GDL 12/18: Il mantenimento di una determinata temperatura interna al bene locato
costituisce una qualità promessa del bene locato soltanto se espressamente prevista
a contratto
In difetto di una speciale pattuizione contrattuale,
un eccessivo surriscaldamento dei locali affittati non costituisce un difetto del
bene locato se gli impianti di ventilazione/climatizzazione funzionano regolarmente.
E' compito della parte conduttrice, realizzando a propria discrezione la ripartizione
dei locali interni del bene locato, verificare preliminarmente se tale disposizione
risulta compatibile con l'impianto di ventilazione/climatizzazione
esistente in loco.
Ufficio di conciliazione di Bellinzona
in re C. / C. del 17 giugno 2008
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
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In data 9-16 luglio 2003 le parti, tramite i loro
rispettivi rappresentanti, hanno sottoscritto un primo contratto di locazione relativo
ad una superficie di 1'100 mq destinata ad uso uffici
e cancelleria al IV° piano di uno stabile a B., così
come una superficie di 102 mq al I° piano interrato
dello stesso stabile destinata ad uso deposito e archivio. La pigione
veniva fissata in fr. 231'730.-- annui, oltre
spese accessorie, pagabili in rate trimestrali;
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In data 24/30 gennaio 2006 le parti sottoscrivevano
un secondo contratto di locazione relativo ad una superficie
di 558 mq destinata ancora ad uso uffici al II° piano
dello stesso stabile per una pigione annua di fr. 128'340.--,
oltre spese accessorie, pure pagabile trimestralmente;
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Ambedue i contratti di locazione riguardano la
sede del nuovo T.
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Con lettera 29 marzo 2007 la conduttrice lamentava
all'indirizzo della rappresentante della locatrice una temperatura troppo elevata
durante il periodo estivo dei locali siti al
IV° piano. Secondo la conduttrice già in occasione dei mesi estivi dell'anno
precedente la temperatura elevata riscontrabile negli uffici del
IV° piano aveva dato adito a molte lamentele
per disagi da parte dei dipendenti del T. Di conseguenza, con la citata lettera,
in vista dell'estate 2007, la conduttrice fissava alla rappresentante della locatrice
un termine scadente il 12 aprile 2007, entro il quale indicare quali misure o provvedimenti
tecnici avrebbe inteso adottare per garantire una temperatura adeguata nei locali
del IV° piano anche durante l'estate.
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Con scritto 25 aprile 2007 la conduttrice, nonostante
alcuni interventi giudicati insufficienti della locatrice, rinnovava la richiesta
di garantire una climatizzazione adeguata dei locali e a questo scopo fissava alla
locatrice un termine scadente il 1° giugno 2007, trascorso
infruttuoso il quale avrebbe depositato la pigione ai sensi dell'art. 259a cpv.
2 CO.
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Nel frattempo la locatrice provvedeva ad un potenziamento delle prestazioni dell'impianto di climatizzazione,
senza tuttavia soddisfare le aspettative della conduttrice, la quale con scritto
4 giugno 2007, ritenuto il persistere di una temperatura insopportabilmente alta,
informava di aver proceduto al deposito della pigione. Il deposito
veniva effettuato con valuta 26 giugno 2007 relativamente alle pigioni
previste da entrambi i contratti di locazione (II° e
IV° piano).
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Nello stesso periodo la locatrice cercava in diversi
modi di potenziare ulteriormente l'impianto di climatizzazione, indicando altresì
le regole per un corretto uso e funzionamento dell'impianto per garantire il risultato
auspicato dalla conduttrice.
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Il 20 giugno 2007 la conduttrice incaricava
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Con lettera 31 gennaio 2008 del rappresentante
legale della conduttrice apprendiamo che prima della locazione nei locali siti al IV° piano l'impianto di
climatizzazione non era completo, mentre nei locali siti al II°
piano non era installato alcun impianto. Questo è stato installato solo in un secondo
tempo dalla conduttrice che ha altresì provveduto ad allacciarlo
all'impianto centralizzato.
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Con memoria scritta prodotta all'udienza per la
discussione, la locatrice che sembra non contestare le risultanze
del rapporto SUPSI contesta l'esistenza di un difetto ai sensi di legge ritenuto
che il contratto di locazione non prevede la climatizzazione dei locali, e in particolare
non garantisce negli stessi in alcun modo una determinata soglia massima di temperatura
anche in situazioni climatiche esterne di particolare calura. D'altro canto, sempre
a mente della locatrice, l'impianto di climatizzazione funziona a regola d'arte
e in particolare garantisce una differenza (delta) variabile da 6° a 8° C, tra la
temperatura interna e quella esterna. Sempre la locatrice assevera inoltre come
le diverse modifiche e ampliamenti adottati dalla conduttrice all'impianto di climatizzazione,
così come la modifica della ripartizione interna dei locali, sarebbero altrettante
cause dell'impossibilità di un rinfrescamento omogeneo dell'aria in tutti i locali
e conclude rilevando che per quanto riguarda i locali
al II° piano, oggetto del secondo e distinto contratto
di locazione, l'impianto di raffrescamento è stato installato
dalla conduttrice.
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Per quanto ancora di pertinenza, la locatrice rileva
altresì l'irregolarità del deposito della pigione, pari a fr. 39'510.--, oggetto
del secondo contratto di locazione siccome nessuna notifica di difetto, né diffida
ai sensi dell'art. 259g cpv. 1 CO ha preceduto il deposito.
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Visto quanto precede quest'Ufficio considera a
giusta ragione che il deposito di fr. 39'510.-- relativo alla pigione degli uffici siti al
II piano, oggetto del contratto 24-30 gennaio 2006, non sia avvenuto regolarmente
nel rispetto della procedura. In particolare, il deposito non è stato preceduto
da specifica e formale notifica di difetto e dalla diffida come previsto dall'art.
259g cpv. 1 CO. Infatti,
lo scritto 25 aprile 2007 (allegato 6 all'istanza) che rimanda alle precedenti lamentele,
notifica unicamente asseriti difetti riconducibili ai locali siti al
IV° piano dello stabile (in particolare allegato 4 all'istanza), oggetto
del primo contratto di locazione. Di conseguenza l'importo di fr. 39'510.--, relativo
alla pigione degli uffici siti al II° piano, depositato
dalla conduttrice dovrà essere liberato in favore della locatrice.
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Per quanto riguarda la lamentela di una calura
eccessiva durante il periodo estivo nei locali situati al
IV° piano, quest'Ufficio ritiene di non avere elementi
per concludere all'esistenza di un difetto ai sensi dell'art. 259d
CO.
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Infatti, il contratto di locazione non garantisce
una prestazione particolare circa il raffreddamento dei locali in occasione di giornate
particolarmente torride quali quelle delle ultime estati.
A questo riguardo, il contratto di locazione indica in termini estremamente
generici, al pto. 4.4., e
solo tra le spese accessorie, l'esistenza eventuale di un impianto di climatizzazione
e aerazione e, in particolare, non indica né tantomeno garantisce prestazioni particolari
oltre quelle di un normale funzionamento di un impianto di climatizzazione. Non
vi è dunque motivo per scostarsi dalla pertinente osservazione della locatrice secondo
cui in sé e per sé l'impianto di climatizzazione funziona correttamente: ossia non
è difettoso.
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D'altro canto anche la conduttrice non si lamenta
del cattivo funzionamento dell'impianto, ma del fatto che, nonostante il funzionamento
dell'impianto, durante alcune ore di alcuni giorni estivi la temperatura interna
superi i 25° C. Questa situazione però si presenta unicamente
in occasione di elevati picchi della calura esterna (rapporto SUPSI).
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Come detto però nel contratto di locazione non
è stata prevista una garanzia di risultato. Il contratto non prevede
infatti la garanzia che la temperatura interna sia sempre costante, per
esempio di 23°-25° C (senza considerare inoltre che secondo alcune ricerche l'equilibrio
termico del corpo umano è garantito fino alla temperatura dell'aria ambiente di
27°-29° C), durante l'intera giornata lavorativa e durante l'intera estate, anche
in occasione delle ore più calde, in tutti i locali anche quelli più esposti al
sole.
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Concretamente i picchi di temperatura interna superiori
ai 25° C si avverano infatti in corrispondenza di altrettanti
picchi della temperatura esterna superiori ai 32°-34° C; ossia si riscontrano in
situazioni di particolare calura esterna, durante alcune ore della giornata e nei
locali più esposti (rapporto SUPSI).
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In conclusione, ritenuto come il contratto di locazione
non fornisce garanzie specifiche di una costante temperatura interna anche in caso
di situazioni esterne torride, la situazione concreta dei lamentati disagi deve
essere valutata per rapporto a quelle riscontrabili di norma in altri stabili ad uso ufficio in analoghe situazione climatiche. Orbene,
su queste basi i disagi lamentati dalla conduttrice non hanno nulla di straordinario
né per intensità, né per durata, ma corrispondono a quelli che tutti devono sempre
affrontare in analoghe situazioni locative e lavorative durante i giorni più torridi
dell'estate.
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Visto quanto precede quest'Ufficio decide di respingere
interamente l'istanza anche per quanto riguarda gli asseriti
difetti e il conseguente deposito della pigione di fr.
72'757.05, relativi ai locali del IV° piano oggetto
del primo contratto di locazione. Di conseguenza, non ravvisando un difetto ai sensi
di legge, non si avvera necessario approfondire la questione a sapere se e in che
misura sarebbe data una responsabilità della conduttrice per essere intervenuta
nella ristrutturazione interna dei locali e nell'ampliamento dell'impianto di climatizzazione.