GDL 12/21: La riduzione di pigione in caso di difetti del bene locato deve corrispondere alla diminuzione effettiva nell'uso della stessa cosa locata

Art. 259 e segg. CO

In caso di difetti del bene locato, il conduttore ha diritto ad una riduzione anche se il locatore si è prontamente attivato nella ricerca di soluzione e di rimedi (in casu: infiltrazioni e umidità nel bene locato).

La riduzione di pigione deve avvenire di principio in forma proporzionale, paragonando l'uso "difettoso" del bene locato rispetto alla situazione esenti da difetti.

La riduzione di pigione può ma non deve essere richiesta a partire dall'effettiva conoscenza del difetto da parte del locatore, potendo l'inquilino rinunciare ad una retroattività delle proprie pretese.

Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio in re B. / M. del 18 gennaio 2007

Estratto dai considerandi

In fatto e in diritto:

- che tra i proprietari e i conduttori veniva sottoscritto in data 25 agosto 2003 un contratto di locazione avente per oggetto l'appartamento di 4 ½ locali al primo piano di uno stabile. La locazione prendeva inizio il 1° settembre 2003 con prima scadenza al 31 agosto 2004 e riconduzione tacita annuale. La pigione veniva fissata in fr. 1'369.55 mensili, comprendente l'acconto di riscaldamento (fr. 110.--), l'acconto spese accessorie (fr. 122.--) e il canone radio TV (fr. 25.55).

Veniva, altresì, stipulato un contratto di locazione per il garage con un canone mensile di fr. 100.--.

- che con raccomandata 23 marzo 2006, dopo una precedente reclamazione verbale risalente ad alcune settimane prima, i conduttori notificavano al rappresentante dei proprietari la presenza di una macchia di umidità, maleodorante e ammuffita, sul muro del bagno e del WC ospiti. Visto il notevole danno provocato dall'umidità i conduttori chiedevano un rapido intervento da parte del locatore;

- che mediante una seconda raccomandata del 4 ottobre 2006 gli istanti comunicavano all'amministrazione dell'immobile la comparsa di ulteriori macchie di umidità e muffa nel locale WC. A detta degli inquilini anche altri appartamenti dell'immobile avrebbero il medesimo problema di umidità. Secondo loro tali inaccettabili disagi avrebbero reso inagibili i due locali.

I conduttori hanno lamentato inoltre il cattivo funzionamento dei radiatori dell'appartamento.

Gli istanti fissavano un termine al 27 ottobre 2006 per sanare i difetti notificati, scaduto il quale avrebbero proceduto al deposito della pigione di novembre e postulato una riduzione della pigione;

- che l'amministrazione dell'immobile l'8 novembre 2006 comunicava agli inquilini quanto eseguito in merito alla perdita d'acqua nei bagni.

In particolare mediante una riparazione sul tetto, la posa di un essiccatore ad assorbimento ai piani superiori e l'esecuzione di alcuni buchi di rilevo nei vari bagni. Veniva inoltre convocato sul posto uno specialista per la ricerca del punto di rottura delle tubazioni. Seguiva la riparazione del bagno ritenuta l'origine delle infiltrazioni di umidità.

Il rappresentante del locatore concludeva precisando che il tecnico sanitario aveva provveduto allo spurgo del riscaldamento il 17 ottobre 2005;

- che i conduttori depositavano sul conto bancario dell'Ufficio di conciliazione la pigione del mese di novembre (fr. 1'369.55) e quella del mese di dicembre 2006 (fr. 1'369.55), per un totale di fr. 2'739.10. Va rilevato che essendo stata erroneamente versata anche all'amministrazione quest'ultima pigione, il deposito per dicembre veniva considerato quale pigione per il mese di gennaio 2007;

- che convocate le parti alla seduta del 12 dicembre 2006, la parte istante richiedeva l'eliminazione del difetto e una proporzionale riduzione della pigione mensile, dalla messa in mora sino al ripristino dei difetti;

- che la parte convenuta, da parte sua, contestava l'accusa di non essersi occupata del problema ed elencava le riparazioni eseguite: quella del tetto (fattura G., doc. 2) e gli interventi delle ditte B. (doc. 3) e D.S. (doc. 4).

A mente dell'amministrazione il danno è stato trovato unicamente in data 6 ottobre 2006 da parte di una ditta che ha esperito una serie di rilevamenti per il monitoraggio rispettivamente la definizione del punto di rottura delle tubazioni (doc. 1).

La parte convenuta assicurava inoltre che le opere di tinteggio verranno eseguite ancora prima di Natale;

- che vista l'impossibilità di raggiungere un'intesa codesto Ufficio di conciliazione è competente a dirimere la vertenza ai sensi dell'art. 6 lett. d della Legge cantonale in materia di locazione e affitto e a emanare una decisione formale;

- che l'art. 259a CO elenca i diritti del conduttore in caso di difetto dell'ente locato sopraggiunti nel corso della locazione. In particolare egli ha il diritto di chiedere: l'elimi-
nazione del difetto (art. 259b-259c CO); la riduzione proporzionale del corrispettivo (art. 259d CO); il risarcimento dei danni (art. 259e CO); l'assunzione della lite contro un terzo (art. 259f CO) e il deposito della pigione (art. 259g-259i CO). Al conduttore che intende prevalersi dei citati diritti incombe l'onere della prova (art. 8 CC); egli deve dimostrare l'esistenza degli asseriti difetti;

- che a mente dell'art. 259g CO il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per iscritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza;

- che dalla documentazione prodotta emerge che i conduttori hanno fissato alla parte locatrice, in data 4 ottobre 2006, un termine sino al 27 ottobre 2006 per prendere provvedimenti atti a riparare il difetto riscontrato nell'immobile. Non avendo il locatore provveduto all'eliminazione del difetto, i conduttori hanno proceduto al deposito delle pigioni di novembre e dicembre 2006;

- che in data 6 novembre 2006 è stata introdotta allo scrivente Ufficio un'istanza di convalida di deposito ai sensi dell'art. 259h CO;

- che dai rilevamenti effettuati da parte di una ditta (doc. 1) emerge che lo stabile, in particolare l'appartamento al quarto piano, presenta alcune avarie del circuito sanitario (rotture di tubazioni) che origina una propagazione dell'umidità nei vari piano dello stabile, in primis nei servizi bagno/doccia/WC dei piani inferiori e dunque dell'appartamento locato;

- che il locatore ha sempre riconosciuto l'esistenza di un difetto dell'ente locato ritenuti i suoi tentativi, inizialmente infruttuosi, di risolvere la problematica dell'umidità. Dopo le riparazioni effettuate sul tetto dello stabile, l'origine del danno è stata individuata, sempre secondo il locatore, unicamente in data 6 ottobre 2006 (perizia tecnica). Il danno veniva riparato l'11 ottobre 2006. Il pittore incaricato del ritinteggio delle pareti danneggiate ha eseguito il lavoro il 19 dicembre 2006;

- che ai sensi dell'art. 259d CO se il difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto (di persona o su segnalazione del conduttore) fino all'eliminazione del medesimo. A seconda delle circostanze il conduttore può quindi pretendere una riduzione retroattiva della pigione:

- che viste le circostanze dei cui sopra si ritiene giustificata una riduzione del canone a partire dal mese di marzo 2006 sino alla fine del mese di dicembre 2006;

- che per il calcolo della riduzione della pigione si procede secondo il metodo proporzionale: si paragona l'uso attuale dell'ente locato in presenza di difetti con l'uso cui è destinato conformemente al contratto, vale a dire in assenza degli accertati difetti. In altre parole, si tratta di ridurre la pigione nella misura corrispondente alla diminuzione effettiva dell'uso della cosa (Lachat, Le bail à loyer, pag. 196);

- che a mente del presente Ufficio e in considerazione della dottrina e della giurisprudenza in materia si ritiene giu-stificata una riduzione della pigione nella misura del 25 %.