GDL 12/20: In caso di difetto del bene locato, al locatore deve essere impartito un termine congruo per risolverli

Art. 259 e segg. CO

La richiesta degli inquilini che assegna pochissimi giorni al locatore per risolvere un nuovo difetto del bene locato non ossequia i disposti degli art. 259 e segg. CO.

Oltretutto, gli inquilini non possono depositare le pigioni prima che il termine assegnato al locatore sia trascorso, indipendentemente dalle effettive intenzioni del locatore (che in casu è comunque intervenuto).

L'attribuzione di un termine al locatore per risolvere eventuali difetti del bene locato deve essere chiara e contenere la diffida di un successivo deposito delle pigioni in caso di inadempimento.

Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio in re R. / H. del 18 luglio 2006

Estratto dai considerandi

In fatto e in diritto:

- che tra il signor R., proprietario ed i signori H., conduttori è stato sottoscritto in data 6 giugno 2005 un contratto di locazione avente per oggetto l'appartamento di 3 locali al terzo piano dello stabile denominato "Casa R.".

La locazione ha avuto inizio il 1° luglio 2005 con durata determinata scadendo la stesso inderogabilmente il 30 giugno 2006.

- che all'atto della firma del contratto il proprietario si impegnava ad installare nell'appartamento una stufa a nafta nel corso del mese di novembre.

- che con scritto del 23 settembre 2005 gli inquilini ricordavano al proprietario l'impegno di installare la stufa per il 1° novembre. Con successiva lettera del 6 ottobre 2005, a causa di un repentino abbassamento della temperatura, i conduttori sollecitavano il proprietario a voler provvedere all'installazione prima del tempo fissato ritenuto oltretutto come la stufa fosse già depositata all'ingresso dello stabile.

- che con invio raccomandato del 28 novembre 2005 il proprietario invitava gli inquilini a volergli permettere l'accesso all'appartamento onde poter finalmente installare la stufa a nafta.

- che ancora con scritto del 22 gennaio 2006 gli istanti sollecitavano l'istallazione della stufa. A margine di tale scritto prendeva posizione il proprietario il quale evidenziava come la stufa era in loco e la mancata installazione fosse da attribuire unicamente all'assenza degli inquilini e dunque all'impossibilità di accedere all'appartamento per l'instal-lazione della stessa.

- che contestando recisamente tale scritto, in particolare le affermazioni circa il fatto che gli stessi inquilini si fossero resi irreperibili, con lettera raccomandata del 23 febbraio 2006 gli inquilini fissavano al proprietario un termine al 28 febbraio 2006 per la posa della stufa nell'appartamento autorizzando nel contempo il proprietario ad accedere ai locali mediante la chiave ancora in suo possesso e minacciando altresì il deposito della pigione presso l'Ufficio di conciliazione in caso di mancato rispetto del termine assegnato.

- che in data 6 marzo 2006 il proprietario comunicava agli inquilini l'avvenuta posa della stufa.

- che in data 7 febbraio 2006 i conduttori versavano la pigione del corrispondente mese sul conto dell'Ufficio di conciliazione. Alla stessa hanno fatto seguito i versamenti delle mensilità di marzo, aprile e maggio 2006.

- che con istanza del 17 maggio 2006 a questo Ufficio gli inquilini postulano la concessione di una riduzione del 50 % della pigione mensile corrisposta per il periodo dal 1° novembre 2005 al 6 marzo 2006 per i disagi patiti a causa della mancata installazione della stufa. Domanda alla quale si oppone recisamente il proprietario chiedendo che l'importo depositato venga integralmente liberato in suo favore.

- che la competenza di questo Ufficio a dirimere la vertenza discende dall'art. 6d della Legge cantonale in materia di locazione e affitti.

- che giusta l'art. 259a CO, se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso pattuito, il conduttore può esigere dal locatore tra le altre cose l'eliminazione del difetto e una riduzione proporzionale del corrispettivo.

Il conduttore che esige la riparazione del difetto da parte del locatore deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che scaduto infruttuosamente questo termine depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza (art. 259g CO).

Le pigioni depositate sono tuttavia devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata le proprie pretese contro il locatore (art. 259h cpv. 1 CO).

- che nell'evenienza concreta con scritto raccomandato del 23 febbraio 2006 gli inquilini diffidavano il proprietario a voler installare la stufa a nafta entro e non oltre il 28 febbraio 2006. Il proprietario dal canto suo vi provvedeva immediatamente dando conferma dell'avvenuta istallazione il 6 marzo successivo.

- che il 7 febbraio 2006 gli inquilini depositavano sul conto dello scrivente Ufficio la pigione del mese di febbraio; essi tuttavia omettevano nei successivi 30 giorni di inoltrare la relativa istanza all'Ufficio di conciliazione. L'istanza è infatti pervenuta solo il 16 maggio 2006, dopo che sul conto erano già state depositate ben 4 pigioni.

- che stando così le cose l'istanza risulta intempestiva e di conseguenza in applicazione all'art. 259h CO, le pigioni depositate devono essere liberate a favore del proprietario.

- che nella loro istanza gli inquilini postulano una riduzione del 50 % del canone di locazione dovuto per il periodo novembre 2005-febbraio 2006 a causa del disagio patito a seguito della mancanza di una stufa nei mesi invernali.

L'art. 259d CO prevede infatti che se il difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto e fino all'eliminazione del medesimo.

- che nella fattispecie il proprietario alla firma del contratto di locazione si è impegnato a fornire una stufa a nafta "a novembre" senza tuttavia specificare la data in cui l'installazione sarebbe avvenuta. Con scritto del 6 ottobre 2005 gli inquilini a causa di un repentino abbassamento della temperatura chiedevano l'installazione della stufa già a far tempo dal 1° novembre, domanda alla quale il proprietario non ha neppure risposto.

Da notare che già da inizio ottobre al proprietario era comunque noto che i conduttori nel corso del mese di novembre sarebbero partiti per Davos (doc. 4a). Con scritto del 28 novembre 2005 ai conduttori il proprietario testualmente afferma "volevo già da settimane fornirle la stufa per il riscaldamento ma purtroppo lei e la sua convivente siete da settimane irreperibili" (doc. 3a). Nondimeno nelle proprie osservazioni all'istanza, il locatore conferma che gli inquilini erano presenti nel Comune di C. sino a metà novembre. Non risulta peraltro che prima del 28 novembre 2005, il proprietario abbia contattato gli inquilini ancora presenti nel Comune di C. onde poter accedere all'ente locato per posare la stufa. Poco credibile quindi l'affermazione secondo la quale già da settimane il proprietario volesse fornire la stufa. Alla luce di quanto precede, legittimo è quindi chiedersi se all'occorrenza il comportamento assunto dal proprietario sia conforme alla buona fede e non costituisca un abuso di diritto. Infatti il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge (art. 2 CCS).

La questione può tuttavia rimanere irrisolta stante come gli inquilini stessi allo scritto del proprietario del 28 novembre 2005 hanno reagito solo nel corso del mese di gennaio 2006 ed hanno autorizzato l'accesso ai locali solo con scritto del 23 febbraio 2006. Evidentemente nell'impossibilità di accedere ai locali anche l'impegno assunto dal proprietario diveniva irrealizzabile.

La domanda di riduzione deve di conseguenza essere respinta.