GDL 12/28: L'esistenza di un termine di preavviso di disdetta esclude la conclusione di un contratto di locazione di durata determinata

Art. 266 e segg. CO

Malgrado la conclusione di un contratto con una durata iniziale di tre annni, un contratto di locazione deve essere qualificato a tempo indeterminato se non è prevista espressamente la risoluzione del contratto alla scadenza del periodo triennale.

Anzi, l'esistenza di un termine di preavviso per risolvere il contratto alla scadenza del periodo triennale esclude che le parti abbiano voluto limitare inderogabilmente la durata contrattuale al triennio.

Senza quindi una disdetta nei termini contrattuali o legali, il contratto inizialmente previsto per la durata di tre anni si rinnova a tempo indeterminato.

Pretura del Distretto di Lugano in re M. / S. del 5 settembre 2007

Estratto dai considerandi

In fatto e in diritto:

1. Il 12 dicembre 2002 M., quale conduttore, e S., quale locatore, sottoscrivevano un contratto di locazione con effetto a decorrere dal 1° dicembre 2002 avente quale og-getto un appartamento in uno stabile.. Quanto alla durata della locazione le parti concordavano segnatamente: "La validità è di tre anni a partire dal 1° dicembre 2002 ed è rinnovabile ma per la durata in anni stabilita alla scadenza, ogni modifica o disdetta deve essere comunicata dai firmatari almeno tre mesi prima della scadenza del contratto". La pigione mensile veniva fissata in fr. 2'350.--, oltre a fr. 150.-- per il posteggio e a fr. 500.-- per le spese accessorie, per un importo complessivo di fr. 3'000.-- mensili. Il deposito di garanzia veniva stabilito in fr. 3'000.-- (doc. A).

2. Con raccomandata 7 novembre 2005 l'amministrazione segnalava al signor M. di non aver ancora ricevuto alcuna disdetta scritta, ritenendo di conseguenza il contratto tacitamente rinnovato sino alla prossima scadenza di disdetta dettata dall'uso locale (doc. B). Con scritto 18 novembre 2005 la locatrice si rivolgeva al legale della parte conduttrice ribadendo che il contratto in oggetto era un contratto di durata indeterminata e dicendosi disposta ad accettare una partenza anticipata solo dietro presentazione di un subentrante solvibile (doc. 3). In data 1° dicembre 2005 avveniva la riconsegna dell'ente locato alla presenza delle parti, impregiudicato l'eventuale obbligo dell'inquilino di pagare le pigioni future o passate a dipendenza dell'esito della procedura pendente (doc. H, doc. E).

Con scritto 12 maggio 2006 il legale dei qui istanti notificava a titolo cautelativo la disdetta del contratto di locazione per il 29 settembre 2006 (doc. I).

3. Con l'istanza in esame, preventivamente presentata dinanzi al competente Ufficio di conciliazione che ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc. 1 UC), M. ha postulato di accertare che tra le parti é venuto in essere un contratto di durata determinata, giunto a termine in data 1° dicembre 2005, chiedendo infine la liberazione del deposito di garanzia a loro favore. In sede di discussione la parte convenuta si è integralmente opposta all'istanza avversaria. A suo dire infatti il contratto sarebbe stato concluso per una durata indeterminata, ogni modifica o disdetta dello stesso necessitando di una comunicazione scritta. Non avendo la parte conduttrice notificato regolare disdetta e nemmeno reperito un subentrante, la pigione andrebbe pertanto pagata sino al successivo termine utile, il contratto es-sendosi rinnovato automaticamente. La parte locatrice ha infine chiesto che il deposito di garanzia venga liberato a suo favore nella misura di fr. 1' 618.40 a titolo di risarcimento danni, in particolare per la sostituzione del cilindro della bucalettere e di un danno al parquet. In sede di replica i conduttori si sono riconfermati nell'istanza osservando che il legale di controparte avrebbe fatto parte del collegio decisionale dell'Ufficio di conciliazione, ragione per cui la procedura in oggetto sarebbe nulla. Ha pure osservato che la domanda riconvenzionale andrebbe respinta in quanto esclusa dal diritto della locazione e poiché non sottoposta alla competente autorità. In sede di duplica la parte locatrice ha ribadito come legittimo l'intervento del suo legale, avendo quest'ultimo assunto il mandato oltre due mesi dopo il termine della procedura dinanzi all'Ufficio di conciliazione. Inoltre la predetta autorità nemmeno sarebbe entrata nel merito della vertenza, limitandosi a constatare la mancata conciliazione tra le parti. Da ultimo ha osservato che la pretesa di fr. 1'618.40 qui formulata non costituirebbe in alcun modo una domanda riconvenzionale. In sede di dibattimento finale le parti si sono di poi riconfermate nelle rispettive ed antitetiche allegazioni e domande con argomentazioni che, per quanto qui di rilievo, verranno riprese nei considerandi che seguono.

4. Omissis.

5.a) La locazione può essere a tempo determinato o indeter-minato. È a tempo determinato se destinata ad estinguersi, senza disdetta, alla scadenza pattuita (art. 266 CO). Le altre locazioni sono considerate a tempo indeterminato (art. 255 CO). Giusta l'art. 266a CO nelle locazioni a tempo indeterminato ciascuna delle parti può dare la disdetta osservando i termini legali di preavviso (cpv. 1). Se il termine di preavviso o la scadenza di disdetta non è osservato, la disdetta produce effetto per la scadenza successiva (cpv. 2). Nella locazione di locali d'abitazione il termine di preavviso è di tre mesi (art. 266c CO); si tratta di un preavviso legale minimo relativamente imperativo. Ciò significa che le parti, contrattualmente, possono prolungare tale termine di preavviso che tuttavia non può essere validamente abbreviato (Lachat, Le bail à loyer, pag. 424). I contratti di locazione rinnovabili tacitamente dopo lo scadenza di una durata minima sono contratti di durata indeterminata (DTF 114 II 165 e riferimenti dottrinali ivi citati).

5.b) Nella specie, a mano del testo contrattuale, si ha che le parti all'atto della sua sottoscrizione hanno pattuito una durata iniziale della locazione di tre anni. Le stesse hanno altresì precisato che il contratto era rinnovabile per una durata da stabilirsi alla scadenza, ma che in ogni caso ogni modifica o disdetta andava comunicata almeno tre mesi prima della scadenza stessa. Ciò posto, avuto anche riguardo ai principi suesposti si deve ritenere che la clausola in questione é sufficientemente chiara per qualificare il contratto siccome di durata indeterminata. È inequivocabile infatti che le parti avrebbero potuto porre fine al contratto, al più presto per la scadenza del 30 novembre 2005, soltanto previa disdetta notificata con un preavviso di tre mesi. In caso contrario lo stesso si sarebbe rinnovato per la durata che sarebbe stata stabilita alla medesima scadenza. Non si può infatti ritenere l'esistenza di un contratto di durata determinata, laddove le parti hanno espressamente previsto il rinnovo dello stesso e la necessità di notificare una disdetta onde porre fine alla locazione. In concreto pertanto la parte conduttrice avrebbe dovuto notificare una disdetta scritta alla locatrice almeno entro il 31 agosto 2005. Non si spiega il motivo per cui nella specie non sia mai stata inviata una formale disdetta, nella misura in cui già nel febbraio del 2005 M. aveva manifestato l'intenzione di lasciare l'appartamento per la fine di febbraio 2005 all'amministrazione adducendo peraltro di aver inviato una disdetta della locazione al proprietario, rescissione di cui tuttavia non si è trovata traccia alcuna (verbale audizione testimoniale B. del 6 novembre 2006). A ciò aggiungasi che la parte conduttrice era stata resa attenta del fatto che se avesse voluto restituire anzitempo l'appartamento avrebbe dovuto trovare un subentrante. Prova ne sia il fatto che M. ha poi effettivamente sublocato l'appartamento ad una coppia, anche se per un breve periodo, senza tuttavia formalizzare tale occupazione che è quindi rimasta una semplice sublocazione, la predetta coppia non essendo mai subentrata nel contratto di locazione (verbale audizione testimoniale B. del 6 novembre 2006 e verbali audizioni testimoniali Z. e P. del 7 agosto 2006). Tutto ciò considerato, in assenza di una valida disdetta per il 30 novembre 2005, si deve ritenere che il contratto di locazione si è rinnovato per un ulteriore anno e che lo stesso, a ben vedere, avrebbe potuto essere validamente disdetto soltanto con un preavviso di tre mesi per il 30 novembre 2006, scadenza pattuita dalle parti nel contratto (art. 266a CO). Ciò che in concreto non rileva la locatrice avendo accettato la disdetta notificata il 12 maggio 2006 per la scadenza determinata dall'uso locale, segnatamente per il 29 settembre 2006 (doc. I) Ininfluente pertanto che la parte conduttrice abbia già consegnato l'appartamento in data 1° dicembre 2005, tale riconsegna essendo avvenuta impregiudicato l'esito della presente procedura (doc. H).

5.c) Accertato come nella specie la locazione sia giunta a termine il 29 settembre 2006 a titolo abbondanziale va rilevato che ciò ancora non significa che la parte conduttrice sia tenuta al pagamento delle pigioni sino a quella data. Nel contesto di un'eventuale procedura volta all'incasso dei canoni di locazione il giudice è infatti tenuto a considerare anche l'attitudine della parte locatrice nella ricerca di un inquilino. In particolare nella specie va osservato che da un lato il locatore si era in qualche modo già attivato al fine di cercare un subentrante quando lo stesso era ancora occupato dalla coppia (verbale audizione testimoniale B. del 6 novembre 2006), dall'altro che sino al novembre 2006, e quindi già conclusa la locazione, l'appartamento ancora non era stato rilocato, e ciò nonostante i diversi annunci apparsi sui giornali (doc. 9). Nel corso della sua audizione testimoniale del 6 novembre 2006 l'amministratrice della parte locatrice ha di poi rilevato di "essere attualmente in trattative con un'inquilina dello stabile interessata all'acquisto dell'appartamento" (verbale di udienza del 6 novembre 2006, teste B.), ciò che lascerebbe piuttosto trasparire un'intenzione di procedere alla vendita dell'appartamento anziché alla sua locazione. In considera-zione di quanto precede un'eventuale pretesa della parte locatrice andrebbe quindi valutata con un certo rigore.