GDL 1/18: Aumento della pigione a seguito della scadenza del periodo di sussidio
Pretura del Distretto di Lugano in re A. SA / F. del 06 luglio 1993

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Aumento della pigione a seguito della scadenza del periodo di sussidio

Artt. 269 e ss. CO

Appare giustificato adottare come fattore di base il canone vigente all' inizio del sussidiamento per l' applicazione del carovita e per l' adeguamento al tasso ipotecario della pigione al termine del periodo di sussidiamento.

Estratto dai considerandi:

- Dal 1. novembre 1975 B. F. conduce in locazione dalla A. SA, Lugano, un appartamento di 4 locali sito in Via C. a Lugano, in virtù del contratto agli atti quale doc. A.

L' appartamento in questione è stato costruito nell' ambito dell' azione di sussidiamento regolata dalla Legge federale del 19 marzo 1965.

La pigione è stata stabilita in Fr. 6' 168.-- annui, ossia Fr. 514.-- mensili, in base al calcolo del DOS dell' 8 maggio 1974 (doc. B).

Il periodo di sussidiamento è terminato il 31.12.1992.

In data 16 settembre 1992 (con effetto al 1. gennaio 1993) il locatore ha notificato l' adeguamento del canone di locazione, a ragione del carovita, dell' aumento del tasso ipotecario e di altri fattori; da Fr. 623.-- a Fr. 1' 050.- mensili, mentre ha ridotto l' acconto per spese accessorie da Fr. 140.-- a Fr. 120.--, modificandone tuttavia la ripartizione tra locatore e conduttore.

Il locatore si è pure riservato una "riserva di aumento" del 20 %.

Adito l' Ufficio di Conciliazione in contestazione dell' adeguamento, la vertenza non ha potuto essere conciliata: da qui la presente procedura.

- Per l' art. 253b cpv. 3 CO le disposizioni sulla contestazione delle pigioni abusive non si applicano ai locali d' abitazione in favore dei quali sono state prese misure di incoraggiamento da parte dei poteri pubblici e le cui pigioni sono sottoposte al controllo di una autorità. Ne consegue, all' evidenza, che una volta cessato tale periodo l' immobile rientra sotto l' egida del CO e il locatore a quel momento può esigere un rendimento pari a quello di un immobile che mai è stato sussidiato. Il calcolo va operato in applicazione del metodo assoluto proprio perché l' ultima pigione, rientrando ancora nel controllo dell' Autorità amministrativa, sfugge al controllo del Pretore (DTF 117 ll 77, in particolare ai consid. 2. e 3. b) aa).

Ciò premesso, le conclusioni cui giunge l' istante, secondo cui "nel periodo dal 1. settembre 1973 al 31 dicembre 1992 sfuggono al controllo del giudice civile tutte le vicende, gli adeguamenti e le modifiche relative al contratto di locazione in vigore fra le parti., non reggono con tale perentorietà. Onde garantire una redditività pari tra immobili già sussidiati e immobili che mai lo furono, occorre indagare nel periodo di sussidio ed evidenziare quali fattori di adeguamento la legge pubblicistica permetteva e con quali modalità, onde evitare un computo doppio dei fattori di calcolo.

- Il sistema in vigore al momento del sussidiamento dello stabile in questione (LF 19.03.1965 e LC 16.06.1966) si distingue nettamente da quello privatistico. Sostanzialmente, esso prevede la possibilità di adeguare la quota di pigione a carico dell' inquilino unicamente a ragione della modifica dei tassi di interesse ipotecario, per lavori di miglioria, a ragione di una aliquota fissa, e per la soppressione degli aiuti federali. Il locatore non è invece autorizzato a richiedere adeguamenti della pigione per il carovita. Va altresì rilevato che tale normativa prevede un calcolo di pigioni e sussidi unicamente basandosi sulle pigioni iniziali e pertanto - segnatamente - I' adeguamento per tassi ipotecari avviene unicamente sulla pigione iniziale, quindi non adeguata agli ulteriori fattori di rincaro intervenuti nel frattempo.

In merito alle spese accessorie il sistema pubblicistico prevede il computo nell' ambito della pigione autorizzata di alcune spese accessorie e segnatamente i tributi pubblici, spese di manutenzione e consumo normale di acqua. Sono invece escluse, e dunque a carico dell' inquilino, le spese di consumo straordinario d' acqua ed il riscaldamento.

- Ciò premesso appare più chiaro l' agire del locatore istante, il quale intende ora ribaltare sull' inquilino quei fattori di adeguamento che la legge pubblicistica impediva, oppure permetteva di considerare ma unicamente sulla base della pigione iniziale. Appare pertanto giustificato l' adottare come fattore di base il canone vigente ad inizio del sussidiamento (1973) e ciò sia per il carovita, sia per l' adeguamento del tasso ipotecario. In caso contrario egli verrebbe penalizzato e l' inquilino dell' immobile già sussidiato favorito rispetto ad un altro stabile sempre retto dalle normative di diritto privato, dove senz' altro l' adeguamento al carovita è pacificamente ammesso (seppure con parziale ribaltamento) e la pigione determinante (dunque quella da adeguare) non è la prima ma bensì l' ultima, già comprensiva dunque di tutti i precedenti fattori di adeguamento. Del resto, a tale conclusione giunge anche il Tribunale federale nell' indagine di redditività netta ex art. 14 AMSL (ora art. 269 CO) (DTF 117 ll 77, pag. 83). Pure gli altri fattori di calcolo, del resto neppure praticamente contestati, sono un' emanazione di questa linea di pensiero e pertanto vanno anch' essi ritenuti ammissibili.