GDL 12/15:
Una disdetta straordinaria dell'inquilino per un grave difetto del bene locato non
può trasformarsi in una disdetta ordinaria del contratto di locazione
La presenza di macchie di muffa persistenti nel bene locato non giustifica normalmente
l'invio di una disdetta con effetto immediato da parte dei conduttori.
L'inefficacia di una disdetta immediata non permette la sua conversione in una
disdetta ordinaria del contratto di locazione per la più prossima scadenza.
Per i mesi intercorsi fra la manifestazione del fenomeno della muffa e la sua
eliminazione a cura del locatore si giustifica una riduzione di pigione del 25 %
a causa dell'estesa diffusione del fenomeno.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Bellinzona in re L. / R. dell'11
ottobre 2007
Estratto dai considerandi
1.
In data 22 marzo 2004 le parti firmavano un contratto di locazione
relativo ad un appartamento di 5 locali sito al piano terra dello stabile denominato
S.
Il canone di locazione mensile veniva fissato a fr.
1'300.--, oltre spese accessorie. La locazione iniziava il 1° aprile 2004 per una
durata indeterminata, il contratto potendo essere disdetto con preavviso di tre
mesi alla scadenza del 31 marzo di ogni anno la prima volta il 31 marzo 2007.
Durante il dicembre 2006 i conduttori hanno iniziato a lamentare la presenza di
macchie di muffa che non riuscivano a sopprimere con normali interventi di pulizia.
Di conseguenza con lettera 15 gennaio 2007, i conduttori formalizzarono la segnalazione
e pretendevano dalla locatrice l'adozione dei necessari lavori di
isolazione e altro ai fini della soppressione definitiva del difetto.
In quella occasione i conduttori minacciarono pure di disdire il contratto di locazione
ai sensi dell'art. 259b lett. a CO.
Alla segnalazione scritta dei conduttori seguì uno scambio di corrispondenza,
alcune visite del rappresentante della locatrice, nonché sopralluoghi di ditte specializzate
(pittori e/o falegnami).
Nel frattempo tuttavia la presenza di muffa nell'appartamento persisteva, anche
perché nonostante le ricerche, le ditte incaricate dalla locatrice non riuscivano
a identificarne la causa (carente isolazione delle finestre
oppure carente isolazione della soletta del garage seminterrato
sottostante l'appartamento).
2.
In data 10 luglio 2007 i conduttori intimavano alla locatrice
la disdetta del contratto di locazione per il termine del 30 settembre 2007 ai sensi
dell'art. 259b lett. a CO
a motivo della continua presenza di muffa.
Con istanza 12 luglio 2007, la locatrice contestava innanzi allo scrivente ufficio
la disdetta 10 luglio 2007 (inc. N. 62-07) siccome prevista
per una scadenza - il 30 settembre 2007 - che non è quella prevista dal contratto
di locazione (31 marzo).
Con istanza 21 agosto 2007, i conduttori chiedevano a questo ufficio di accertare
la validità della disdetta 10 luglio 2007 con effetto per la scadenza quivi prevista
del 30 settembre 2007 e, in via subordinata, (i) di ordinare alla locatrice la soppressione
del difetto, (ii) di concedere una riduzione del 25
% della pigione (con effetto dal mese di gennaio 2007 fino a soppressione del difetto,
(iii) e di condannare la conduttrice al risarcimento
del danno (inc. N. 74-07).
In data 23 agosto 2007 veniva decisa la congiunzione delle procedure, mentre l'udienza
per la discussione ha avuto luogo il 13 settembre 2007. In quella occasione le parti
si sono confermate nelle loro rispettive allegazioni e in particolare hanno chiesto
entrambe di respingere l'istanza avversaria.
Le parti concordano sull'esistenza del difetto lamentato dai conduttori, costituito
della presenza di muffa, che peraltro trova conferma nei documenti prodotti e, in
particolare, nel rapporto 23 agosto 2007 di constatazione del perito comunale degli
immobili.
Durante l'udienza è pure stato accertato che i lavori volti alla soppressione
della muffa sono terminati in data 27 agosto 2007.
3.
Quo all'istanza 12 luglio 2007 della locatrice di contestazione
della disdetta 10 luglio 2007 (Ufficio di conciliazione). L'art.
259b lett. a CO recita:
"Se il locatore è a conoscenza del difetto e non lo elimina entro un congruo
termine, il conduttore può:
a)
recedere senza preavviso dal contratto, quando
il difetto esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità dell'immobile all'uso cui
è destinato o, trattandosi di cosa mobile, ne diminuisce tale idoneità;"
Per essere efficace la disdetta del contratto ai sensi della citata disposizione
deve, tra altro, essere stata notificata in coerenza con la segnalazione del difetto
al proprietario e l'assegnazione da parte del conduttore di un congruo termine per
la sua soppressione. La dottrina considera pure che la disdetta dovrebbe essere
preannunciata con un certo anticipo e il trasloco dovrebbe seguire da vicino la
notifica della disdetta vera e propria (Lachat,
Le bail à loyer,
Lausanne 1997, pag. 175 ad 5.5).
Un'altra condizione dell'efficacia della disdetta ex art.
259b lett. a CO consiste nella gravità del difetto
che deve escludere o pregiudicare notevolmente l'idoneità dell'ente concesso in
locazione.
Nel caso di specie questo Ufficio non considera il difetto di gravità sufficiente
ai fini di giustificare una disdetta ai sensi della citata disposizione. Infatti,
il lamentato difetto è costituito dalla presenza di muffa in alcuni locali dell'ente
locato e non è di un'estensione tale da escludere o pregiudicare notevolmente l'idoneità
dell'ente concesso in locazione (fotografie annesse al rapporto di constatazione
23 agosto 2007 del perito comunale degli immobili). Inoltre, i conduttori hanno
continuato ad occupare l'ente locato per almeno 8 mesi prima di formalizzare la
disdetta, preannunciata già nel mese di gennaio di quest'anno. In altri termini,
se la presenza di muffa fosse stata così importante da escludere o pregiudicare
notevolmente l'idoneità dell'ente locato, i conduttori non avrebbero potuto continuare
a viverci per altri 8 mesi.
Secondo la dottrina e la giurisprudenza del Tribunale federale, le disdette del
contratto di locazione notificate senza che siano adempiute tutte le condizioni
previste dalla legge per il caso specifico, sono inefficaci (Lachat,
Le bail à loyer,
Lausanne 1997, pag. 466 ad 2.7.). In questo senso l'inefficacia della
disdetta a causa del non adempimento di un motivo di fondo previsto dalla legge,
determina la nullità della disdetta.
Questo è pure il caso qualora una disdetta sia stata notificata dal conduttore
ex art. 259b lett. a CO
a ragione di un difetto che si rivelerebbe non sufficientemente grave ai fini dell'applicazione
della citata disposizione legale (Lachat, op.
cit. a pag. 467).
In caso di nullità e/o inefficacia della disdetta come sopra descritto, dottrina
e giurisprudenza escludono la conversione della stessa in una disdetta ordinaria,
in applicazione dall'art. 266a cpv. 2
CO, che di principio riguarda esclusivamente il mancato rispetto dei
termini (ibidem).
Conseguentemente, la disdetta notificata dai conduttori il 10 luglio 2007 è totalmente
inefficace, ossia lo è pure con riguardo alla scadenza del 31 marzo 2008 - prossima
scadenza utile ai sensi del contratto di locazione sottoscritto dalle parti.
Ciononostante, nel caso concreto, i conduttori conservano pienamente la possibilità
di notificare alla locatrice una nuova disdetta ordinaria con effetto per la prima
scadenza contrattuale utile, ossia il 31 marzo 2008, con un preavviso di 3 mesi
secondo il contratto di locazione.
4.
Da quanto sopra discende che l'istanza 21 agosto 2007 dei conduttori
deve essere accolta limitatamente alle conse-guenze dell'accertata presenza del
difetto perlomeno dal mese di gennaio 2007 all'agosto 2007 compresi.
Per il rimanente l'istanza dei conduttori è divenuta priva d'oggetto con riguardo
alla domanda di esecuzione dei lavori per eliminare i difetti, siccome già intrapresi
e terminati il 27 agosto 2007, mentre è da respingere con riguardo alla domanda
di risarcimento dei danni siccome questi non sono stati comprovati.
Secondo concordi criteri giurisprudenziali e dottrinali, nella fattispecie si
giustifica di riconoscere ai conduttori una riduzione della pigione nei termini
richiesti con la loro istanza; ossia in concreto: una riduzione pari al 25 % della
pigione, a far tempo da quella del mese di gennaio fino a quella del mese di agosto
compresi.