GDL 12/30: L'onere di provare che i danni non esistevano all'inizio della locazione spetta al locatore

Art. 267a CO

Il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto.

Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.

Ogni onere probatorio compete alla parte locatrice.

Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno in re R. / K. del 23 agosto 2007

Estratto dai considerandi

ritenuto in fatto e in diritto:

che tra le parti era in vigore un contratto di locazione per due locali;

che la locazione è terminata il 30 maggio 2007 a seguito della disdetta notificata dal locatore;

che con istanza 4 luglio 2007 il locatore chiede la liberazione a suo favore della cauzione di fr. 1'350.--, depositata su un conto, a copertura dei danni cagionati dal conduttore nell'ente locato e più precisamente:

- ventilatore del soffitto rotto;

- danni alle lampade spot, ai cavi d'acciaio, agli attacchi alle pa-reti e al trasformatore, ecc.;

- macchie alla moquette dei due locali;

- pareti sporche e bucate;

- interruttore regolabile rotto;

- mancata pulizia e sgombero detriti (sacchi spazzatura, sca-tole, ecc.);

- placca di chiusura della porta d'entrata rotta;

- divano e poltrona danneggiati;

- tinteggio delle porte e dei vetri;

- danneggiamento di due ante di una porta in legno.

che il tentativo di conciliazione è fallito in quanto le parti non si sono presentate all'udienza;

che la Commissione di conciliazione, nel caso di mancata in-tesa, è competente a decidere sulla richiesta di liberazione del deposito di garanzia tenuto conto delle pretese formulate dalle parti (art. 6 lett. d Legge cantonale di applicazione delle norme federali statuenti in materia di locazione del 9 novembre 1992);

che il locatore può richiedere la liberazione a suo favore del de-posito di garanzia a compensazione di valide pretese pecuniarie che ha nei confronti del conduttore; tra queste rientrano le spese per la riparazione dei danni cagionati dal conduttore nell'ente locato e le spese conseguenti alla mancata pulizia e sgombero dell'ente locato;

che, secondo l'art. 267 del Codice delle obbligazioni (in seguito CO), il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto. Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (art. 267a CO);

che l'onere di provare che i danni non esistevano all'inizio della locazione spetta al locatore;

che le pretese devono essere quantificate con la presentazione di fatture o offerte in merito alle spese sostenute o da sostenere per la riparazione dei relativi danni;

che il locatore, nella fattispecie, oltre a non quantificare e giu-stificare l'importo della sua pretesa, non ha prodotto alcun documento a prova di quanto indicato più sopra e in particolare il verbale di consegna dell'ente locato e la notifica dei danni inviata al conduttore;

che in assenza di tali documenti il deposito di garanzia non può essere liberato in quanto è impossibile determinare il valore e la fondatezza delle pretese formulate dal locatore.