GDL 12/06:
L'inquilino non può contestare in generale l'opportunità degli interventi disposti
dal locatore e rientranti nelle spese accessorie
L'inquilino che non approva le scelte relative alla gestione amministrativa dell'immobile
locato ha unicamente la possibilità di rescindere il contratto, non potendo invece
disquisire sulle decisioni adottate dal locatore nell'ambito dei singoli interventi
concernenti il bene locato.
Le normali spese di controllo e di assistenza necessarie per garantire la sicurezza
dello stabile possono essere annoverate fra le spese accessorie connesse con l'uso
dell'ente locato.
La descrizione delle spese accessorie a carico della parte conduttrice esposta
nelle condizioni generali CATEF permette di individuare
gli oneri a carico della parte conduttrice.
Pretura della giurisdizione di Locarno-Città in re
W. / R. del 12 set--tembre 2007
Estratto dai considerandi
1.-2. Omissis
2.
I contratti di locazione sottoscritti dalle parti in causa, indicano
alle cifre 1 (doc. B) rispettivamente 6 e 6.7 (doc. C) un elenco di spese accessorie
non comprese nella pigione. Le stesse clausole contrattuali prevedono il sistema
di computo per acconti e conguaglio periodico (Higi,
Zürcher Kommentar, ad art.
257a-257b CO, N. 20; art.
4 cpv. 1 OLAL).
3.
Le contestazioni sollevate (ancora) in questa sede dalla R. riguardano:
"il problema dello sgombero neve e dello spargimento sale, nonché quello dell'addebito
delle prestazioni Swisscom e ISS"
(risposta convenuta, ad 1.6).
4.1. Di
fatto, per i costi di sgombero della neve, la locataria non ha "sollevato eccezioni"
(pur ritenendole elevate, vedi risposta pag. 3 in alto, ad 2.2.).
Per contro essa si duole dell'esborso, a suo avviso sproporzionato e "non in
connessione con l'uso dell'ente locato", per lo spargimento di sale antighiaccio.
Che lo spargimento di sale al fine di evitare pericoli ai locatari nel caso di
formazione di ghiaccio nella stagione invernale costituisca una spesa da porre in
connessione con l'uso dell'ente locato, appare invero pacifico e viene ammesso implicitamente
anche dalla convenuta, nel limite in cui, di principio, essa non si oppone all'esposizione
di un tale costo, pur chiedendone la riduzione.
Dall'altro canto, la convenuta non contesta che quelli conteggiati dall'istante
per lo spargimento del sale siano i costi da essa (locatrice) effettivamente sopportati,
ciò che peraltro è attestato dai documenti versati agli atti e segnatamente dalla
fattura della R. (doc. I). Essa afferma però che i sedici interventi fatturati da
tale ditta per il mese di dicembre 2005 sarebbero troppi. Così facendo si esprime
su una questione concernente l'opportunità dell'intervento, rispettivamente la portata
dell'attività svolta dalla R., questioni che non è facoltà della locataria di porre
in discussione. Altrimenti detto, l'inquilino che non approva le scelte relative
alla gestione amministrativa dell'immobile preso in locazione, ha unicamente la
possibilità di rescindere il contratto, non potendo invece disquisire sulle decisioni
adottate dal locatore, rispettivamente sulla necessità e la maniera di provvedere
a determinati interventi. Quindi: eventuali contestazioni di costi esposti ma non
sopportati, di errori di calcolo o di riparto delle spese, possono trovare ascolto;
non così le doglianze concernenti la scelta degli artigiani e/o l'opportunità degli
interventi in quanto tali. Tanto più che, un raffronto e una correlazione tra gli
interventi operati dal Centro di manutenzione delle strade cantonali (doc. 9) e
quelli ordinati dal locatore, non può essere fatto, le fattispecie essendo totalmente
diverse.
4.2. In
risposta (cifra 2.3) la qui convenuta contesta anche l'importo fatturato dalla S.
per le prestazioni di servizio standard FM e riportato nei costi d'esercizio per
il periodo 01.07.2005-30.06.2006 (doc. 10; plico doc.
F).
Risulta dagli atti prodotti in istruttoria che nella fatturazione delle prestazioni
di servizio standard viene addebitato un importo complessivo di
fr. 36'689.64, corrispondente a
fr. 3.77/mq per una superficie di 9'732
mq (doc. 10). A detta del conduttore, il conteggio effettuato dalla S. per le prestazioni
di servizio standard contrasta con il conteggio spese accessorie dove la superficie
totale dello stabile viene calcolata in mq 5'441 (doc.
F). La conduttrice ritiene pertanto che l'importo addebitato per le prestazioni
di servizio standard debba essere corretto e calcolato secondo la superficie totale
di mq 5'441.
In concreto, appare evidente che vi è una differenza fra la superficie di riferimento
per il conteggio delle prestazioni di servizio standard e la superficie di riferimento
per il conteggio delle spese accessorie. Durante l'udienza di contradditorio, l'istante,
in merito a questa specifica censura sollevata dalla convenuta, ha precisato che
"lo spazio complessivo dell'immobile è di 9'732 mq; i
mq 5'441 corrispondono ai metri che possono essere locati.
Il calcolo deve essere fatto sull'intera superficie dell'immobile" (verbale
udienza 26 aprile 2007, pag. 2).
Sia come sia, il fatto che l'importo addebitato per le prestazioni di servizio
standard risulti essere di fr. 3.77/mq per una superficie
di 9'732 mq, non significa ancora che la somma complessiva
fatturata dalla S. non corrisponda ai costi effettivamente assunti per le prestazioni
di servizio standard e ciò indipendentemente dalla superficie totale presa in considerazione.
D'altronde, nessuno dei documenti prodotti in fase istruttoria permette di accertare
l'irregolarità dell'importo complessivo di fr. 36'489.64 fatturato dalla S. per le prestazioni di servizio
standard, importo che deve pertanto ritenersi corretto.
Ne discende che la censura sollevata dalla convenuta non può trovare accoglimento.
4.3. La
conduttrice fa valere altresì che nei costi d'esercizio per il periodo 1° luglio
2005-30 giugno 2006 sarebbero state ad-debitate agli
inquilini spese, fatturate dalla I., che andavano caricate esclusivamente al proprietario
(risposta 26 aprile 2007, cifra 2.4). Nello specifico, la qui convenuta si riferisce
alle posizioni "illuminazione d'emergenza, uscite di sicurezza, controllo impianti
domestici, controllo rifugi, controllo gabinetti chiusi, controllo tetto piano,
controllo recinti muri" (doc. 11).
A mente di questo giudice, le posizioni contestate dalla conduttrice sono riferite
a delle normali spese di controllo e assistenza necessarie per garantire la sicurezza
dello stabile e pertanto possono essere annoverate fra le spese in connessione con
l'uso dell'ente locato. D'altronde, sia il contratto relativo al locale industriale
e all'ufficio (doc. B), che il contratto relativo al magazzino (doc. C), indicano
chiaramente le spese accessorie non comprese nella pigione (doc. B, contratto di
locazione commerciale, cifra 1; doc. B, condizioni generali CATEF,
cifra 6; doc. C, contratto di locazione commerciale, cifre 6 e 6.7). Da un'analisi
dei contratti risulta che le posizioni contestate dalla conduttrice rientrano fra
le spese accessorie pattuite fra le parti.