GDL 1/17: Aumento della pigione in seguito a migliorie del bene locato
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re C. AG / T. del 28 aprile 1994

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Aumento della pigione in seguito a migliorie del bene locato

Artt. 269e ss. CO

Anche i lavori di rifacimento della facciata e di un portico antistante i negozi dello stabile locato possono costituire una miglioria che giustifica un aumento della pigione calcolato sulla base di una loro durata di 25 anni.

Estratto dai considerandi:

- Sono prestazioni suppletive del locatore giusta l' art. 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, I' ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie supplettive (sgombero neve, assunzione portinaio, ecc.).

Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70%, come investimenti di valorizzazione (art.14 cpv. 1 OLAL).

- Gli investimenti di valorizzazione sono quelli destinati ad eseguire installazioni nuove che, siccome comportano un' aumento di valore dell' oggetto locato, giustificano anche un' adeguamento della pigione, al contrario dei lavori di manutenzione che mirano unicamente al mantenimento dell' attuale valore e non possono pertanto essere ribaltati sul conduttore (Commentario SVIT, art. 269a CO, N 51).

Spesso, soprattutto nell' ambito di interventi importanti sull' immobile locato, risulta difficile operare la distinzione fra riparazioni comprese nel canone di locazione giusta l' art. 256 CO e lavori che creano un maggior valore secondo l' art. 269a lett. b CO, anche perché l' intervento li comprende di solito entrambi. L' art.14 cpv.1 OLAL mira appunto a superare tali difficoltà, introducendo la presunzione che in caso di revisioni importanti la percentuale degli investimenti di valorizzazione sia del 50-70 %.

Evidentemente questa presunzione non è una "praesumptio iuris et de iure" ed è quindi confutabile.

La presunzione dispensa il locatore dall' onere di provare la percentuale esatta degli investimenti di valorizzazione, ma non può più essere invocata se l' importo è determinabile con precisione. Inoltre, secondo il Tribunale federale, I' indicazione di un ordine di grandezza del 50-70% ha come scopo di impedire che per il calcolo dell' aumento della pigione sia sistematicamente presa in considerazione solo la percentuale del 70% (decisione del TF, 14.09.1992, inc. no. 4C. 207/1992; al proposito pare di diverso avviso il Commentario SVIT; art. 269a, N 51, p. 566 in fine / 567).

- La convenuta sostiene che i lavori eseguiti non avrebbero comportato alcuna miglioria.

Sostiene inoltre che da anni nell' immobile non è stato eseguito alcun intervento di manutenzione e che quindi, anche per questo motivo, i lavori eseguiti non vanno considerati come investimenti di valorizzazione.

Dagli atti di causa risulta che i lavori per i quali l' istante chiede l' adeguamento della pigione costituiscono la seconda e la terza tappa di un intervento globale.

La prima tappa, per la quale a dire dell' istante sono stati spesi Fr. 864' 000.--, è stata eseguita nel 1989.

I lavori qui in discussione della seconda (Fr. 618' 457.75) e della terza tappa (Fr. 217' 499.75 - v. Doc. H) concernono soprattutto il rifacimento della facciata dell' edificio con la formazione di balconi prima inesistenti, i relativi lavori di pittura, di muratura, le opere metalliche, le finestre, le tende, ecc. (seconda tappa) e i lavori di rifacimento delle vetrine e del portico compresa la formazione di un pavimento in granito davanti ai negozi (terza tappa) - v. Doc. G e l.

Contrariamente a quanto sostiene la convenuta, non si può quindi negare che anche i lavori di rifacimento della facciata e soprattutto del portico antistante i negozi costituiscano un miglioramento pure per la convenuta.

Come giustamente sostiene l' istante, con riferimento alla DTF 110 ll 406, il rifacimento della facciata dell' immobile migliora in realtà l' aspetto generale dell' edificio anche a favore della convenuta; i lavori poi di rifacimento del portico e delle vetrine hanno sicuramente portato un vantaggio specialmente per la convenuta.

- Giusta l' art. 14 cpv. 2 OLAL gli aumenti di pigione per migliorie di valorizzazione non sono abusivi quando non superano l' adeguata aliquota che permetta la rimunerazione del capitale investito, I' ammortamento e la manutenzione dell' investimento.

La percentuale determinante per la rimunerazione del capitale investito ammonta alla metà del tesso ipotecario (di 1. rango) di riferimento aumentato di 1/2% (DTF 111 l 383, Commentario SVIT, art. 269a N 51, pag. 567), valendo come momento determinante quello della notifica dell' aumento, ossia il 17.09.1993, e non quello dell' entrata in vigore dell' aumento (v. decisione 14.09.1992 del Tribunale federale, inc. no. 4C. 207/1992, cons. 3, c, aa), ragione per cui risulta irrilevante che nel nostro caso il tasso di riferimento al 1. aprile 1994 sia del 5,5%.

La percentuale relativa all' ammortamento, trattandosi essenzialmente di lavori di rifacimento della facciata può essere fissata al 4%, ritenuta una durata media di vita di dette opere di ca. 25 anni (v. decisione 14.09.1992 del TF, inc. 4C. 207/1992, cons. 3, c, bb).

Di conseguenza, ammettendo per la manutenzione una percentuale dello 0,75%, si può concludere che la percentuale determinante per l' aumento ammonta all' 8 % ((6 + 0,5): 2 + 4 + 0,75), e non al 9,5% come a torto indicato dall' istante (che omette di dimezzare il tasso ipotecario).

L' aumento va pertanto calcolato nel modo seguente:

- investimenti di valorizzazione:

Fr. 501' 574.50

- aumento di pigione per l' intero stabile:

8% di Fr. 501' 574.50 = Fr. 40' 125.96

- aumento di pigione al mq:

Fr. 40' 125.96: 1' 075,5 mq = Fr. 37.31/mq

- aumento annuo a carico della convenuta:

Fr. 37.31/mq x 40,5 mq = Fr. 1' 511.05

- aumento mensile a carico della convenuta:

Fr. 1' 511.05: 12 = Fr. 125.90.

L' aumento complessivo della pigione, ritenuto che sull' aumento relativo all' evoluzione dell' indice dei prezzi (Fr. 33.85) le parti concordano, ammonta pertanto a Fr. 125.90 + Fr. 33.85 = Fr. 159.75, arrotondati a Fr. 160.--.