GDL 12/04: Disdetta per mora
del contratto di locazione relativo ad un bar
Nella locazione il bene è locato senza alcun riguardo alla sua produttività. Allorquando
una persona prende in locazione dei locali per svolgere una determinata attività,
i ricavi che realizza non derivano dall'uso stesso della cosa, bensì dall'esercizio
di tale attività.
Sotto il profilo dell'art. 271a cpv. 1 lett. a CO la disdetta è valida se al locatore non può essere rimproverato
alcunché circa l'adempimento dei suoi obblighi contrattuali.
La disdetta notificata per mora del conduttore è valida anche se significata nel
termine di protezione triennale successivo alla fine di una procedura di conciliazione
(art. 271a cpv.
La protrazione della locazione risulta esclusa giusta l'art.
272a cpv. 1 lett. a CO.
Pretura del Distretto di Lugano, Sezione
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1.a) Il
signor G. è gestore del Bar P. sito nel Centro sportivo in virtù di un contratto
di gestione sottoscritto a far tempo dal 1° gennaio 1996 con l'allora C.d.L. (doc.
A). A contare dal 1° gennaio 2000 è poi venuto in essere un nuovo contratto di gestione
della durata di 5 anni, rinnovabile annualmente in mancanza di una disdetta con
il preavviso di tre mesi, che prevedeva un "canone di affitto" annuo di
fr. 13'200.--, pagabile in rate mensili anticipate
di fr. 1'100.-- cadauna (doc. B).
1.b) Con
modulo ufficiale 2 settembre 2004 il C.d.L., subentrato a seguito della fusione,
ha notificato a G. la disdetta del contratto di gestione con un preavviso di tre
mesi per la scadenza del 31 dicembre 2004 (doc. C).
Tale disdetta è stata prontamente contestata dinanzi al competente Ufficio di
conciliazione che il 7 dicembre
2.
Con scritto 13 febbraio 2006 il C.d.L. ha diffidato G. al pagamento
delle pigioni relative al periodo novembre 2005- febbraio
2006 per un importo di complessivi fr.
4'400.-- con l'avvertenza che in caso di mancato pagamento il contratto
di locazione sarebbe stato disdetto (doc. 9).
Con scritto 15 febbraio
Con modulo ufficiale 22 marzo 2006 il C.d.L. ha infine notificato la disdetta
del contratto per il 30 aprile 2006 (doc. E). Su richiesta di G. (doc. F), il C.d.L.
ha motivato la disdetta adducendo "il mancato pagamento delle pigioni relative ai
mesi di novembre 2005, dicembre 2005, gennaio 2006 e febbraio 2006 nonostante il
signor G. sia stato più volte richiamato e da ultimo diffidato con scritto 13 febbraio
2006 (doc. G).
Tempestivamente adito, il competente Ufficio di conciliazione ha accertato la
mancata intesa fra le parti e, di conseguenza, ha dichiarato la vertenza siccome
non conciliata (Inc. no. 096/2006 Ov.
UC).
3.a) Con
l'istanza in esame G. ha postulato in via principale l'annullamento della disdetta
ed in via subordinata una protrazione della locazione della durata di sei anni.
A suo dire la disdetta in esame sarebbe abusiva, e ciò in applicazione dei dettami
dell'art. 271a cpv. 1 CO,
segnatamente per il caso in cui il conduttore fa valere delle pretese in buona fede
(lett. a) e se la disdetta è stata notificata nei tre anni successivi ad un procedimento
di conciliazione in relazione con la locazione laddove il locatore ha ritirato le
proprie pretese rispettivamente si è accordato con il conduttore (lett. e).
In particolare G. durante l'inverno 2005/2006 avrebbe riscontrato delle grosse
difficoltà nella gestione del bar, da un lato a causa delle forti nevicate intervenute
già dalla prima metà di novembre del 2005, dall'altro a ragione della chiusura dell'esercizio
pubblico ordinata dall'autorità competente. Circa le forti nevicate, a dire di G.
il C.d. L. non avrebbe provveduto allo sgombero della neve dal piazzale e dal viale
di accesso al bar, obbligo previsto contrat-tualmente, ciò che avrebbe impedito
alla clientela di raggiungere l'esercizio pubblico. La chiusura del bar inoltre
sarebbe stata ordinata a fronte di accertate carenze igienico strutturali da attribuire
esclusivamente al C.d.L. che non avrebbe mai effettuato i lavori strutturali necessari
a rendere il locale conforme alle normative di legge. Tali circostanze avrebbero
quindi comportato una notevole riduzione degli introiti e, di conseguenza, l'impossibilità
di ottemperare al pagamento delle pigioni o di depositare le stesse presso l'Ufficio
di conciliazione.
Sempre a mente del qui istante la disdetta in questione sarebbe inoltre abusiva
poiché notificata nei tre anni successivi al procedimento di conciliazione relativo
alla disdetta del 2 settembre 2004, procedura conclusasi a seguito di un accordo
intervenuto fra le parti.
Infine, qualora la disdetta fosse ritenuta valida, all'istante andrebbe concessa
una protrazione del contratto della durata di sei anni, gli interessi del conduttore
essendo sicuramente preminenti rispetto a quelli della parte locatrice. Andrebbe
infatti considerato che l'attività dell'istante co-stituirebbe l'unica sua fonte
di reddito e che nel corso degli anni egli si sarebbe guadagnato una numerosa e
fedele clientela, ricevendo peraltro diversi attestati di stima. Non da ultimo andrebbe
ritenuto che egli è padre di due bambini in età scolastica, cui deve provvedere.
3.b) In
sede di discussione la parte convenuta ha chiesto l'integrale reiezione dell'istanza
contestando in primis di non aver provveduto allo sgombero della neve. Sin dalla
prima nevicata, avvenuta il 25 novembre 2005, il C.d.L. avrebbe provveduto a quanto
di sua competenza nella zona del centro sportivo. In particolare per lo sgombero
della neve sino ai posteggi del centro sarebbero stati impiegati i mezzi meccanici,
mentre i due operai addetti alla manutenzione avrebbero liberato i viali di accesso
al bar e agli spogliatoi. Nonostante l'abbondanza delle nevicate abbia senz'altro
messo a dura prova i servizi della C.d.L. ed abbia rallentato le operazioni di sgombero,
nulla potrebbe quindi essere addebitato al Comune. Quanto alla chiusura del bar,
la stessa sarebbe stata ordinata a fronte delle accertate carenze igieniche imputabili
esclusivamente a G., i lavori di competenza del C.d.L. essendo stati prontamente
eseguiti. Anche in questo caso non si potrebbe pertanto attribuire alcunché alla
C.d.L. Nella specie, il mancato pagamento delle pigioni non sarebbe stato preceduto
da alcun avviso o richiesta di riduzione della pigione e nemmeno sarebbe stata seguita
la corretta procedura di deposito del canone. Ne conseguirebbe la legittimità della
disdetta per mora.
4.
In primis rileva definire la natura giuridica del
"contratto di gestione" venuto in essere fra le parti. Di principio il contratto
di affitto poggia su un bene od un diritto produttivo e si distingue dalla locazione
per l'oggetto. Nella locazione l'ente è locato senza alcun riguardo alla sua produttività.
Allorquando una persona prende in locazione dei locali per svolgere una determinata
attività, i ricavi che eventualmente realizza non derivano dall'uso stesso della
cosa, bensì dall'esercizio di tale attività. A
tale riguardo Higi
ha rilevato: "Miete und nicht Pacht liegt stets bei
der Überlassung von Räumen, Gebäuden oder Grundstücken zum blossen Gebrauch (z.B.
als Wohnung, als Kinderhort oder als Spielplatz) vor, und zwar unabhängig von der
Nutzbarkeit der Räume oder des Grundstückes. Besteht insbesondere der Gebrauch von
Räumen im Betrieb eines Gewerbes und ist der dabei vom Übernehmer erzielte Ertrag
nicht primäre Folge der Benützung des Mietobjektes, sondern des Gewerbebetriebes
bzw. der Tätigkeit des Übernehmers, so ist ein Mietverhältnis gegeben, gleichgültig
darum, ob der Raum eingerichtet oder leer ist" (Higi
in Zürcher Kommentar, N. 147 ad Vorbemerkungen zum 8. Titel art. 253-274g CO).
Nella specie, dal testo contrattuale agli atti si deduce che il locale è dato
in gestione completamente arredato per l'attività quale bar (doc. B). Ciò posto,
avuto riguardo ai principi suesposti, non occorre disquisire a lungo per qualificare
il contratto agli atti quale locazione, il ricavo realizzato non dipendendo in modo
preponderante dall'uso dell'oggetto locato, bensì dall'attività ivi svolta (II CCA 29 ottobre
5.a) Giusta
l'art. 271 cpv. 1 CO la disdetta può essere contestata
se contraria alle regole della buona fede. Tale principio costituisce un caso speciale
di applicazione dell'art. 2 cpv. 2 CC e rappresenta
la regola generale in materia di annullamento delle disdette. Tale disposto può
infatti trovare applicazione, secondo le circostanze, unicamente nei casi in cui
le condizioni di cui all'art. 271a
CO non sono adempiute. In particolare le disdette che non si basano su
alcun interesse degno di protezione, manifestano un comporta-mento scorretto e contraddittorio
del locatore, risultano da una manifesta sproporzione fra gli interessi in gioco
o i cui motivi costituiscono meri pretesti, ricadono nell'ambito applicativo della
norma in parola (Lachat, Le
bail à loyer, pag. 470 e segg.;
Higi, op. cit., N. 22 e segg. ad art. 271 CO).
5.b) Secondo
l'art. 271a cpv. 1 lett. a CO
la disdetta può essere contestata se data dal locatore poiché il conduttore fa valere
in buona fede pretese e in generale tutti i diritti derivantigli
dalla locazione. La norma ha quale scopo di permettere al conduttore di far valere
liberamente le sue pretese senza dover temere di ricevere una disdetta. In questi
casi la disdetta costituisce un atto di ritorsione nei confronti del conduttore
cui incombe l'onere di provare l'esistenza di un nesso causale fra la disdetta e
la richiesta stessa. Di principio il conduttore deve fornire la prova stretta degli
elementi costitutivi del disposto in parola; circa l'esistenza del nesso causale
basta invece la prova della verosimiglianza (Lachat,
op. cit., pag. 474 segg.; Higi, op. cit., N.
20 e segg. ad art. 271a CO).
La dottrina ritiene che per far capo alla protezione di cui alla norma in esame
debbano essere adempiute cinque condizioni cumulative: deve, innanzitutto, esserci
una pretesa del conduttore; la stessa deve derivare dal contratto di locazione;
il conduttore deve averla fatta valere nei confronti della controparte; la medesima
deve essere stata formulata in buona fede; tra la pretesa e la disdetta vi deve,
infine, essere un nesso causale. L'onere della prova incombe di principio al conduttore
atteso che, per quanto riguarda il nesso causale, lo stesso potrà essere ammesso
se l'esistenza di tutta una serie di indizi convergenti avrà permesso di ritenere
con grande probabilità che la disdetta è effettivamente riconducibile alle pretese
fatte valere dal conduttore. Per valutare l'esistenza del rapporto di causalità
occorre chiedersi se la pretesa fatta valere dal conduttore rivestiva, alla luce
di indizi concreti, un tale peso da poter provocare nel locatore l'idea di disdire
la locazione. Per far ciò occorre fondarsi su un'impressione oggettiva, derivante
dall'apprezzamento di tutte le circostanze (Barbey,
Protection contre
les congé concernant
les baux d'habitation
et de locaux
commerciaux, Ginevra 1991, pag. 126, N. 53 e segg.; Weber,
Basler Kommentar, 3. ed., N.10 segg.
ad art. 271/271a CO; Svit, Kommentar, N.
8 e 43 segg. ad art. 271a).
Scopo della norma è di reprimere le cosiddette "disdette-rappresaglia", ovvero
quelle che sono state significate dal locatore per ripicca o per ritorsione, cioè
in risposta a legittime pretese fatte valere dall'inquilino nei suoi confronti nell'ambito
del contratto di locazione. Il conduttore deve infatti poter tranquillamente far
valere i diritti che gli derivano dal contratto e dalla legge, senza con ciò temere
che il locatore, per questo motivo, lo possa allontanare dall'ente locato (Lachat, op. cit., pag. 474).
5.c) Giusta
l'art. 271a cpv. 1 lett. e CO
la disdetta può essere contestata se significata dal locatore nei tre anni susseguenti
alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la
locazione e nel corso del quale il locatore, in particolare, ha concluso una transazione
con il conduttore o si è comunque accordato con lui (cifra 4). Il conduttore in
questo caso può prevalersi della norma in parola senza dover dimostrare alcun nesso
di causalità fra la procedura terminata e la disdetta. La rescissione contrattuale
è quindi presunta abusiva se è notificata nei tre anni dalla fine della procedura.
Detta presunzione può tuttavia essere confutata nei sei casi menzionati all'art.
271a cpv. 3 CO. In particolare,
per quanto qui di rilievo, la protezione temporale non è accordata se la disdetta
è stata notificata per mora del conduttore (art. 257d
CO). L'onere della prova incombe esclusivamente al locatore
(Higi, op. cit., N. 176 segg., 206 segg. e N.
266 segg. ad art. 271a CO;
Lachat, op. cit., pag. 482 segg.).
In generale gli art. 271 e 271a
CO possono trovare applicazione anche nel caso di disdetta per mora (art.
271a cpv. 3 CO lett. b e
contrario). In tal caso occorre però premettere il fatto che il conduttore con la
propria mora ha commesso una violazione contrattuale che, di principio, ha fornito
al locatore un fondato motivo per sciogliere anzitempo il contratto di locazione.
Tale circostanza non esclude totalmente la possibilità dell'abuso di diritto, ma
concorre perlomeno a limitarla al ristretto ambito del motivo di disdetta in questione,
ossia la mora del conduttore, che il medesimo inquilino ha concretizzato con il
proprio comportamento (Rep. 1998, pag. 226).
6.a) In
merito all'applicabilità dell'art. 271a cpv. 1 lett.
a CO deve valere quanto segue.
L'istruttoria ha evidenziato che in occasione delle nevicate dell'inverno 2005/2006
- accertate siccome avvenute nei mesi di novembre (26 e 27 novembre 2005) e dicembre
2005 (3, 27 e 28 dicembre 2005) e nel mese di gennaio 2006 (27 e 28 gennaio 2006)
(doc. 16)
Il teste P., impiegato del C.d.L. addetto alla manutenzione, ha in particolare
riferito: "
omissis
In occasione delle forti nevicate del novembre/dicembre
2005 e del gennaio 2006 abbiamo avuto delle difficoltà nel provvedere a pulire gli
accessi al centro sportivo. Non avevamo infatti i mezzi meccanici a disposizione
e abbiamo dovuto provvedere alla pulizia manualmente. Eravamo due operai. Per quanto
concerne le nevicate del 2005 siamo riusciti a pulire il sentiero di accesso al
bar rispettivamente al campo da tennis e al percorso vita abbastanza in fretta.
L'accesso era rimasto bloccato per 2-3 giorni, al massimo
4 giorni. Per quanto attiene invece alle nevicate del gennaio 2006, abbiamo impiegato
più giorni per pulire anche perché continuava a nevicare. Ricordo che aveva nevicato
giovedì, venerdì e sabato mattina. Posso quindi dire che abbiamo liberato l'accesso
fino al bar entro il mercoledì o il giovedì della settimana successiva. Non abbiamo
potuto avere subito i mezzi meccanici perché la situazione era eccezionale e abbisognavano
altrove.
omissis
Sono poi arrivati successivamente i mezzi meccanici e hanno
ripulito per bene l'accesso al bar.
omissis
" (verbale audizione testimoniale
P. del 5 febbraio 2007). Membro del club e cliente del medesimo bar, così si è espresso
in questa sede: "
omissis
In occasione delle nevicate del novembre dicembre
2005 rispettivamente del gennaio
Ciò posto, in concreto non è pertanto possibile ritenere che il C.d.L. non si
sia in alcun modo attivato ed abbia così disatteso ai suoi compiti. Se da un lato
è innegabile che vi siano state delle difficoltà e dei ritardi nel procedere alla
liberazione del viale di accesso al bar, dall'altro deve senz'altro essere considerata
l'eccezionalità delle preci-pitazioni nevose dell'inverno 2005/2006, ciò che ha
senza dubbio rallentato e ritardato i lavori di sgombero in tutta la città. Del
resto è del tutto comprensibile che in simili situazioni di emergenza non si possa
garantire l'immediato sgombero della neve, in concreto limitato comunque a pochi
giorni.
Sotto questo aspetto nulla in atti permette quindi di ritenere che la disdetta
in esame sia stata notificata a ragione di una richiesta in tal senso formulata
dal conduttore, al locatore, come detto, non potendo essere rimproverato alcunché
circa l'adempimento dei suoi obblighi contrattuali.
6.b) Quanto
alla chiusura del bar ordinata dalla Sezione dei permessi e dell'immigrazione, basti
rilevare che dalla documentazione agli atti emerge che l'autorità competente ha
disposto la chiusura dell'esercizio pubblico dopo aver accertato una situazione
insufficiente dal profilo igienico strutturale. Nella decisione dell'Ufficio permessi
si legge: "In particolare il bancobar e il locale office
si trovano in uno stato di sporcizia e disordine tale da creare pericolo per la
salute. Nel banco-bar è stata pure rilevata la presenza di cibo per cani"
(doc. 5). L'impiegato dell'Ufficio permessi, in questa sede ha in particolare riferito:
"
omissis
Nel corso del 2005 il nostro ufficio ha ricevuto da parte del Laboratorio
cantonale di igiene un rapporto relativo alla situazione igienica del bar. In tale
rapporto veniva evidenziata una situazione igienico strutturale carente. A seguito
di tale rapporto ho personalmente effettuato un sopralluogo presso il bar e ho accertato
che in effetti la situazione igienico strutturale del locale era carente. A seguito
di tale sopralluogo ho allestito un rapporto, che ho consegnato al capo ufficio,
ed abbiamo invitato il gerente del bar a voler provvedere al risanamento e ad una
pulizia generale dell'esercizio pubblico nel termine di 5 giorni. Ciò che è avvenuto
in maniera verbale. Successivamente abbiamo eseguito un secondo sopralluogo al fine
di verificare se il gerente del bar aveva dato seguito alle nostre disposizioni.
Accertato come nessun intervento fosse stato adottato, dopo un colloquio con il
capo ufficio si è quindi deciso di emanare una decisione formale nella quale veniva
ordinata la chiusura dell'esercizio pubblico. Mi viene ostenso
il doc. 5 e confermo che si tratta della decisione di cui ho detto. In seguito il
signor G. ci ha comunicato per iscritto di aver dato seguito alle nostre disposizioni
ed in occasione del terzo sopralluogo abbiamo quindi accertato che era stata eseguita
una pulizia generale dell'esercizio pubblico. Con il capo ufficio si è quindi deciso
di autorizzare l'apertura dell'esercizio pubblico rilevando in ogni modo che esistevano
ancora dei problemi strutturali che avrebbero dovuto essere risolti.
omissis
Abbiamo eseguito più sopralluoghi e in definitiva abbiamo accertato che erano stati
eseguiti diversi interventi e che la situazione globale finale poteva ritenersi
sufficiente per la continuazione della gestione del locale.
omissis
"
(verbale audizione testimoniale D. del 20 novembre 2006).
Orbene dagli atti emerge inequivocabilmente che la chiusura dell'esercizio pubblico
è stata ordinata il 17 novembre
Da rilevare peraltro che la problematica relativa all'igiene aveva interessato
le parti già in precedenza. Dagli atti emerge infatti che a seguito della disdetta
del 2 settembre 2004 (doc. C), le parti erano giunte ad una soluzione
bonale e che contestualmente G. si era impegnato a gestire l'esercizio
pubblico in modo ineccepibile, curando in particolare l'igiene e il servizio alla
clientela (doc. 1). L'istruttoria ha inoltre confermato che tale problematica era
emersa già a partire dal 2000 (verbale audizione testimoniale M. del 20 novembre
2006).
Ora, una siffatta situazione, deve di certo essere imputata solo e soltanto a
chi é il responsabile della conduzione dell'esercizio pubblico, in
casu al qui istante. Anche in questo caso non è infatti possibile attribuire
una qualsivoglia responsabilità al C.d.L. che interpellato in tal senso, ha comunque
dato seguito a quanto di sua competenza ordinando i necessari lavori di manutenzione
(doc. H, doc. 8, doc. I, doc. 12; Incarto Ufficio permessi).
Ne discende che in concreto la norma dell'art. 271a
cpv. 1 lett. a CO non risulta applicabile.
7.a) Circa
l'applicabilità dell'art. 271a cpv. 1 lett. e
CO si ritiene che la disdetta in esame è stata effettivamente notificata
nel periodo triennale decorrente dalla conclusione del procedimento di conciliazione
seguito alla contestazione della disdetta del 2 settembre 2004. Quella procedura
è stata infatti stralciata dai ruoli per intervenuto accordo (extragiudiziale) fra
le parti (Inc. no. 364/2004, doc. 1).
Tuttavia in concreto torna applicabile l'art. 271a
cpv. 3 lett. b CO, la disdetta essendo stata notificata
per mora del conduttore giusta l'art. 257d
CO.
7.b) Giusta
l'art. 257d CO quando, dopo
la consegna della cosa, il conduttore di un locale d'abitazione o commerciale sia
in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore
può fissargli per scritto un termine di almeno 30 giorni per il pagamento con la
comminatoria che, scaduto infruttuosamente detto termine, il rapporto di locazione
verrà disdetto. Di principio, il termine di trenta giorni inizia a decorrere il
giorno successivo al ricevimento della diffida medesima; nel caso in cui il conduttore
non ritira la raccomandata, la stessa si ritiene ricevuta l'ultimo dei sette giorni
di giacenza presso l'ufficio postale (DTF 119
II 149; Higi, op.
cit., N. 37 ad art. 257d CO;
Lachat, op. cit., pag. 209 e segg.). Tale termine
è salvaguardato se il conduttore provvede al pagamento delle pigioni e delle spese
accessorie arretrate anche soltanto l'ultimo dei trenta giorni (vale a dire se l'importo
è accre-ditato sul conto bancario del locatore o se il pagamento è ef-fettuato via
posta l'ultimo giorno del termine; DTF 124 III 145) oppure se, nel citato termine, dichiara di compensare
l'importo richiesto con un credito vantato nei confronti del locatore (DTF
119 II 241; Lachat,
op. cit., pag. 204 e segg.; Svit,
Kommentar, ad art. 257d CO
N. 17 e segg.). Le pigioni regolarmente depositate sono reputate pagate (art. 259g cpv. 2 CO). Il locatore,
da ultimo, è legittimato a disdire il contratto di locazione unicamente nel caso
in cui il con-duttore non ha versato tutta la somma reclamata (Higi,
op. cit., ad art. 257d CO,
N. 40; Lachat, op. cit., pag. 209 e segg.), mediante
modulo ufficiale (art. 266l CO)
notificato con un preavviso di almeno trenta giorni per la fine di un mese. La disdetta
inviata non ancora decorso il termine di diffida è prematura e quindi inefficace
(DTF 121 III 156;
Lachat, op. cit., pag. 213;
Higi, op. cit., ad art. 257d
CO, N. 47 e 57).
7.c) Nella
presente situazione con raccomandata 13/14 febbraio 2006 (ritirata il 15 febbraio
2006, doc. 18), la parte locatrice ha diffidato il conduttore al pagamento delle
pigioni per il periodo novembre 2005-febbraio 2006 entro
il termine di 30 giorni, con la comminatoria che, in caso di mancato pagamento,
il contratto di locazione sarebbe stato disdetto giusta l'art.
257d CO (doc. 9). Con modulo ufficiale 22
marzo 2006 la locatrice ha di poi notificato al conduttore la disdetta della locazione
con effetto a decorrere dal 30 aprile 2006 (doc. E). A mano della documentazione
agli atti, e meglio dell'estratto conto pigioni relativo al bar (doc. 17) e delle
cedole di versamento (doc. CC), si deve ritenere che
il conduttore ha effettivamente omesso di provvedere al versamento delle pigioni
nel periodo 8 novembre 2005 20 marzo 2006, l'ultimo pagamento del 2005 essendo
stato registrato il 7 novembre 2005 (doc. 17) ed il primo del 2006 risultando essere
stato effettuato il 20 marzo 2006 (doc. CC).
Ne discende che non essendo intervenuto alcun ver-samento nel termine di diffida,
il locatore era senz'altro legittimato a notificare la disdetta del contratto di
locazione.
Per il resto non può qui essere considerato l'importo di
fr. 3'000.--, in un certo senso posto in compensazione
dal conduttore con scritto del 15 febbraio 2006 (doc. O). Basti infatti qui evidenziare
che tale somma - che peraltro è comunque inferiore alle pigioni scoperte (fr.
4'400.-- doc. 9) - non risulta in alcun modo essere
stata comprovata ed accertata e non può quindi ritenersi un valido credito da porsi
in compensazione.
7.d) Abbondanzialmente in concreto nemmeno è possibile
ritenere applicabile l'art. 271 CO, il conduttore non
avendo dimostrato che la disdetta sarebbe stata notificata in palese urto con il
principio della buona fede. Dalla disamina della documentazione agli atti e dall'istruttoria
non emerge infatti che tale disdetta sia in qualche modo il frutto di un comportamento
della parte locatrice contrario al predetto principio.
8.a)-8.c)Omissis.
9.
Ne discende che la disdetta del 22 marzo 2006 è valida
a tutti gli effetti.
Ciò posto non occorre disquisire a lungo per respingere pure la domanda di proroga
della locazione, ogni e qualsiasi protrazione del contratto essendo già esclusa
ex lege senza la necessità di esaminarne i presupposti.
Segnatamente giusta l'art. 272a cpv. 1 lett. a CO la protrazione è esclusa se la disdetta è stata data
per mora del conduttore.