GDL 12/13:
Disdetta straordinaria a seguito della violazione dell'ob-bligo di diligenza e riguardo
verso i vicini (ammessa)
Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli altri inquilini dello
stabile e verso le persone che vivono nelle vicinanze.
La disdetta straordinaria del contratto di locazione presuppone l'adempimento
di quattro condizioni cumulative, segnatamente la violazione del suo dovere di diligenza
e riguardo verso i vicini, una diffida scritta, la persistenza della violazione
nonostante la diffida e l'impossibilità della continuazione del contratto.
Accertato che l'esercizio pubblico in questione è fonte di persistente disturbo
della quiete del comprensorio in cui è ubicato, la continuazione della locazione
non può essere imposta alla parte locatrice.
Pretura della giurisdizione di Locarno-Città in re
P.F. / C. del 25 agosto 2008
Estratto dai considerandi
In fatto:
A)
In data 25 marzo 1997 con effetto dal 1° aprile 1997 gli
eredi fu X (P.F.), in veste di locatori, e
Il contratto prevedeva una durata iniziale di dieci anni, con riconduzione tacita
quinquennale in caso di mancata disdetta con preavviso di sei mesi.
La pigione era fissata in fr.
2'500.-- mensili, con indicizzazione al costo della vita a partire dal sesto
anno.
B)
Il 2 dicembre 1997
Il canone veniva stabilito in fr.
4'000.-- mensili "per il bar e l'utilizzo e l'ammortamento dell'inventario".
Seguiva, il 1° gennaio 2000, un nuovo contratto di sublocazione fra
Tale contratto conteneva una clausola, manoscritta (v. cifra 1.1), del seguente
tenore: "Le parti possono disdire il presente contratto, la prima volta il 30 settembre
2001 per il 31 dicembre 2001". Un ennesimo contratto di sublocazione veniva stipulato
fra
C)
Su formulario ufficiale datato 3 maggio 2007, P.F.,
eredi del fu X (doc. 1 e 2 inc. DI.2008.7), disdicevano
in via straordinaria per il 30 giugno 2007 il contratto di locazione stipulato con
In precedenza, il 15 settembre 2006, le locatrici avevano già inviato una disdetta
ordinaria, per fine marzo 2007, poi ritirata non essendo avvenuta tramite il modulo
ufficiale (inc. N. 176.2007 dell'Ufficio di conciliazione).
D)
Il 1° giugno 2007
Adito su istanza 26 settembre 2007 della C., il Pretore, con decreto 28 novembre
2007, dichiarava irricevibile l'istanza stessa. A seguito di tale pronunciato, il
13 dicembre 2007, l'Ufficio di conciliazione si chinava nuovamente sulla problematica,
statuendo la validità della disdetta 3 maggio 2007 e respingendo la domanda di protrazione
del contratto (inc. I° rich.).
E)
Entro il termine di 30 giorni di cui all'art. 274f
cpv. 1 CO, il 14 gennaio 2008
Nel frattempo, il 20 dicembre 2007 e il 27 dicembre 2007,
P.F. inoltravano due procedure di sfratto nei confronti di C. e della sublocataria
M. S.A.
I tre incarti venivano congiunti per l'istruttoria in occasione dell'udienza di
contraddittorio del 18 gennaio 2008. Gli stessi vengono qui evasi con un unico pronunciato.
F)
In merito alle allegazioni delle parti e alle risultanze istruttorie
si dirà, per quanto necessario ai fini del giudizio, nei considerandi
successivi.
Considerato,
in diritto:
1.
Secondo l'art. 274g cpv. 1 CO, se il conduttore contesta una disdetta straordinaria quando
è pendente contro di lui un procedimento di sfratto (o viceversa se viene avviata
una procedura di sfratto quando è pendente una contestazione della disdetta (DTF 117 II 556;
Higi, Zürcher Kommentar,
ad art. 274g CO, N. 27 e
32), l'autorità competente in materia di sfratto decide pure sulla contestazione
della disdetta data dal locatore. L'esame della fattispecie da parte dell'autorità
dello sfratto avviene con piena cognizione (Svit,
Das Schweizerische Mietrecht
Kommentar, ad art. 274g
CO, N. 8a e segg. e 9a e segg.).
2.
I signori P.F. non hanno, nel modulo
di disdetta, indicato i motivi per cui la stessa è stata pronunciata; si evince
comunque dalle tavole processuali (vedi da ultimo, il memoriale conclusivo 18 giugno
2008) che la rescissione è fondata sull'art. 257f CO. Va di transenna rilevato che un richiamo alla normativa
di cui all'art. 266g CO
non è, dalle istanti, stato operato neppure in via subordinata, per cui un esame
della problematica sotto quest'angolazione appare comunque improponibile (Higi,
op. cit., ad art. 266g CO,
N. 12 e segg. e in particolare N. 15 e 16).
Giusta il cpv. 2 dell'art. 257f
CO, il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della
casa e verso i vicini (vale a dire altri locatari dell'immobile o persone che vivono
nelle vicinanze, Lachat, Le
bail à loyer, pag. 78, N. 1.3.11). In particolare,
egli deve astenersi dal provocare rumori, dal comportarsi in maniera contraria ai
buoni costumi, dal violare il diritto penale, ad esempio ingiuriando i vicini ("Beschimpfungen", Higi,
op. cit., ad art. 257f CO,
N. 40), dal disturbare la tranquillità dello stabile, dal contravvenire al regolamento
della casa; il tutto, ritenuto comunque che un certo margine di tolleranza, da valutare
alla luce delle concrete circostanze del caso, deve essere provato (Lachat,
op. cit., pag. 79, N. 1.3.11). In merito al dovere di riguardo verso i vicini, il
locatario risponde non solo del proprio comportamento, bensì anche degli atti delle
persone con le quali vive, dei suoi dipendenti, dei suoi clienti, di ogni altro
suo ausiliario (art. 101 CO), così come del comportamento
dei suoi sublocatari (art. 262 cpv. 3 CO;
Lachat, op. cit., pag. 79, N. 1.3.11 in fine;
Svit, op. cit., ad art. 257f
CO, N. 29; Higi, op. cit.,
ad art. 257f CO, N. 33 e
34).
3.
In virtù dell'art. 257f cpv. 3 CO, qualora la continuazione del rapporto di locazione non
possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa
perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare
l'obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal
contratto con, nel caso di locali di abitazione, un preavviso di 30 giorni almeno
per la fine di un mese (Svit, op. cit., ad art.
257f CO, N. 7 e segg.).
Tale disdetta contrattuale anticipata presuppone l'adempimento di quattro condizioni
cumulative: - la violazione da parte del locatario del suo dovere di diligenza;
- una diffida scritta del locatore al conduttore; - la persistenza della violazione
nonostante la diffida; - l'impossibilità della continuazione nel contratto (Lachat , op. cit., pag. 675, N. 3.12;
Higi, op. cit., ad art. 257f
CO, 49 e N. 56 e segg.; DTF
132 III 109 consid. 5; II CCA 1° dicembre
2006, inc. 12.2006.79). Il giudice valuta liberamente, secondo diritto ed equità
(art. 4 CC), se la disdetta straordinaria si fonda su
un motivo suf-ficientemente grave, prendendo in considerazione tutti gli elementi
del caso concreto. Spetta al locatore provare che sono adempiute tutte le condizioni
per la disdetta straordinaria ai sensi dell'art. 257f
cpv. 3 CO. La mancanza di una sola di tali condizioni
cumulative comporta l'inefficacia della disdetta (II
CCA 1° dicembre 2006, inc. 12.2006.79,
consid. 4; 5 ottobre 2006, inc. 12.2006.58, consid.
3).
4.
Come accennato, prima condizione di applicabilità dell'art. 257f cpv. 3 CO è la violazione
da parte dell'inquilino di una clausola contrattuale relativa all'uso dei locali,
fra cui quella del debito riguardo verso i vicini.
Allo scioglimento del rapporto di locazione deve obbligatoriamente precedere (seconda
premessa) una diffida scritta, contenente il riferimento ad una precisa violazione
contrattuale. Non è invece un presupposto legale quello della minaccia di disdetta,
né la fissazione di un termine per far cessare la violazione (Weber, Basler Kommentar OR I, ad
art. 257f CO, N. 4; Higi, op. cit., ad art. 257f
CO, N. 50 e segg.).
Eccezionalmente, una diffida non è necessaria se sono date le condizioni di applicazione
dell'art. 257f cpv. 4 CO,
nonché allorquando la stessa appaia a priori inutile, ad esempio nel caso in cui
tramite ripetute e durevoli violazioni contrattuali, il conduttore crei una situazione
di diretto pericolo per l'ente locato (DTF 54
II 185; Higi, op.
cit., loc. cit., N. 55).
Terza condizione per la disdetta straordinaria in base all'art.
257f cpv. 3 CO è che il locatario continui
dopo la diffida nella sua violazione, intesa come nuova violazione in rapporto
oggettivo con la precedente, rispettivamente come persistenza della violazione originaria
(Higi, op. cit., loc. cit., N. 56 e segg.).
Lo scioglimento del contratto è possibile (quarta condizione) solo in presenza
di una grave violazione nel senso dell'esistenza di un motivo importante, che è
dato allorquando la continuazione del rapporto locativo, a seguito del comportamento
del conduttore o di suoi ausiliari, risulta oggettivamente e ragionevolmente non
più ipotizzabile per il locatore e per gli abitanti dell'immobile, sulla scorta
di una valutazione di tutte le circostanze (Weber, op. cit., loc. cit., N.
6; Svit, op. cit., ad art. 257f
CO, N. 34).
5.
Una volta adempiute le condizioni di cui all'art.
257f cpv. 3 CO (violazione contrattuale, diffida,
nuova o perdurante violazione, irragionevolezza nella continuazione della locazione,
tutte premesse, come già detto, che sono da dimostrare da parte del locatore, Weber,
op. cit., loc. cit., N. 8), il locatore può rompere il contratto reagendo tosto
conosciuta la nuova violazione. Egli è però anche libero di attendere un certo tempo
con la disdetta, al fine, ad esempio, di farsi una migliore idea su come procedere
o di "graziare" l'inquilino. Non per questo egli perde ("verwirkt")
la sua legittimazione alla disdetta straordinaria (Higi,
op. cit., loc. cit., N. 62). Dalla mancata immediata disdetta non può essere dedotta
una rinuncia del locatore alla rescissione giusta l'art. 257f
CO.
Per avvalorare una tale rinuncia tacita va esaminato il comportamento del locatore
nella sua globalità, dopo che è venuto a conoscenza della nuova (o perdurante) violazione,
sotto l'ottica di come una controparte ragionevole e corretta abbia potuto interpretare
il silenzio o l'atteggiamento del proprietario (Higi,
op. cit., loc. cit., N. 63; Svit, op. cit., loc.
cit., N. 47; II CCA
5 ottobre 2006, inc. N. 12.2006.58, consid. 5).
Se anche solo una delle citate quattro condizioni non è adempiuta, la disdetta
è inefficace, cioè nulla (Lachat, op. cit., pag.
682, N. 3.2.2; Weber, op. cit., loc. cit., N. 8; Higi,
op. cit., loc. cit., N. 72).
6.
Nella fattispecie, occorre anzitutto rilevare che agli atti risultano
due sufficienti formali diffide scritte delle locatrici alla conduttrice principale
C. e alla subconduttrice M. S.A., datate 15 e 16 febbraio
2007 (doc. G e doc. 21). Porre in dubbio che tali scritti costituiscano una valida
diffida ai sensi dell'art. 257f cpv. 3
CO è invero poco serio.
Del resto, già in precedenza, la parte locatrice tramite X. che si occupava
dell'amministrazione dello stabile aveva segnalato alla locataria, a mezzo dell'allora
suo presidente, la problematica dei disturbi e dei rumori molesti causati (v. lettera
14 luglio 1999, doc. 9), con invito a voler ovviare alla situazione.
Altrettanto assodata, sulla scorta delle tavole processuali, traspare la circostanza
secondo cui dopo le citate diffide e prima dell'invio della disdetta 3 maggio 2007,
le turbative sono continuate.
Lo provano gli scritti 10 marzo 2007 di F. (sentito pure come teste; doc. 22)
e 22 aprile 2007 P. (doc. 24; P. è parimenti stata sentita come teste). Anche gli
scritti doc. 5 e 6, pur se datati dopo l'invio della disdetta, confermano che la
situazione in relazione ai disturbi non è mutata a far tempo dalle diffide 15 e
16 febbraio 2007. Stessa conferma proviene dalla lettera 30 novembre 2007 del Municipio
(doc. 7; cfr. pure la deposizione del teste G.), nonché dai rapporti di polizia
comunale, dai quali risulta l'effettuazione di interventi sul posto nel periodo
15/16 febbraio-3 maggio 2007 (v. in particolare l'intervento
del 21 marzo 2007 a seguito di una "telefonata di diversi abitanti di questa Via
che si lamentano per schiamazzi e musica a forte volume proveniente dal bar; l'intervento
del 7 aprile 2007; del 13 aprile 2007; del 20 aprile 2007; del 21 aprile 2007, cfr.
doc. IV° rich., sub "completazione
N. 3").
7.
A mente di questo Pretore, invano
Da anni (v. documentazione agli atti, compresi gli in-numerevoli rapporti di intervento
della polizia comunale), il bar è fonte di disturbo della quiete del comprensorio
in cui è ubicato. Affermare il contrario significa negare, visibilmente, l'evidenza
dimostrata dalle tavole processuali (testimonianza S.). Una lunga disquisizione
sul tema, alla luce dei chiari riscontri probatori, appare ridondante.
E' proprio a seguito della estrema evidenza della situazione che parte delle prove
chieste sono state rifiutate (ordinanza 23 gennaio 2008), questo giudice ritenendo
di avere già sufficienti elementi di giudizio.
8.
Tutto ciò posto, non vi è motivo per ritenere che possa ragionevolmente
essere imposta alle locatrici la continuazione del rapporto di locazione, vista
la comunque insopportabile persistente situazione di profondo disturbo e disagio.
Del resto, pur ammettendo che chi dà in locazione una parte del proprio immobile
per la gestione di un ristorante debba contare su un determinato rischio di emissioni/immissioni
foniche provenienti da tale esercizio pubblico, non si può negare che nella fattispecie,
valutato l'insieme delle circostanze, siffatta gestione abbia comportato un trascendimento
(eccessivo) rispetto ai parametri di tollerabilità oggettivi.
9.
Accertato l'adempimento delle condizioni, cumulative, atte a
giustificare l'applicazione dell'art. 257f cpv. 3 CO, la validità della disdetta straordinaria 3 maggio
2007 notificata alla locataria C. deve essere confermata.