GDL 12/25: Contestazione di una disdetta straordinaria per motivi gravi (ammessa)

Art. 266g CO

Per motivi gravi ai sensi dell'art. 266g CO la legge intende delle circostanze eccezionali, sconosciute ed imprevedibili al momento della conclusione del contratto, segnatamente circostanze oggettive di carattere generale oppure motivi soggettivi riguardanti sia la persona che disdice il contratto che la controparte. In ogni caso deve trattarsi di motivi non ascrivibili a chi pronuncia la disdetta che rendano la continuazione del contratto talmente insostenibile e gravosa da non essere più giustificata pur considerando anche gli interessi della controparte.

Le legittime richieste – seppur puntigliose e pignole – formulate dall'inquilino nel corso di una locazione di lunga durata non giustificano la rescissione contrattuale per motivi gravi.

La disdetta per motivi gravi – risultati poi essere inesistenti – non esplica alcun effetto ed è quindi inefficace; di conseguenza non si pone la questione a sapere se la stessa sia annullabile.

Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re A. SA / M. del 19 novembre 2008

Estratto dai considerandi

In fatto e in diritto:

1. La A. SA, in qualità di locatrice, e i coniugi M., quali con-duttori, hanno sottoscritto a far tempo dal 1° febbraio 1983 un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 3 ½ locali sito al primo piano di uno stabile. Il contratto, concluso a tempo indeterminato e disdicibile con un preavviso di tre mesi per la scadenza 31 gennaio e per la prima volta il 31 gennaio 1984, prevedeva una pigione mensile di fr. 770.--, nonché un anticipo per le spese accessorie di fr. 100.-- mensili (doc. C), mentre il canone di locazione attuale ammonta a fr. 819.80 mensili. Le parti hanno inoltre stipulato, sempre a far tempo dal 1° febbraio 1983, un contratto di locazione per parcheggio veicoli di durata indeterminata con facoltà di disdetta, previo preav-viso di tre mesi, per la scadenza 31 gennaio e per la prima volta il 31 gennaio 1984. Il canone di locazione era stato fissato in fr. 60.-- mensili ed attualmente ascende a fr. 80.-- al mese (doc. D).

2. In data 26 gennaio 2007 la locatrice ha notificato ai conduttori, tramite modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione con effetto a decorrere dal 31 gennaio 2008 (doc. E e F). In seguito alla richiesta dei conduttori, con raccomandata 5 febbraio 2007 il patrocinatore della locatrice ha motivato la disdetta adducendo essenzialmente che i rapporti fra le parti sarebbero ormai irrimediabilmente compromessi e tali da rendere insostenibile la continuazione della relazione contrattuale (doc. G).

2.

3.a) Il 17 febbraio 2007 i coniugi M. hanno presentato all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione un'istanza di contestazione della disdetta, chiedendo in via subordinata una proroga di quattro anni (doc. H). Con raccomandata 13 marzo 2007 la parte locatrice ha presentato alla predetta autorità una breve risposta scritta ai sensi dell'art. 28 cpv. 4 della Legge di applicazione delle norme federali in materia di locazioni di locali d'abitazione e commerciali e di affitto. In tale scritto la locatrice ha ribadito il concetto secondo cui la notifica della disdetta sarebbe stata dettata dall'insostenibile situazione di conflitto venutasi a creare tra le parti a causa del comportamento tenuto dal signor M., reo - a suo dire - di aver assunto un'attitudine deliberatamente petulante e di aver presentato negli anni all'amministrazione del bene locato una lunga serie di lamentele completamente futili ed ingiustificate (doc. J).

3.b) In data 27 marzo 2007 ha avuto luogo l'udienza dinnanzi all'Ufficio di conciliazione che ha presentato una proposta di conciliazione, alla quale la parte locatrice ha aderito seduta stante (doc. K). Con raccomandata 5 aprile 2007 i conduttori hanno per contro rifiutato di aderire alla proposta (doc. L).

3.c) Con decisione 21 agosto 2007 l'Ufficio di conciliazione ha accolto l'istanza presentata dai conduttori annullando la disdetta del 26 gennaio 2007, ritenendola abusiva ai sensi dell'art. 271a cpv. 1 lett. a CO, poiché avvenuta come ritorsione alle legittime pretese sollevate dagli inquilini (doc. B).

4.a) Contro la predetta decisione la locatrice è insorta con istanza 21 settembre 2007, postulando che venga accertata la validità della disdetta notificata ai conduttori il 26 gennaio 2007. A suo dire, il signor M. avrebbe nell'arco degli anni subissato l'amministrazione dello stabile con una straor-dinaria quantità di richieste e lamentele in gran parte prive di fondamento o inutilmente puntigliose, sollevate con un intento vessatorio ed in malafede. Tale atteggiamento avrebbe quindi incrinato in maniera irreparabile i rapporti tra le parti, rendendo impossibile l'adempimento del contratto ai sensi dell'art. 266g CO.

4.b) In sede di risposta, i convenuti hanno postulato le reiezione dell'istanza in esame, adducendo in primis che tale disdetta sarebbe inefficace, le condizioni previste dall'art. 266g CO non essendo rispettate. In via subordinata, parte convenuta ha richiesto l'annullamento della disdetta in virtù dell'art. 271a cpv. 1 lett. a CO, sostenendo che la disdetta non costi-tuirebbe altro che un atto di ritorsione alle pretese fatte valere in maniera legittima dagli inquilini. In via ancor più subordinata, la parte convenuta ha chiesto l'annullamento della disdetta ex art. 271 CO, siccome contraria alle regole della buona fede poiché fondata su dei motivi pretestuosi.

Nella denegata ipotesi in cui la richiesta dell'istante venisse accolta, i convenuti da ultimo hanno postulato una protrazione di 4 anni del contratto di locazione giusta gli art. 272 segg. CO.

4.c) Omissis.

5. Omissis.

6.a) Per l'art. 266g cpv. 1 CO ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano insopportabile l'adempimento del contratto di locazione, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. La norma concretizza il principio della clausula rebus sic stantibus; in altri termini la legge concede ad entrambi i partners contrattuali la possibilità, eccezionale, di disdire anzitempo la locazione qualora intervenisse un considerevole mutamento delle circostanze non prevedibile al momento della conclusione del contratto (Higi, Zürcher Kommentar, N. 6 ad art. 266g CO; Zihlmann, Das Mietrecht, Zurigo 1995, pag. 108). Per "motivi gravi" la legge intende delle circostanze eccezionali, sconosciute ed imprevedibili al momento della conclusione del contratto, laddove può trattarsi sia di circostanze oggettive di carattere generale, ma anche di motivi soggettivi riguardanti sia la persona che disdice il contratto che la controparte, ma deve in ogni caso trattarsi di motivi non ascrivibili a chi pronuncia la disdetta (Higi, op. cit., N. 36 segg. ad art. 266g CO) che rendano la continuazione del contratto talmente insostenibile e gravosa da non essere più giustificata pur considerando anche gli interessi della controparte (I CCTF 24 ottobre 1994 in re K. / C: SA, consid. 1a e riferimenti).

La questione di sapere se siano sopraggiunte circostanze che rendano insopportabile la continuazione del contratto alla parte che recede deve essere valutata alla luce delle circostanze del caso concreto, assumendo a norma tanto il diritto quanto l'equità (art. 4 CC). Il giudice deve ponderare i motivi addotti con il principio pacta sunt servanda, con quello della sicurezza del diritto e con l'interesse della controparte a mantenere il contratto (I CCTF 31 luglio 2007 in re X. SA / Y. Sagl, consid. 5 e riferimenti).

6.b) Nel caso di specie è d'uopo rilevare che la parte locatrice con raccomandata 5 febbraio 2007 ha motivato la disdetta del contratto di locazione adducendo che: "la disdetta è motivata dal rapporto gravemente quanto irrimediabilmente compromesso con la proprietà, che non rende pertanto più ragionevolmente esigibile la continuazione della locazione" (doc. G). Successivamente, segnatamente con lo scritto 13 marzo 2007 del patrocinatore della locatrice all'Ufficio di conciliazione, la stessa ha affermato che: "La rescissione del contratto tramite disdetta è motivata dalle circostanze di fatto venutesi a creare tra le parti, che rendono oggettivamente inesigibile il prosieguo del rapporto contrattuale con l'istante. Il conduttore ha infatti posto artatamente in essere una situazione conflittuale con l'amministrazione dello stabile derivante dal suo comportamento inutilmente querulante, caratterizzato, in particolare, dalla futilità e dalla torrenzialità di continue e ingiustificate lamentele inoltrate all'amministrazione del bene locato" (doc. J).

Orbene, corrisponde sicuramente al vero che agli atti vi sono innumerevoli scritti inviati dal sig. M. alle diverse amministrazioni del bene locato che si sono avvicendate nel corso degli anni (se ne contano 37 – doc. N e segg.). Questi vanno però collocati su un asse temporale che copre ben 24 anni di locazione. Ragionando in questi termini, la questione si riduce notevolmente: facendo una media si ottiene infatti che il conduttore si è rivolto agli amministratori meno di due volte all'anno.

Per quanto attiene invece all'asserita infondatezza delle lamentele sollevate dal signor M., nulla in atti permette di ritenere che le richieste dell'inquilino fossero meramente pretestuose. A mano dei singoli scritti versati agli atti, basti qui osservare che le richieste dell'inquilino, ad ogni buon conto, non erano sprovviste di qualsiasi fondamento giuridico, ritenuto che le stesse rappresentavano una notifica di difetti ai sensi degli art. 259 segg. CO, cui peraltro la locatrice ha quasi sempre dato seguito (doc. N e segg.). Il qui convenuto non può quindi certamente essere accusato di aver assunto nei confronti di parte locatrice un'attitudine insolente o vessatoria, avendo semplicemente formulato delle legittime pretese, fossero anche state pignole o puntigliose (Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, pag. 181).

Nel merito delle richieste evocate dalla locatrice a sostegno della propria tesi deve valere quanto segue. A fronte dello scritto 11 maggio 1984 del conduttore (doc. N), la parte locatrice con scritto del 5 giugno 1984 confermava di aver dato seguito alle richieste dell'inquilino (doc. O). Anche la richiesta formulata con lettera dell'8 agosto 1984 (doc. R) risulta essere stata esaudita dalla locatrice, laddove peraltro appare evidente come il conduttore, che peraltro già provvede al pagamento di ogni singolo bucato, non debba versare un ulteriore importo al fine di aprire lo sportello della lavatrice. Ma anche le altre pretese non possono qui qua-lificarsi quali pretestuose, trattandosi come detto di semplici notifiche di difetti ai sensi di legge. Aggiungasi inoltre che anche la questione relativa al pagamento della tv via cavo non appariva del tutto priva di ogni e qualsiasi fondamento (doc. GG e segg.). Ora, di fronte ad una situazione di questo genere risulta pacifico che il comportamento assunto dal conduttore non ha raggiunto un'intensità ed una gravità tali da creare la profonda inimicizia necessaria per giustificare una disdetta ex art. 266g CO (Higi, op. cit., N. 49 ad art. 266g CO). Occorre infatti notare come delle semplici diver-genze d'opinione tra le parti non possano costituire dei motivi gravi ai sensi dell'art. 266g CO. A ciò si aggiunga che nel caso concreto il locatore è una persona giuridica che per giunta si avvale della collaborazione di amministrazioni specializzate, per cui occorre ancora maggiore prudenza prima di poter ritenere una frattura nei rapporti con gli inquilini talmente profonda ed insanabile da rendere insostenibile ed ingiustificata la continuazione del rapporto contrattuale (SJZ 1966, pag. 14). Ne discende che i motivi addotti dall'istante a sostegno della disdetta non possono qualificarsi quali motivi gravi ai sensi della prefata norma tali da giustificare la rescissione del rapporto di locazione in essere fra le parti.

Alla luce di quanto sopra la disdetta del 26 gennaio 2007 risulta essere inefficace.

7. Omissis.

8.a) Circa la questione a sapere se una disdetta notificata in applicazione dell'art. 266g CO sia annullabile basti ricordare che soltanto una disdetta formalmente e materialmente valida può eventualmente essere annullata giusta gli art. 271 e 271a CO. Di conseguenza se una disdetta è stata notificata sulla base di gravi motivi esistenti, difficilmente la stessa potrà risultare contraria alla buona fede. In questi termini l'applicazione delle norme di cui agli art. 271 e 271a CO è quindi limitata e si riferisce non tanto alla giustificazione alla base della disdetta stessa, quanto all'attitudine del locatore e allo scopo che persegue con la notifica della rescissione contrattuale. Di contro se gli asseriti gravi motivi risultano essere inesistenti, la disdetta non esplica alcun effetto e risulta essere inefficace e, di conseguenza, non si porrà la questione a sapere se la stessa sia annullabile (Wessner, La résiliation du bail à loyer pour justes motifs in 10e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, Lachat, op. cit., pag. 702, BSK OR I – Weber, art. 266g CO, N 7, Higi, op. cit., N. 72 ad art. 266g CO).

8.b) Ciò posto, nella misura in cui in concreto è già stato accertato che i motivi alla base della disdetta non possono qualificarsi quali gravi motivi ai sensi dell'art. 266g CO, non si pon mente di verificare se la disdetta in esame sia annullabile, la stessa essendo in ogni modo priva di effetti giuridici e dovendo essere dichiarata inefficace (DTF 121 III 156).