GDL 12/26: Sfratto del subinquilino
Nel rapporto di sublocazione valgono le stesse disposizioni applicabili ad un contratto di locazione ordinario.
Di principio, un subinquilino non può opporre al sublocatore asseriti ed improvati accordi con il locatore principale per respingere la disdetta del sublocatore.
Una clausola arbitrale contenuta nel contratto di sublocazione viene superata per atti concludenti allorché le parti adiscono senza alcuna eccezione l'Ufficio di conciliazione.
Pretura del Distretto di Lugano in re I. SA / G. SA del 23 settembre 2008
Estratto dai considerandi
In fatto ed in diritto:
1.
2. Con raccomandata 20 agosto 2007 la sublocatrice diffidava la subconduttrice al pagamento della pigione concordata contrattualmente entro 30 giorni, con la comminatoria che, trascorso infruttuosamente detto termine, il rapporto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. C Inc. DI.2007.1638). Con modulo ufficiale 27 settembre 2007 la sublocatrice notificava all'inquilina la disdetta del contratto di sublocazione con effetto a decorrere dal 31 ottobre 2007 (doc. D Inc. DI.2007.1638).
3. Con istanza 26 ottobre 2007 la subconduttrice contestava la validità della disdetta dinanzi al competente Ufficio di con-ciliazione (doc. E Inc. DI.2007.1638), che in sede di udienza del 30 novembre 2007 dichiarava la vertenza non conciliata assegnando alle parti un termine di 30 giorni per adire
4. Con istanza 17/19 dicembre 2007 l'I. SA ha postulato di accertare la nullità rispettivamente ha chiesto l'annullamento della disdetta 27 settembre 2007 adducendo essen-zialmente che la stessa sarebbe del tutto immotivata, la subconduttrice avendo sempre fatto fronte al pagamento delle pigioni.
Con parallela istanza 21 dicembre 2007
In sede di discussione le parti si sono riconfermate nelle rispettive istanze contestando quelle avverse. Esperita l'istruttoria le parti, con gli allegati conclusivi, hanno ribadito le proprie antitetiche posizioni. In particolare la sub-conduttrice ha rilevato che avendo la stessa pagato le pigioni direttamente nelle mani del proprietario dello stabile che le avrebbe peraltro concesso delle dilazioni di pagamento ed avendo pure corrisposto le pigioni anche a partire dal mese di gennaio 2008, sarebbe nel frattempo venuto in essere tacitamente un nuovo contratto di lo-cazione con il proprietario stesso, al più tardi proprio a con-tare dal 1 gennaio 2008.
5.a)-5.b) Omissis.
6. Preliminarmente va osservato che giusta il punto 23.2 del contratto di sublocazione in rassegna tutte le controversie derivanti dal medesimo contratto andrebbero sottoposte ad un Tribunale arbitrale (doc. B, Inc. N. 2007.1638). Nella misura in cui in concreto la parte subconduttrice ha dapprima adito l'Ufficio di conciliazione ed entrambe le parti hanno successivamente presentato un'istanza in Pretura senza sollevare eccezioni di sorta, si deve concludere che le stesse hanno rinunciato a prevalersi della predetta clausola, di guisa che la competenza di questo giudice è pacifica.
6. In primis rileva definire i termini del contratto di sublocazione venuto in essere fra le parti. In particolare dal testo contrattuale medesimo emerge che le parti hanno pattuito una locazione di durata determinata avente inizio il 1° maggio 2007 e che la pigione è stata fissata genericamente in fr. 72'000.--, di cui un primo importo era già stato versato ed un secondo avrebbe dovuto essere versato entro la fine di giugno 2007 (doc. B Inc. N. DI.2007.1638). Nulla risulta tuttavia circa la scadenza determinata della locazione, il contratto essendo silente al riguardo.
In merito all'entità della pigione, l'istruttoria ha evidenziato che l'importo di fr. 72'000.-- era da intendersi quale pigione annua da versare in rate semestrali, ciò che trova conferma nella documentazione agli atti (doc. N, Inc. N. DI.2007.1638 e plico doc. B, Inc. n. DI.2007.1623). Circa la durata della locazione, sia l'amministratore unico della subconduttrice che il proprietario dello stabile nonché ex azionista della società sublocatrice, hanno dichiarato in questa sede che la locazione avrebbe dovuto terminare il 31 dicembre 2007 (v. verbale udienza del 19 maggio 2008). Nella misura in cui sia le parti che il proprietario riconoscono che era stata pattuita la scadenza del 31 dicembre 2007, appare verosimile che il primo importo di fr. 36'000.-- versato contestualmente alla sottoscrizione del contratto si riferisse alle pigioni relative al periodo gennaio giugno 2007, mentre la restante quota fosse dovuta per le pigioni di luglio-dicembre 2007. E ciò anche se concretamente l'inizio della locazione è stato pattuito dal 1° maggio 2007 e la società subconduttrice è stata iscritta a registro di commercio il 14 marzo 2007 (doc. G, Inc.N. DI.2007.1638 e www.hrati.ch). La scadenza del 31 dicembre 2007 era del resto riconducibile al termine entro il quale l'attuale amministratore unico della subconduttrice avrebbe dovuto acquistare il pacchetto azionario della G. SA, questione che tuttavia esula dalla procedura che ci occupa. In ogni modo, per quanto qui di rilievo, deve valere che non è contestato che la subconduttrice fosse tenuta a versare la somma di fr. 36'000.-- entro il 30 giugno 2007.
8.a) Ciò premesso nella specie si ha che con scritto del 20 agosto 2007 la sublocatrice ha diffidato la subconduttrice al pagamento della pigione pattuita contrattualmente entro il termine di 30 giorni, con la comminatoria che in caso di inadempienza avrebbe notificato la disdetta ex art. 257d CO (doc. C Inc. N. DI.2007.1638). La diffida 20 agosto 2007 è stata ritirata dalla subconduttrice il giorno successivo (doc. C Inc. N. DI.2007.1638), per il che il termine di 30 giorni, iniziato a decorrere il 22 agosto 2007, è giunto a scadenza il 20 settembre
Alla luce di quanto precede si deve pertanto ritenere che la subconduttrice non ha provveduto al pagamento della pigione rimanente di fr. 36'000.-- (i primi fr. 36'000.-- come detto erano infatti stati versati alla sottoscrizione del contratto di locazione (doc. B Inc. N. DI.2007.1638)) nel termine di diffida, e meglio nel periodo 22 agosto 2007 - 20 settembre 2007, stante come il primo pagamento parziale di fr. 2'500.-- risalga al 26 ottobre 2007 (doc. I Inc. N. DI.2007.1638). Data la mora della subconduttrice, la sublocatrice era pertanto legittimata a notificare la disdetta del contratto di locazione, poi inviata con modulo ufficiale del 27 settembre 2007 per il 31 ottobre 2007 (doc. D, Inc. N. DI.2007.1638). Non ha infatti trovato conferma alcuna il presunto accordo intervenuto tra la subconduttrice ed il proprietario dello stabile circa la concessione di una dilazione per il pagamento della somma dovuta. Al contrario in questa sede il signor C. ha espressamente dichiarato di aver sempre sollecitato il pagamento della pigione, negando di aver concesso una qualsivoglia dilazione (verbale udienza del 19 maggio 2008, teste C., pag. 3). Per il resto non rileva che nella specie la subconduttrice provvedesse al versamento di taluni importi direttamente nelle mani del proprietario dello stabile (doc. I Inc. DI.2007.1638). Da un lato quest'ultimo è stato azionista della G. SA ed ha incassato le pigioni per conto della stessa (doc. I Inc. DI.2007.1638), dall'altro non è del tutto inusuale che in caso di un contratto di sublocazione il subinquilino versi la pigione direttamente nelle mani del locatore principale (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, pag. 581).
Ne discende che la disdetta in esame deve ritenersi perfettamente valida.
8.b) Nel merito delle ulteriori eccezioni sollevate dalla sub-conduttrice va osservato quanto segue. Nulla in atti lascia ritenere che in concreto sia venuta in essere una relazione contrattuale fra il proprietario dello stabile e I. SA né prima né dopo l'invio della disdetta in esame. In primis è pacifica la sottoscrizione di un contratto di sublocazione fra