GDL 12/03: Disdetta del contratto di locazione relativo ad un parcheggio notificata dal nuovo proprietario

Art. 253a e art. 261 CO

Le cose concesse in uso al conduttore con i locali abitativi o commerciali devono avere una stretta connessione con il bene locato principale.

In particolare si deve ritenere che l'uso di un parcheggio, per il quale è stato sottoscritto il relativo contratto di locazione, è strettamente collegato con l'esercizio dell'attività commerciale svolta dal conduttore nel medesimo stabile, con la conseguenza che le disposizioni concernenti la locazione di locali d'abitazione e commerciali trovano applicazione.

Il nuovo proprietario del parcheggio è legittimato a disdire il contratto per la prossima scadenza legale nel rispetto del termine di preavviso se fa valere un urgente bisogno proprio o dei suoi stretti parenti, in concreto non comprovato.

Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re A.B. SA / A. del
28 marzo 2008

Estratto dai considerandi

In fatto e in diritto:

1.a) Il 22 gennaio 1997 la C., in veste di locatrice, e l'A.B. SA, quale conduttrice, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto 2 locali per una superficie di complessivi m2 150 adibiti ad uso commerciale, segnatamente a negozio di piante e fiori, siti nello stabile denominato "Residenza C.". Il contratto in vigore tra le predette parti, di durata indeterminata con inizio a far tempo dal 1. novembre 1996, può essere disdetto con un preavviso di sei mesi per la scadenza del 31 ottobre. La pigione mensile é stata fissata in fr. 3'000.--, oltre ad un importo di fr. 250.-- mensili a titolo di acconto per le spese accessorie (doc. A).

1.b) Contestualmente le medesime parti hanno stipulato quattro contratti di locazione per parcheggio veicoli concernenti in particolare due parcheggi interni al piano -01 (N. 05 e 06 - doc. B), nonché due parcheggi esterni (N. 02 e 03 - doc. C).

La locazione relativa ai parcheggi, con inizio dal 1° novembre 1996, é stata pattuita per una durata di un anno con scadenza il 31 ottobre 1997, salvo rinnovo annuale in caso di mancata disdetta di una delle parti con un preavviso di tre mesi (doc. B e C).

2. Con modulo ufficiale 2 febbraio 2006 la C. notificava all'A.B. SA la disdetta del contratto di locazione riguardante il posteggio interno N. 05 al piano -01 con effetto a decorrere dal 31 ottobre 2006. Con istanza 14 febbraio 2006 presentata al competente Ufficio di conciliazione la conduttrice postulava in via principale l'annullamento della disdetta ed in via subordinata una protrazione della locazione della durata di sei anni (Inc. UC no. 022/2006-E).

Con decisione 17 luglio 2006 la predetta autorità annullava la disdetta rilevando da un lato che il contratto di locazione relativo al negozio e quelli concernenti i parcheggi andavano considerati alla stregua di un unico contratto, dall'altro che nel caso concreto ancora non erano decorsi i tre anni di protezione dell'art. 271a cpv. 1 lett. e CO dalla transazione intervenuta fra le parti nella procedura avviata dalla conduttrice dinnanzi alla Pretura (Inc. UC no. 022/2006 E; doc. F).

3.a) Con contratto di compravendita del 23 giugno 2006 A. acquistava dalla C., nello stabile denominato "Residenza C.", il bene immobile di cui al Fol. PPP N. X, quota di 12/1000 di comproprietà per piani del fondo base part. Y con diritto esclusivo sull'appartamento N. 13, nonché la quota di 2/45 di comproprietà sul Fol. PPP N. XX (quota di 45/1000 di comproprietà per piani del fondo base part. Y) relativa all'uso riservato del posto macchina designato con la lettera "e" del piano d'assegnazione delle parti comuni che, per quanto qui di rilievo, corrisponde al parcheggio interno N. 05, locato alla qui istante. A tale riguardo nel rogito di compravendita si rilevava: <<La compratrice ha preso atto che il posto macchina "e" è attualmente dato in locazione alla società A.B. SA in base ad un contratto per parcheggio veicoli del 22 gennaio 1997 e che per effetto dell'art. 261 CO la locazione passa alla compratrice. Nel caso in cui quest'ultima intendesse disdire il contratto, si impegna a farlo nel rispetto dei termini contenuti nel suddetto contratto.>> (rogito - doc. H).

3.b) Con modulo ufficiale 24 luglio 2006 A. notificava a A.B. SA la disdetta del contratto di locazione relativo al parcheggio interno N. 5 con effetto a decorrere dal 31 ottobre 2006 (doc. D). Con istanza 23 agosto 2006 l'A.B. SA contestava tale disdetta dinanzi al competente Ufficio di conciliazione chiedendone in via principale l'annullamento ed in via subordinata postulando la concessione di una proroga della locazione di sei anni.

Con decisione 14 novembre 2006 l'Ufficio di conciliazione – premesso che la sua competenza a decidere sarebbe data unicamente nel caso di locali di abitazione e commerciali e che a seguito della vendita del posteggio in parola la disdetta riguarderebbe per l'appunto un contratto di locazione per parcheggio veicoli – si limitava ad accertare la mancata conciliazione tra le parti (Inc. UC no. 135/2006 – E; doc. G).

4.a) Con l'istanza qui oggetto di disamina A.B. SA ha quindi chiesto l'annullamento della disdetta del 24 luglio 2006, nonché in via subordinata la protrazione della locazione relativa al parcheggio della durata di sei anni.

A dire della conduttrice i contratti di locazione dei parcheggi sarebbero legati alla locazione principale del negozio e costituirebbero un'unica locazione, a prescindere dalla proprietà degli stessi. Ne conseguirebbe la competenza decisionale dell'Ufficio di conciliazione, nonché l'an-nullamento della disdetta in esame, da un lato la stessa non rispettando i termini contrattuali della locazione principale, dall'altro essendo stata notificata nel periodo triennale di protezione susseguente alla decisione dell'Ufficio di conciliazione emanata fra la precedente locatrice e la conduttrice. Subordinatamente, e meglio nella denegata ipotesi in cui la disdetta fosse ritenuta valida, alla conduttrice andrebbe accordata una protrazione della locazione, il parcheggio in questione essendo essenziale per il buon andamento del negozio, stante l'assenza di un locale deposito rispettivamente di un luogo ove procedere al carico ed allo scarico della merce.

4.b) In sede di discussione la parte convenuta ha chiesto l'integrale reiezione dell'istanza rilevando in primis che l'accessorietà dei contratti di locazione dei posteggi al contratto di locazione principale, accertata dall'Ufficio di conciliazione con decisione 17 luglio 2006, riguarderebbe solo la relazione contrattuale venuta in essere fra la C. e la qui istante, non potendo di certo interessare la nuova proprietaria del parcheggio in parola, il cui contratto avrebbe ora acquisito carattere indipendente. Le norme evocate dalla conduttrice non potrebbero quindi trovare applicazione, da un lato la disdetta non essendo contraria alle regole della buona fede, dall'altro la protezione triennale essendo esclusa in caso di alienazione della cosa locata. Per l'applicazione dell'art. 253a CO le parti dovrebbero inoltre essere identiche, ciò che in concreto non si realizzerebbe.

La qui convenuta avrebbe notificato la disdetta in oggetto una volta iscritta a Registro fondiario e nel rispetto dei termini contrattuali. Per il resto una protrazione della locazione non potrebbe qui entrare in linea di conto, trattandosi di una locazione di un parcheggio e non di un contratto di locali abitativi o commerciali. Una protrazione sarebbe di poi in ogni modo esclusa, l'appartamento acquistato dalla convenuta essendo destinato ai di lei genitori, i quali non potrebbero farne uso senza la possibilità di parcheggiare la loro auto.

5. Omissis.

6.a) Per l'art. 253a CO le disposizioni concernenti la locazione di locali d'abitazione e commerciali si applicano parimenti alle cose concesse in uso con questi locali.

In particolare giusta l'art. 1 OLAL sono cose locate concesse in uso al conduttore dal locatore con i locali d'abitazione o commerciali, segnatamente i mobili, le autorimesse, i parcheggi sotterranei e all'aperto, come pure i giardini.

Nella specie si ha che la conduttrice, contestualmente al contratto di locazione relativo ai locali adibiti a negozio (doc. A), ha sottoscritto ulteriori quattro contratti di locazione aventi quale oggetto i parcheggi interni al piano -01 e recanti i N. 05 e 06 (doc. B), nonché i parcheggi esterni N. 02 e 03 (doc. C). Ora, considerato che per definizione le cose concesse in uso al conduttore con i locali abitativi o commerciali devono avere una stretta connessione con il bene locato principale - laddove tale connessione deve essere valutata dal profilo personale, materiale e temporale - nella specie si deve senza dubbio ritenere che l'uso di tutti i parcheggi locati, fra i quali vi è pure quello oggetto della presente vertenza, sia strettamente collegato con l'esercizio dell'attività commerciale della qui istante.

Dagli atti di causa emerge chiaramente come tutti i parcheggi siano funzionalmente legati all'utilizzo del bene locato principale, sia per esigenze della clientela, sia per il trasporto, il carico e lo scarico delle piante e dei fiori. Aggiungasi di poi che al momento della sottoscrizione di tutti i contratti, le parti contrattuali erano le medesime. Anche la connessione temporale - che riveste tuttavia un'importanza secondaria nel caso in cui gli altri presupposti siano adempiuti – è in concreto realizzata, la stipula dei contratti relativi al parcheggio essendo avvenuta contempora-neamente alla sottoscrizione della locazione relativa ai locali commerciali. Non rileva di contro che per la locazione dei parcheggi siano stati stipulati dei contratti separati, al fine di valutare l'accessorietà di un bene essendo determinante l'esistenza di una connessione oggettiva sufficiente con la locazione principale (Higi, Zürcher Kommentar, N. 49 segg. ad art. 253a-253b CO; Lachat, Le bail à loyer, pag. 84 segg.).

Date queste premesse, si deve quindi concludere che i contratti di locazione per parcheggio veicoli, ed in particolare il contratto qui in discussione relativo al posteggio interno situato al piano -01 e portante il N. 05 (doc. B), formano un'unità funzionale ed economica con l'oggetto principale della locazione, con la conseguenza che le disposizioni concernenti la locazione di locali d'abitazione e commerciali si applicano parimenti a questi beni.

6.b) Appurato il carattere accessorio del bene locato in que-stione, occorre ora esaminare le conseguenze in caso di alienazione di un solo elemento considerato parte es-senziale del tutto.

Giusta l'art. 261 cpv. 1 CO se dopo la conclusione del contratto la cosa è alienata dal locatore, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. L'acquirente diventa automaticamente parte al contratto, al posto del locatore precedente, assumendo per l'avvenire tutti i diritti e gli obblighi risultanti dal contratto di locazione già in essere o da eventuali convenzioni stipulate dalle parti. I diritti e gli obblighi passano all'acquirente dal momento dell'iscrizione del trapasso di proprietà a registro fondiario. A partire da questo momento il conduttore può esigere dal nuovo proprietario l'esecuzione di tutti gli obblighi contrattuali o legali che derivano dal rapporto di locazione (Higi op. cit., N. 22 ad art. 261-261a CO; Lachat, op. cit., pag. 435 e segg.).

Ciò posto si deve quindi ritenere che all'atto dell'iscrizione a registro fondiario della proprietà, e meglio con effetto a decorrere dal 4 luglio 2006 (doc. 13), A. - che peraltro è stata debitamente informata dell'esistenza di un contratto di locazione (clausola IV.3 dell'atto di compravendita, doc. H) - è subentrata, in veste di locatrice, nella locazione relativa al parcheggio già in essere con la C. (doc. B), assumendo di conseguenza tutti i diritti e gli obblighi derivanti da tale contratto. Per il resto il cambiamento di proprietà nulla muta riguardo al carattere accessorio del bene in questione, il nuovo proprietario avendo assunto il contratto di locazione già in essere fra le parti originarie e, di conseguenza, la situazione giuridica preesistente.

6.c) Ciò premesso si tratta ora di stabilire se la nuova proprietaria sia legittimata a disdire tale contratto di locazione. In particolare occorre verificare se il contratto relativo al posteggio possa essere disdetto separatamente dai locali commerciali che formano l'oggetto principale della locazione. Tale quesito va senza dubbio risolto in maniera affermativa. Da un lato nella misura in cui nella specie sono stati sottoscritti due contratti formalmente distinti, e meglio l'uno per il bene principale e l'altro per il bene accessorio, devesi ammettere la possibilità di disdire la relazione contrattuale relativa al parcheggio, riservata l'applicabilità degli art. 271 segg. CO (DTF 125 III 231). Dall'altro non potendosi ritenere che all'acquirente di una sola parte degli oggetti locati venga vietato l'esercizio dei diritti a lui conferiti dall'art. 261 cpv. 2 CO e sia in tal senso condizionato dall'esistenza e dal perdurare di un contratto di locazione principale sul quale egli non può in alcun modo influire. Pertanto in concreto, in base a quanto disposto dall'art. 261 cpv. 2 lett. a CO, norma applicabile alla fattispecie, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale rispettando il termine di preavviso, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti.

7.a) In tema di disdetta, gli art. 271 e 271a CO presuppongono la validità della stessa. Essa potrà, però, essere annullata entro un preciso termine ed in presenza di un determinato motivo di annullamento, segnatamente se risulta contraria alle regole della buona fede. L'annullamento di una disdetta valida presuppone un comportamento attivo del conduttore, il quale deve obbligatoriamente formulare le proprie contestazioni davanti all'Ufficio di conciliazione entro il termine di trenta giorni dal ricevimento della disdetta (art. 273 cpv. 1 CO) (Higi, op. cit., N. 39 e 47 ad art. 273 CO; Svit, Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, N. 11 ad art. 273 CO).

7.b) Giusta l'art. 271 cpv. 1 CO la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. Tale principio costituisce un caso speciale di applicazione dell'art. 2 cpv. 2 CC e rappresenta la regola generale in materia di annullamento delle disdette. Tale disposto può infatti trovare applicazione, secondo le circostanze, unicamente nei casi in cui le condizioni di cui all'art. 271a CO non sono adempiute. In particolare le disdette che non si basano su alcun interesse degno di protezione, manifestano un comportamento scorretto e contraddittorio del locatore, risultano da una manifesta sproporzione fra gli interessi in gioco o i cui motivi costituiscono meri pretesti, ricadono nell'ambito applicativo della norma in parola (Lachat, op. cit., pag. 470 e segg.; Higi, op. cit., N. 22 e segg. ad art. 271 CO).

7.c) Giusta l'art. 271a cpv. 1 lett. e CO la disdetta può essere contestata se significata dal locatore nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore, in particolare, è risultato ampiamente soccombente (cifra 1). Il cpv. 3 della stessa norma prevede tuttavia che la lettera e) del capoverso 1 non è applicabile se la disdetta è stata data perché la cosa locata occorreva al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini (lett. a) o in seguito all'alienazione della cosa locata giusta l'art. 261 cpv. 2 lett. d CO. L'acquirente del bene locato è quindi vincolato al divieto temporale di cui alla predetta norma, riservata l'applicazione dell'art. 271a cpv. 3 lett. d CO (Higi, op. cit., N. 223 segg. ad art. 271a CO, N. 44 ad art. 261-261a CO; BSK ORI, ad art. 261, N. 12; DTF 110 II 309, DTF 118 II 50).

7.d) Il legislatore ha previsto la possibilità di confutare la predetta presunzione nei sei casi menzionati all'art. 271a cpv. 3 CO, ed in particolare, per quanto qui di rilievo, nel caso in cui la disdetta è stata notificata a seguito dell'alienazione della cosa locata, in ragione del bisogno urgente del nuovo proprietario o dei suoi parenti (art. 271a cpv. 3 lett. d CO e art. 261 cpv. 2 lett. a CO). L'onere della prova incombe esclusivamente al locatore.

Secondo Higi la lett. d del cpv. 3 dell'art. 271a CO racchiude da un lato l'art. 261 cpv. 2 lett. a CO e dall'altro l'art. 271a cpv. 3 lett. a CO. Ciò significa che è possibile confutare la citata presunzione unicamente se le condizioni di entrambe le norme sono adempiute. Segnatamente in primis deve essere avvenuta una vendita rispettivamente un acquisto del bene locato ai sensi dell'art. 261 CO. Deve poi essere dato un fabbisogno personale urgente dell'acquirente ed infine è necessaria una disdetta straordinaria notificata ai sensi dell'art. 261 cpv. 2 lett. a CO per il prossimo termine di disdetta (Higi, op. cit., N. 225 ad art. 271a CO). In particolare il locatore deve comprovare di avere un interesse serio, attuale e concreto e non deve trattarsi, quindi, di un semplice pretesto per liberarsi dell'inquilino, né di un bisogno futuro o ipotetico. Tale bisogno è da ammettere ogni qualvolta non possa essere oggettivamente preteso dal locatore, per ragioni economiche o per altri motivi, che abbia a rinunciare per lungo tempo all'uso dell'ente locato (Higi, op. cit., N. 188 ad 271a CO e N. 42 ad art. 261-261a CO; DTF 99 II 51; DTF 118 II 54; DTF 132 III 737). L'esistenza di una situazione di stringente necessità ("Notlage") non è indispensabile (Higi, op. cit., N. 42 ad art. 261-261a CO). Nell'esame del requisito dell'urgente bisogno proprio, il Giudice gode di un ampio margine di apprezzamento. Egli deve valutare l'insieme delle circostanze del singolo caso, non potendo però procedere - già a questo stadio - ad una ponderazione degli interessi di locatore e conduttore (SJZ 2000, pag. 294), esame quest'ultimo riservato esclu-sivamente al contesto di un'eventuale concessione di una protrazione. Va in proposito rilevato che l'interpretazione della norma deve impedire unicamente l'invocazione simulata, e pertanto abusiva, del bisogno proprio (DTF 118 II 50).

8.a) Nel caso di specie è pacifico che la disdetta in esame - significata dalla nuova proprietaria del parcheggio con modulo ufficiale del 24 luglio 2006 per il 30 ottobre 2006 (doc. D) - è stata notificata prima della scadenza dei tre anni successivi alla conclusione della procedura presso l'Ufficio di conciliazione, terminata con la decisione 17 luglio 2006 che annullava la disdetta notificata dal precedente locatore (doc. F). Ciò posto, ritenuto come la protezione temporale sia evocabile anche nei confronti della nuova proprietaria e come non rilevi la questione a sapere se la nuova locatrice fosse o meno a conoscenza dell'esistenza di questa decisione, nella specie in applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. e CO la disdetta andrebbe annullata, poiché notificata nel periodo di tre anni successivo ad un procedimento nel quale il locatore è risultato ampiamente soccombente (art. 271a cpv. 1 lett. e cifra 1 CO). Sennonché nella fattispecie entra in considerazione l'art. 271a cpv. 3 lett. d CO, segnatamente il diritto alla disdetta del contratto di locazione a seguito dell'alienazione della cosa locata in ragione di un urgente bisogno personale (art. 261 cpv. 2 lett. a CO).

8.b) In primis va osservato che in concreto la convenuta ha notificato la disdetta del contratto di locazione alla qui istante subito dopo l'acquisto del parcheggio e la relativa iscrizione a registro fondiario della proprietà (doc. D e 13), con un preavviso di tre mesi per la scadenza del 31 ottobre 2006, e ciò nel rispetto dei dettami dell'art. 261 cpv. 2 lett. a CO.

Quanto all'esistenza di un fabbisogno personale urgente va detto che la locatrice ha inizialmente rilevato di aver acquistato l'appartamento ed il parcheggio in questione al fine di potersi riavvicinare ai propri genitori, i quali, essendo anziani, necessiterebbero giocoforza di un parcheggio per poter usufruire dell'appartamento stesso. In seguito ella ha poi addotto che i di lei genitori potrebbero decidere di trasferirsi in tale appartamento o comunque di risiedervi per periodi prolungati, ciò che dipenderebbe peraltro dall'esito della presente procedura.

Ora, avuto riguardo ai principi suesposti, non v'è chi non veda come si possa in concreto ammettere l'esistenza di un fabbisogno personale urgente proprio o dei genitori della locatrice. Nulla in atti permette infatti di stabilire che all'atto dell'invio della disdetta in esame la locatrice necessitasse di poter usufruire del parcheggio in questione. Da un lato ella occupa un appartamento dello stabile unitamente al di lei marito, il quale a sua volta risulta essere proprietario di due parcheggi nell'autorimessa (doc. 8 e 13), per il che è da escludere che tale parcheggio debba servire ai coniugi C. personalmente. Dall'altro la qui convenuta non ha minimamente dimostrato la necessità di disporre di tale parcheggio per i suoi genitori. Infatti nulla in atti permette di stabilire con quale frequenza gli stessi, che risultano risiedere oltre Gottardo, vengano in Ticino a far visita alla figlia. Nemmeno è stata dimostrata l'età dei genitori, se dispongano di un veicolo e, non da ultimo, la necessità di spostarsi con l'auto. Quanto ad un eventuale trasferimento degli stessi in Ticino, basti rilevare che la convenuta medesima ha rilevato che lo stesso dipenderebbe proprio dall'esito di questa procedura. Ne discende che nella specie non è di certo possibile ritenere l'esistenza di un interesse serio, concreto ed attuale, trattandosi di un semplice bisogno futuro ed ipotetico.

Tutto ciò considerato, ritenuto che in concreto la locatrice non ha dimostrato l'esistenza di un urgente fabbisogno proprio o dei suoi stretti parenti, la disdetta in esame deve giocoforza essere annullata.