stabile per poi locare gli appartamenti ad una pigione superiore è ammissibile se la nuova pigione non è abusiva.

In concreto, stante la validità della disdetta, tenuto conto dei rispettivi interessi delle parti, appare giustificato concedere una protrazione della locazione.

Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re B. / S. del 18 dicembre 2007 (Sentenza confermata dalla Seconda Camera civile del Tribunale di appello)

Estratto dai considerandi

1. I coniugi B. conducono in locazione dal 1995 l'appartamento di 4 locali al quarto piano di uno stabile, in virtù di un contratto venuto in essere con la proprietaria dello stabile. La pigione annua è stata fissata in fr. 13'800.-- pagabili in rate mensili di fr. 1'150.--, cui va aggiunto l'acconto delle spese accessorie di fr. 1'800.-- annui (doc. B).

2.a) Con modulo ufficiale 9/10 ottobre 2002 indirizzato alla signora B. la parte locatrice notificava la disdetta del contratto di locazione per il 30 giugno 2003 (doc. C e D). Su richiesta dell'inquilina (doc. E), con scritto 31 ottobre 2002 l'amministrazione adduceva quale motivazione dell'invio della disdetta l'intenzione della locatrice di procedere alla ristrutturazione degli appartamenti (doc. F). Tale disdetta veniva prontamente contestata dai coniugi B. dinanzi al competente Ufficio di conciliazione con istanza 8 novembre 2002 (Inc. no. 208/02 UC).

2.b) In occasione dell'udienza del 16 dicembre 2002 dinanzi all'Ufficio di conciliazione le parti sospendevano la procedura in vista di addivenire ad una soluzione bonale della vertenza (verbale UC del 16 dicembre 2002 in Inc. no. 208/02 UC). In quella sede i conduttori consegnavano alla parte locatrice una richiesta di riduzione della pigione a ragione della diminuzione del tasso ipotecario di riferimento (doc. G).

2.c) Con modulo ufficiale 16 dicembre 2002 la parte locatrice notificava la disdetta del contratto di locazione per il 30 giugno 2003 (doc. H e I).

Con istanza 15 gennaio 2003 al competente Ufficio di conciliazione gli inquilini presentavano una contestazione della disdetta con contestuale richiesta subordinata di protrazione della locazione (Inc. no. 013/03 UC).

2.d) In assenza di un accordo fra le parti la procedura è quindi stata riattivata e una volta esperita l'istruttoria, il 3/4 maggio 2005 l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione ha accertato la validità della disdetta del 9 ottobre/16 dicembre 2002 accordando agli inquilini una proroga unica e definitiva del contratto di locazione sino al 31 dicembre 2005.

3.a) Con istanza 6/7 giugno 2007 qui oggetto di disamina i signori B. hanno chiesto in via principale di dichiarare nulle le disdette del 9 ottobre 2002 e del 16 dicembre 2002 ed in via subordinata l'annullamento delle stesse. In via ancor più subordinata hanno quindi postulato una protrazione della locazione della durata massima consentita dalla legge rispettivamente una prima proroga. A dire dei conduttori entrambe le disdette sarebbero nulle, il nome della locatrice non essendo stato indicato in maniera chiara e potendo così indurre in errore con conseguente limitazione dei loro diritti. La prima disdetta sarebbe inoltre nulla, non essendo stata notificata ad entrambi i coniugi, ma alla sola signora B.. La disdetta poi notificata al signor B. su modulo ufficiale il 16 dicembre 2002 non potrebbe sanare la mancata osservanza dell'art. 266n CO. Tali disdette, da considerarsi quali atti distinti, sarebbero quindi viziate da nullità. Le disdette in questione andrebbero inoltre annullate per i seguenti motivi. Da un lato poiché non vi sarebbe necessità alcuna di procedere a lavori di ristrutturazione, lo stabile essendo già stato rinnovato negli anni ottanta. A riprova di ciò il fatto che ad oggi ancora non risulterebbe alcun progetto preciso. Dall'altro nemmeno vi sarebbe la necessità di liberare gli appartamenti per l'esecuzione degli asseriti lavori. Aggiungasi che non tutti gli inquilini dello stabile avrebbero ricevuto la disdetta, a questi ultimi essendo invece stato notificato un aumento della pigione. Sempre a mente dei conduttori in realtà lo scopo ultimo delle disdette sarebbe quindi unicamente quello di aumentare il rendimento dell'immobile.

Subordinatamente, nella denegata ipotesi in cui le disdette dovessero essere ritenute valide, ai conduttori andrebbe concessa una protrazione della locazione di 4 anni (o in via ancor più subordinata una prima proroga). E ciò in considerazione del fatto che nel medesimo stabile vivono i genitori della signora B. e la nonna della stessa e che in concreto sarebbe stato creato un nucleo familiare allargato ed interdipendente. Da un lato l'inquilina, di professione medico, farebbe capo a sua madre per la cura dei suoi figli in tenera età e dall'altro ella assisterebbe quotidianamente la nonna ormai giunta all'età di oltre 90 anni. Gli effetti gravosi delle disdette sarebbero qui innegabili e gli interessi dei conduttori dovrebbero quindi prevalere rispetto a quelli della parte locatrice.

3.b) In sede di discussione la parte locatrice ha chiesto l'integrale reiezione delle istanze confermando essenzialmente la propria volontà di ristrutturare lo stabile in questione. La proprietaria dello stabile avrebbe infatti deciso di procedere ad un totale riassetto del proprio patrimonio immobiliare, fra cui vi é pure l'immobile in questione. In tale contesto sarebbe prevista una ristrutturazione dello stabile nel senso di destinare il primo ed il secondo piano dell'immobile esclusivamente ad uso commerciale (come già il piano terreno), mentre ai piani superiori verrebbero ricavati appartamenti abitativi di superficie inferiore rispetto a quelli attuali. In vista dell'esecuzione degli importanti lavori di ristrutturazione necessari a tale scopo, sarebbero quindi state inviate le disdette dei contratti di locazione in essere con gli inquilini degli appartamenti abitativi, ad eccezione dell'appartamento sito al quarto piano ristrutturato in tempi recenti a spese dell'inquilino medesimo e di quello occupato dalla custode. Ritenuta la portata degli interventi prospettati, quali in particolare il rifacimento delle colonne verticali, degli impianti elettrici, delle cucine e dei bagni, così come la predisposizione di doppi servizi ove inesistenti - che tuttavia non necessiterebbero di una licenza edilizia, bastando una semplice notifica - la permanenza degli inquilini nei diversi appartamenti non sarebbe ipotizzabile. La locatrice infatti già dovrà valutare la presenza degli inquilini del quarto piano, i quali si vedranno tuttavia a loro volta costretti a tollerare alcuni lavori. Per il resto, in concreto gli interessi della parte locatrice sarebbero preminenti rispetto alla continuazione di rapporti locativi di lunghissima durata ed economicamente estremamente favorevoli, ritenuto peraltro che gli inquilini avrebbero potuto facilmente immaginare che prima o poi i contratti sarebbero stati disdetti.

3.c) Omissis.

4.a) Occorre preliminarmente chinarsi a sapere se è data la legittimazione passiva della convenuta. Determinare la legittimazione attiva e passiva di una parte significa stabilire chi può, rispettivamente contro chi si deve far valere in giudizio, in proprio nome, una determinata pretesa in qualità di suo titolare (DTF 125 II 82 consid. 1a; II CCTF 2 giugno 2003 5C.243/2002; II CCA 25 ottobre 2005 inc. N. 12.2005.137). La legittimazione attiva e passiva non rappresenta un presupposto processuale ma è invece un elemento del diritto sostanziale, che impone un giudizio di merito, che il giudice emana sulla base dei fatti allegati dalle parti ed accertati (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 181, m. 3 e N. 642 ).

4.b) Nella specie deve valere che il contratto di locazione agli atti indica espressamente la S., quale parte locatrice (doc. B). Nella misura in cui attualmente, a seguito di una fusione fra società si deve senz'altro ritenere data la legittimazione passiva della parte convenuta, bastando indicare in ingresso la locatrice nella sua esatta formulazione, senza ulteriori formalità.

4.c) Quanto all'eccezione sollevata dai conduttori secondo cui le disdette in esame sarebbero nulle a ragione dell'errata indicazione della parte locatrice sul modulo ufficiale, basti rilevare che gli inquilini hanno da sempre riconosciuto nella S. il loro partner contrattuale, per il che sollevare siffatta eccezione configura, a non averne dubbio, un formalismo eccessivo. Non da ultimo rilevasi che i qui istanti non hanno subito pregiudizio alcuno per il fatto che la disdetta non menzionasse l'esatta ditta della locatrice, e meglio la S. come già iscritta a Registro di commercio (doc. 3). Aggiungasi inoltre che con la disdetta del 16 dicembre 2002 la locatrice è stata indicata nella sua giusta formulazione (doc. 3). Per il resto gli inquilini, sia dinanzi all'Ufficio di conciliazione che in questa sede, hanno rettamente convenuto la S., per il che tale eccezione si appalesa infondata (II CCA 11 luglio 1995 in re B./AS).

5. Quanto all'eccezione sollevata dai conduttori secondo cui le disdette del 9/10 ottobre 2002 (doc. C e D) rispettivamente del 16 dicembre 2002 (doc. I) sarebbero nulle a ragione del fatto che le stesse sarebbero state notificate dapprima alla signora B. e soltanto in un secondo tempo al marito va osservato quanto segue.

L'art. 266n CO prescrive che la disdetta relativa all'abitazione familiare deve essere notificata dal locatore al conduttore ed al suo coniuge separatamente. Non è necessario che l'invio, così come la ricezione della stessa, avvengano simultaneamente, essendo sufficiente che entrambi i coniugi ricevano la disdetta prima dell'inizio del termine di preavviso. Nel caso in cui la disdetta sia stata inviata soltanto ad un coniuge si deve quindi ritenere la stessa siccome incompleta, bastando poi inviare di seguito anche all'altro coniuge la rescissione contrattuale (Higi, in Zürcher Kommentar, ad art. 266m-266n CO, N. 40 e segg., Corboz in 9e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, pag. 17).

Nel caso concreto la parte locatrice ha notificato la disdetta della locazione all'inquilina signora B. con modulo ufficiale il 9/10 ottobre 2002 nel rispetto del termine di preavviso stabilito contrattualmente in 6 mesi per la scadenza del 30 giugno 2003 (doc. C e D). Con invio separato del 16 dicembre 2002 ha di poi notificato la disdetta anche al marito, sempre con un preavviso di sei mesi per la medesima scadenza del 30 giugno 2003 (doc. H e I). Nella misura in cui tali disdette sono di identico contenuto - la correzione del nome della locatrice non inficiandone la validità – e sono state inviate ai singoli coniugi (e non agli stessi congiuntamente) e da questi ricevute prima dell'inizio del termine di preavviso, sotto il profilo dell'art. 266n CO appaiono perfettamente valide. Anche questa eccezione risulta pertanto infondata.

6.a)-6.b) Omissis.

7.a)-7.b) Omissis.

8.a) Giusta l'art. 271 cpv. 1 CO la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. Tale norma costituisce la regola generale in materia di annullamento delle disdette e trova applicazione, secondo le circostanze, unicamente nei casi in cui le condizioni di cui all'art. 271a CO non sono adempiute. Secondo la giurisprudenza la protezione accordata dall'art. 271 cpv. 1 CO rileva dall'art. 2 cpv. 1 e cpv. 2 CC (principio della buona fede e divieto dell'abuso di diritto). In particolare le disdette che non si basano su alcun interesse degno di protezione, manifestano un comportamento scorretto e contraddittorio del locatore, risultano da una manifesta sproporzione fra gli interessi in gioco o i cui motivi costituiscono meri pretesti, ricadono nell'ambito applicativo della norma in parola, non essendo tuttavia necessario che il comportamento del locatore configuri un manifesto abuso di diritto (DTF 120 II 31; Lachat, op. cit., pag. 470 e segg.; Higi, op. cit., ad art. 271 CO, N. 22 e segg.).

Nel contesto di tale norma il Tribunale federale ha segnatamente già avuto modo di stabilire che una disdetta notificata per meri motivi economici non è di principio contraria alle regole della buona fede, e ciò nella misura in cui il locatore è legittimato ad ottimizzare il reddito del bene locato nei limiti fissati dalla legge. In altri termini una disdetta fondata esclusivamente sulla volontà del locatore di ottenere da un nuovo conduttore una pigione più elevata rispetto a quella corrisposta sino a quel momento, ma non abusiva secondo il metodo assoluto, non è di massima contraria ai canoni della buona fede ai sensi dell'art. 271 cpv. 1 CO. Ciò significa che la disdetta è annullabile se in applicazione del metodo assoluto il locatore non potrebbe aumentare il canone di locazione, poiché lo stesso è già conforme alle pigioni in uso nella zona e gli procura un reddito sufficiente. Una disdetta dettata da ragioni di ordine prettamente economico non può pertanto essere il pretesto per perseguire un fine illecito. Ne consegue che una restrizione del diritto di rescindere il contratto di locazione non può essere dedotta dalla legge in quanto tale: tutt'al più si potrà dedurre dal concreto rapporto di locazione venuto in essere fra le parti, e meglio avuto riguardo a ciò che la parte conduttrice poteva in buona fede aspettarsi (DTF 120 II 105). L'Alta Corte, confermando il principio suesposto, ha pure avuto modo di rilevare che una disdetta notificata dal locatore allo scopo di vendere uno stabile, ritenendo che vi si possa procedere nelle migliori condizioni nel caso in cui lo stesso é libero da inquilini, non è contraria alle regole della buona fede (DTF 4C.267/2002). Principio che è poi stato ribadito dalla medesima Alta Corte in successive decisioni e ripreso dalle Corti cantonali (per tutte vedasi DTF 4C.425/2004 e CdB 2/05, pag. 44 segg.). Nel caso di una disdetta notificata al fine di eseguire lavori di rinnovo dello stabile il Tribunale Federale ha rimarcato che la disdetta del locatore è annullabile quando appare che il progetto non è stato approvato dalle competenti autorità amministrative, la cui prova incombe alla parte conduttrice (DTF 4P.274/2004).

8.b) Nella specie si ha che con modulo ufficiale 9 ottobre 2002 e con successivo invio del 16 dicembre 2002 la locatrice comunicava ai conduttori la volontà di rescindere il contratto di locazione (doc. D e I). A seguito della richiesta di motivazione della disdetta, con scritto 31 ottobre 2002 l'amministratrice dello stabile adduceva l'intenzione della proprietaria di procedere alla ristrutturazione di tutti gli appartamenti e la conseguente necessità di vuotare gli stessi al fine di facilitare l'esecuzione delle opere (doc. F). Ciò premesso, si deve quindi ritenere che la locatrice ha sin da subito invocato l'intento di procedere a lavori di ristrutturazione a sostegno della propria disdetta. Abbondanzialmente rilevasi che con l'invio della disdetta il locatore deve unicamente esprimere in maniera chiara l'intenzione di rescindere il contratto di locazione per una determinata data, la motivazione alla base della stessa non configurando una condizione di validità. Se richiesta, la parte che dà la disdetta è poi tenuta a motivarla (art. 271 cpv. 2 CO). Scopo della disposizione è infatti di permettere alla parte che riceve la disdetta di valutare con cognizione di causa l'opportunità o meno di contestarla oppure di chiedere un'eventuale protrazione (Lachat, op. cit., pag. 406 e segg; Higi, op. cit., ad art. 271 CO, N. 111 e 113).

8.c) Quanto alla motivazione addotta dalla parte locatrice, segnatamente la volontà di procedere ad una ristrutturazione dello stabile, l'istruttoria esperita nella presente vertenza, nonché le istruttorie delle altre vertenze che coinvolgono altri inquilini degli appartamenti abitativi, hanno confermato tale proposito. Nulla in atti lascia infatti trasparire che il reale motivo alla base della notifica delle disdette sia un altro. Dalle audizioni testimoniali dei diversi responsabili del settore immobiliare in capo alla parte locatrice che si sono avvicendati nel corso degli anni è emersa la volontà di procedere a dei lavori di ristrutturazione. In particolare è stata confermata l'intenzione di destinare il piano terreno ed i primi due piani dello stabile ad uso commerciale (uffici), e dal terzo piano in poi di creare degli appartamenti ad uso abitativo di superficie inferiore rispetto a quelli attuali. Per quanto attiene all'appartamento locato ai conduttori è stato confermato che lo stesso non sarà oggetto di lavori, essendo già stato completamente rinnovato a spese degli stessi (verbale audizione testimoniale D.P. del 14 dicembre 2005; verbale audizione testimoniale R.K. del 3 marzo 2006; verbale audizione testimoniale B.R. del 3 marzo 2006 (queste ultime audizioni, già richiamate con ordinanza 13 febbraio 2007, possono essere considerate, emergendo che ai testi sono state formulate le domande rogatoriali presentate dagli inquilini) e verbale audizione testimoniale R.R. dell'8 novembre 2006). Non rileva in concreto il fatto che al momento dell'invio delle disdette non fossero ancora stati allestiti i piani dall'architetto, che è poi stato nel frattempo incaricato (verbale audizione testimoniale R.R. dell'8 novembre 2006), e nemmeno che non sia stata presentata la domanda di costruzione, non essendo in alcun modo comprovato che i lavori prospettati non siano realizzabili o non possano essere approvati dalla competente autorità amministrativa (TF 24 marzo 2005 4P.274/2004 – vedasi a titolo abbondanziale il doc. 3, e meglio la dichiarazione relativa ai vincoli di destinazione della part. N. X, documento qui richiamato d'ufficio). Da un lato trattasi infatti di normali lavori di ristrutturazione quali la messa a norma dell'impianto elettrico, la sostituzione degli impianti sanitari, il trasferimento dell'impianto di riscaldamento, la rimessa a norma dell'ascensore, la sostituzione dei vetri e delle tapparelle e la riduzione del numero dei locali per appartamento con conseguente sostituzione dei bagni e delle cucine (verbale audizione testimoniale D.P. del 14 dicembre 2005; verbale audizione testimoniale R.K. del 3 marzo 2006; verbale audizione testimoniale B.R. del 3 marzo 2006 e verbale audizione testimoniale R.R. dell'8 novembre 2006). Dall'altro è del tutto legittimo che la locatrice, prima di dare avvio alla fase di progettazione, abbia preso atto delle procedure incoate dai diversi inquilini. Non rileva inoltre la questione a sapere se tutti gli inquilini commerciali siano stati informati delle intenzioni della locatrice (verbale audizione testimoniale R.R. dell'8 novembre 2006), bastando ricordare che tali conduttori sono in ogni modo tenuti a tollerare i lavori previsti (art. 260 CO). Il fatto che a questi inquilini sarebbe stato notificato un aumento dei canoni di locazione, quantunque non comprovato, non potrebbe di poi qui avere valenza alcuna. Anche la mancata disdetta del contratto di locazione della custode appare giustificata, essendo del tutto legittimo che la locatrice possa contare sulla presenza di una persona di riferimento nel corso dei lavori. Non da ultimo anche l'intenzione di poi adeguare le pigioni in funzione dell'investimento effettuato e delle pigioni in uso nella zona appare legittima. Avuto riguardo ai principi suesposti il locatore è infatti legittimato a disdire un contratto di locazione per eseguire lavori di rinnovo ed infine locare ad una pigione superiore, nella misura in cui tale pigione non è abusiva. Il perseguimento di un fine economico, quale in concreto l'ottimizzazione della redditività del bene locato, non è quindi di per sé contrario alla buona fede se in definitiva il reddito conseguito è nei limiti di quanto consentito dalla legge. Ciò posto, nella specie nulla in atti permette di ritenere che la locatrice con il suo agire persegua un fine illecito, avuto in particolare riguardo alle pigioni in uso nella zona in questione, segnatamente la via Nassa, zona nella quale notoriamente sono applicati canoni locativi di gran lunga superiori a quelli corrisposti attualmente dagli inquilini cui è stata notificata la disdetta.

Ne discende che anche sotto questo profilo la disdetta in esame risulta pertanto perfettamente valida.

9.a) Accertata la validità della disdetta occorre ora verificare se sono adempiuti i presupposti per accordare una protrazione della locazione.

L'istituto della protrazione ha per scopo di concedere al conduttore la possibilità pratica di rimediare a determinati effetti gravosi, ossia a circostanze che si manifestano in modo negativo su di lui a fronte dell'esigenza di trovare, prima della fine del contratto o nel termine di preavviso, una soluzione alternativa alla locazione che sta per concludersi (Higi, op. cit., ad art. 272 CO, N. 83; II CCA 29 ottobre 1999 in re P/T). Le conseguenze negative usuali connesse ad ogni trasloco che la protrazione ritarda semplicemente nel tempo senza tuttavia sopprimere, non sono da considerare effetti gravosi ai sensi di tale norma: lo sono piuttosto quelle circostanze che rendono impossibile o perlomeno difficile per il conduttore o la sua famiglia la ricerca di un oggetto sostitutivo confacente entro il periodo di tempo disponibile fino alla scadenza della locazione, ritenuto che il conduttore immediatamente dopo la ricezione della disdetta deve intraprendere tutto quanto è in suo potere per ridurre tali effetti (Svit - Kommentar, ad art. 272 CO, N. 8 e segg.). Il giudice pondera gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, della loro situazione personale, familiare ed economica e dell'eventuale fabbisogno proprio del locatore (art. 272 cpv. 2 CO). Gli sforzi profusi dal conduttore per procurasi un alloggio sostitutivo costituiscono un indizio nel giudizio per la concessione o meno della protrazione. Una prima protrazione non può essere comunque esclusa a priori a motivo della carenza degli sforzi profusi nella ricerca dell'alloggio sostitutivo (Lachat, op.cit., pag. 497 e segg.).

9.b) Nella valutazione della situazione personale, famigliare e finanziaria delle parti (art. 272 cpv. 2 lett. c), gli interessi prettamente economici del locatore non possono in alcun modo prevalere sull'interesse del conduttore alla concessione di una proroga. Parimenti, gli interessi del locatore che ha commesso l'errore di rilocare i locali a terze persone prima dello spirare del termine entro il quale il conduttore avrebbe potuto richiedere la protrazione non sono preponderanti (Lachat, op. cit, pag. 500 e segg.). Il fabbisogno del locatore (art. 272 cpv. 2 lett. d CO), anche se urgente, non impone necessariamente l'esclusione di una proroga della locazione. Secondo le circostanze e se l'equità lo esige, il giudice può accordare una protrazione del contratto anche se il locatore dimostra di aver bisogno dei locali per sé o per i suoi parenti stretti. Tale fabbisogno deve essere motivato, concreto e attuale: segnatamente non deve essere un pretesto al fine di liberarsi del conduttore, deve basarsi su dei fatti e non deve essere futuro ed ipotetico. Il fabbisogno del locatore è urgente laddove, avuto riguardo all'insieme delle circostanze, non si può ragionevolmente imporre al locatore di attendere troppo a lungo per riottenere i locali (Lachat, op. cit., pag. 502 e segg.; Higi, op. cit., ad art. 272 CO, N. 189 segg.).

9.c) Nella specie è stata accertata la volontà della parte locatrice di poter disporre dell'ente locato libero da inquilini al fine di procedere alla ristrutturazione degli appartamenti secondo i propri intendimenti. Se da un lato l'interesse prettamente economico del locatore - peraltro del tutto legittimo - non può configurare un motivo per cui la disdetta sarebbe contraria alle regole della buona fede, dall'altro non può essere qualificato quale fabbisogno concreto ed attuale tale da escludere ogni e qualsiasi protrazione della locazione. All'atto della notifica della disdetta, la parte locatrice era infatti a conoscenza della possibilità degli inquilini di contestare la disdetta e, rispettivamente, di postulare ed ottenere una protrazione dei contratti di locazione. Da rilevare inoltre che la locatrice, proprio in considerazione di tale possibilità, non si è attivata subito al fine di far allestire i progetti e di ottenere le necessarie autorizzazioni da parte delle competenti autorità. Quanto agli interessi dei conduttori non occorre spendere molte parole per ritenere giustificata la concessione di una protrazione, avuto riguardo al fatto che la locazione dura da oltre 10 anni e che comunque nello stabile si è creato un nucleo familiare allargato, abitandovi pure i genitori della moglie e, sino al suo decesso, pure la nonna della stessa. Nella misura in cui nelle more della procedura dinanzi all'Ufficio di conciliazione dapprima e in questa sede in un secondo tempo gli inquilini, di fatto, hanno tuttavia già beneficiato di una proroga che supera addirittura la durata massima consentita dalla legge, si tratta qui semplicemente di confermare la protrazione della locazione sino al 30 giugno 2007, la protrazione iniziando a decorrere dalla scadenza della disdetta (art. 272b CO).