GDL 12/16:
Rescissione immediata del contratto di locazione per gravissimi difetti
Nella locazione di immobili, il conduttore può recedere dal contratto solo in
caso di difetti gravi, ossia in presenza di difetti che escludono o pregiudicano
notevolmente l'uso per il quale la cosa è stata locata.
Alternativamente, una rescissione immediata può essere notificata nei casi in
cui i difetti dovessero mettere in pericolo la salute del conduttore.
Nel caso che una rescissione immediata non sia giustificata, il Tribunale federale
ritiene implicita una domanda di riduzione della pigione che il giudice deve esaminare.
Pretura di Locarno-Campagna in re R. / K. del 18 luglio
2008
Estratto dai consideranti
Considerato in fatto ed in diritto:
che il 6 maggio 2006 le parti hanno sottoscritto un contratto di locazione di
durata indeterminata per due locali al secondo piano di uno stabile a L.;
che la pigione è stata fissata in fr. 450.-- mensili
per il primo anno, oltre ad un acconto di fr. 30.--
per le spese accessorie;
che il rapporto di locazione poteva essere disdetto per la prima volta, con preavviso
di tre mesi, per il 30 maggio 2007; in caso di mancata disdetta il contratto si
sarebbe rinnovato tacitamente di anno in anno (doc. A);
che il 20 novembre 2006 il conduttore ha notificato all'istante la disdetta del
contratto di locazione con effetto immediato, lamentandosi della mancata riparazione
della porta d'entrata che era stata sfondata il precedente 13 novembre da ignoti,
nonché della mancata riparazione di difetti che avrebbero reso l'ente locato "pericoloso
e totalmente inutilizzabile" (doc. 2);
che il locatore ha contestato la disdetta presso l'Ufficio di conciliazione in
materia di locazione, il quale in occasione dell'udienza del 23 gennaio 2007 ha
constatato la mancata intesa delle parti, informandole del termine di 30 giorni
per fare istanza al Pretore (doc. rich. I);
che, diversamente dall'opinione dell'istante che si duole che l'Ufficio di conciliazione
si sia limitato a constatare la mancata intesa, siccome si tratta di una disdetta
straordinaria ex art. 259b lett. a
CO che, se non giustificata da motivi gravi sarebbe addirittura nulla
(Svit, Commentario, 3. ed., art.
259b CO, N. 28-28b;
Lachat, Le bail à
loyer, Losanna 2008, pag. 269), quell'ufficio non era
tenuto ad emettere una decisione circa la sua validità (DTF
121 III 156; sentenza della I CC
del TF del 17 agosto 2001, inc. N.
4C.168/2001, pubbl. in MP 2003, pag. 56);
che con questa causa il locatore postula nuovamente l'annullamento della disdetta
con effetto immediato;
che il conduttore la ritiene valida, siccome riconducibile all'inadempienza del
locatore che, a conoscenza "dello stato pietoso dei locali, che ne pregiudicavano
l'utilizzo, compromettendo la sicurezza
, non è intervenuto per effettuare le necessarie
sistemazioni", facendo nel dettaglio riferimento alla necessità di potenziare il
plafone che a suo dire stava crollando, nonché alla necessità di sistemare l'impianto
elettrico che sarebbe stato pericoloso e di riparare la porta d'entrata dopo lo
scasso del 13 novembre 2006 (doc. rich.
III);
che il conduttore sostiene inoltre la nullità del contratto, siccome l'utilizzo
previsto presupponeva l'abitabilità degli spazi secondo il diritto amministrativo,
ciò che in realtà non era il caso;
che, in effetti, con decisione governativa del 31 marzo 1993 (doc. I), il Consiglio
di Stato ha dichiarato inabitabile lo stabile;
che, con la stessa decisione, quei locali sono stati tuttavia considerati idonei
se utilizzati quali depositi, magazzini o per esercitare attività musicali temporanee;
che nel nostro caso, gli spazi sono stati locati esplicitamente come "ritrovo
saltuario e deposito", conformemente a quanto deciso dell'autorità amministrativa;
nel contratto è stato inoltre indicato esplicitamente che era "proibita l'abitabilità
da parte del municipio" (doc. A);
che, pertanto, il conduttore, informato di queste circostanze, non può ora pretendere
di essere stato tratto in inganno dal locatore circa la possibilità di utilizzare
i locali, con la conseguenza che il contratto non può essere considerato viziato
da dolo ex art. 28 CO o nullo ex art. 20
CO;
che si tratta dunque di chiarire se la disdetta con effetto immediato fosse o
no giustificata;
che giusta l'art. 259b lett. a
CO, se il locatore è a conoscenza del difetto e non lo elimina entro un congruo
termine, il conduttore può recedere senza preavviso dal contratto, quando il difetto
esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità dell'immobile all'uso a cui è destinato;
che, per la locazione d'immobili, il conduttore può recedere dal contratto solo
in caso di difetti gravi, ossia in presenza di difetti che escludono o pregiudicano
notevolmente l'uso per il quale la cosa è stata locata (art. 258 cpv. 1
CO), rispettivamente anche nei casi in cui i difetti dovessero mettere
in pericolo la salute del conduttore (Higi, Commentario
zurighese, art. 259b, N. 43; Svit,
Commentario, introduzione agli art. 258-259, N. 67);
che la rescissione prematura presuppone che il locatore sia stato informato dell'esistenza
del difetto e che non l'abbia riparato nel termine assegnatogli, ritenuto che un
avviso dei difetti è addirittura superfluo se il proprietario (o un suo ausiliario)
ne fosse già a conoscenza (Higi, op. cit., art.
259b CO, N. 19; MP
1996, pag. 21, consid. 2a/cc);
che nel caso che ci occupa, tre sono i difetti invocati dal conduttore per giustificare
la disdetta, ossia la precarietà del plafone, la pericolosità del sistema elettrico
e la mancata riparazione della porta dopo lo scasso avvenuto il 13 novembre 2006;
che per quanto riguarda il sistema elettrico, dalla documentazione richiamata
dal Comune di L., si evince che
che in merito alla porta d'entrata, come sostenuto dal locatore, non risulta che
sia stata sfondata la porta, ma unicamente la placca di metallo posata per poterla
chiudere (in particolare deposizione teste C., verbale dell'udienza del 5 ottobre
2007, pag. 3: "Preciso che quando dico che è stato tranciato il lucchetto, intendo
dire che è stato tranciato il gancio del lucchetto e che è stata strappata la placca
di ferro che era avvitata nel muro");
che, anche volendo ammettere che il locatore dovesse intervenire immediatamente
per assicurare al conduttore la possibilità di chiudere la porta, i costi per risistemare
la placca di chiusura non appaiono tali da permettere di considerare che si trattasse
di un difetto grave (Lachat, op. cit., pag. 225
e nota 75);
che in merito al rischio di crollo del plafone, dall'istruttoria è emerso che
si staccavano dei pezzi (teste C., verbale dell'udienza del 5 ottobre 2007: "Il
soffitto si sgretolava. Sul pavimento non abbiamo trovato grossi pezzi (di legno,
N.d.R.) ma comunque sempre dei pezzettini");
che simile circostanza non è tuttavia sufficiente per riconoscere che vi fosse
un effettivo rischio di crollo del soffitto come sostenuto dal conduttore, ritenuto
che neppure in occasione del sopralluogo questo Pretore ha potuto convincersi che
simile rischio sussistesse (verbale di sopralluogo del 17 gennaio 2008);
che non può neppure essere ammessa l'esistenza di un difetto grave per la sola
circostanza che dal plafone si staccassero dei pezzettini di legno;
che, infatti, la difettosità della cosa locata dipende dall'uso al quale è stata
destinata (art. 256 CO), che deve a sua volta essere
apprezzato oggettivamente in funzione dell'insieme delle circostanza concrete del
caso (Higi, op. cit., art. 256
CO, N. 17 e segg.);
che, pertanto, la caduta di polvere e di pezzi d'intonaco dal soffitto potrà essere
considerata un difetto grave nel caso in cui nei locali si trovasse uno studio (lavorativo),
una libreria o si svolgessero attività di antiquariato (sentenza della I CC del TF del 17
agosto 2001, inc. N. 4C.168.2001, pubbl. in MP
2003, pag. 56), ma non nel nostro caso;
che, infatti, si è già detto che i locali servivano per attività ricreative temporanee
e dopo che il locatore ha reso edotto il conduttore della decisione amministrativa
con la quale era stata negata l'abitabilità dello stabile; pertanto, il convenuto,
che del resto ha visionato i locali, non poteva pretendere che si presentassero
come appartamenti adibiti all'abitazione;
che, al contrario, trattandosi di un vecchio stabile ormai fatiscente, doveva
piuttosto considerare l'eventualità di scrostamenti e cedimenti come quelli che
si sono verificati;
che, con quanto precede, non può quindi essere ammessa l'esistenza di difetti
di una gravità tale che consentissero al convenuto di recedere immediatamente dal
contratto, da cui l'inefficacia della disdetta del 20 novembre 2006;
che, a questo punto, occorre ancora valutare se non s'imponga una riduzione della
pigione ex art. 259d CO,
conformemente al quale se vi sono dei difetti della cosa che pregiudicano o diminuiscono
la sua idoneità all'uso a cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione
proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto
conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo;
che, infatti, nei casi in cui la rescissione del contratto con effetto immediato
per difetti ex art. 259b lett. a CO
non fosse giustificata, non solo il Tribunale federale ritiene implicita una domanda
di riduzione della pigione ex art. 259d
CO, ma nel nostro caso simile analisi s'impone dal momento che il convenuto
ha esplicitamente sostenuto che "l'ente locato non vale assolutamente quanto preteso
dal convenuto quale canone di locazione" (sentenza della I CC
del TA del 15 maggio 2005, inc. N.
4C.66/2001, consid. 4, pubbl. in
Droit du bail
2002, pag. 14, sentenza N. 7);
che già si è accennato all'art. 256 CO che, al suo
primo capoverso, dispone che il locatore deve consegnare la cosa al momento pattuito,
in uno stato idoneo all'uso cui è destinata e mantenerla tale per la durata della
locazione;
che nei contratti di locazione l'apprezzamento dell'esistenza di difetti dipende
da questa disposizione, ossia è da considerare difetto tutto quanto si distanza
dallo stato che la legge qualifica di "idoneo";
che, in altre parole, è difettosa la cosa che non presenta le qualità attese dal
conduttore o promesse dal locatore, per modo che la decisione circa la presenza
di difetti dipende dal confronto tra lo stato reale dei locali e quello convenuto
o promesso dal locatore (Lachat, op. cit., pag.
216 con riferimenti);
che, nel caso che ci occupa, è risultato che il convenuto è stato indotto a prendere
in locazione i locali dopo che l'istante gli aveva garantito che si sarebbe adoperato
per sistemare il soffitto;
che, più precisamente, così si è espresso il teste C., il quale era presente alle
trattative tra le parti:
"La prima volta che ho visto il locale ho subito detto che era inaccettabile.
In seguito abbiamo parlato con il locatore che era venuto lì e che ci ha detto che
ci avrebbe dato una mano per mettere delle perline al plafone. Cosa che però non
è stata fatta. Confermo che il locatore ci aveva espressamente detto che ci avrebbe
aiutati a montare delle perline che ci avrebbe fornito lui. In quell'occasione il
locatore ha ammesso che "il soffitto era messo male" (verbale dell'udienza del 5
ottobre 2007, pag. 2);
che la circostanza che l'ente locato non fosse stato accettato con il soffitto
in quelle condizioni sin dall'inizio della locazione, è stata confermata pure dal
teste R., il quale ha ricordato che "il locale era malandato e all'inizio quando
siamo andati lì le prime volte abbiamo discusso con il locatore che ci ha detto
che ci avrebbe aiutati a metterlo a posto ed in particolare a riparare il soffitto
con delle perline nuove" (verbale d'udienza del 5 ottobre 2007, pag. 5);
che, diversamente da quanto promesso e concordato all'inizio della locazione,
o meglio diversamente da quanto asserito dall'istante per indurre il convenuto a
prendere in locazione i suoi locali, i soffitti non sono stati perlinati;
che s'impone dunque una riduzione del canone locativo a partire dall'inizio della
locazione, ossia dal mese di maggio 2006;
che l'entità della riduzione deve essere calcolata applicando per analogia i criteri
sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza nell'ambito di azioni estimatorie
del contratto di compravendita (Svit, Commentario,
art. 259d CO, N. 14; Lachat, Commentario romando, art.
259d CO, N. 2), ossia la riduzione della
pigione deve essere proporzionale al minor valore della cosa locata, quindi deve
corrispondere alla sua diminuita utilità rispetto a quella inizialmente pattuita;
che in difetto di una precisa normativa sui parametri di calcolo della percentuale
da ridurre, spetta al giudice, secondo il suo potere di apprezzamento e previa valutazione
di tutte le circostanze del caso concreto, effettuare tale quantificazione (sentenza
della II CC del TA del 25 aprile 1997, inc. N. 12.97.109);
che le riduzioni vanno calcolate solo sul canone di locazione, tralasciando dunque
l'importo dell'acconto per le spese accessorie (Higi,
op. cit., art. 259d CO,
N. 13);
che nel nostro caso, questo Pretore ha potuto rendersi conto durante il sopralluogo
dello stato indecoroso dei locali dati in locazione, determinato in particolare
dal modo in cui si presentano i plafoni che, ancorché non siano risultati pericolanti,
costituiscono un difetto importante (verbale di sopralluogo del 17 gennaio 2008
e doc. rich. V e VIII);
che, dalle deposizioni appena riportate, risulta inoltre che il convenuto è stato
disposto a sottoscrivere il contratto di locazione perché l'istante gli aveva assicurato
che avrebbe contribuito a risistemare il soffitto tramite la sua perlinatura;
che, in queste circostanze, questo Pretore ritiene equa una riduzione del canone
di locazione nella misura del 25 %, che può essere accordata dall'inizio della locazione,
visto che il difetto è noto al locatore da quel momento.