GDL 1/15: Disdetta per motivi gravi
Tribunale di Appello del Cantone Ticino in re A. / B. - M. / Z. del 13 gennaio 1994

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Disdetta per motivi gravi

Art. 266g CO

Il reiterato rifiato di mostrare il bene locato al locatore e di produrre al locatore medesimo i giustificativi contabili che determinano la pigione dovuta sulla base della cifra d' affari, giustificano una disdetta straordinaria per gravi motivi da parte del locatore.

Estratto dai considerandi:

- L' istruttoria di causa ha permesso di stabilire l' esatto svolgimento dei fatti. E' cosi risultato che in data 07.10.1992 i rappresentanti dei locatori preavvisarono una visita di controllo ad A. per il giorno 9 (doc. 5); la prospettata ispezione non poté tuttavia aver luogo per un' assenza del conduttore dovuta a motivi medici. Con lettera 12 ottobre i rappresentanti delle signore B. M. e F. M. fissarono per il 15 ottobre una nuova data per l' esame della proprietà di A., chiedendo nel contempo al conduttore di essere presente o quanto meno di istruire debitamente i suoi collaboratori sul da farsi (doc. 6). In risposta a tale missiva, quest' ultimo invitò la controparte a rivolgersi per ogni esigenza al suo legale (doc. 7), di modo che anche la visita del 15 ottobre si rivelò inutile. Da qui la diffida 23 ottobre 1992 con cui si prospettava una disdetta per motivi gravi (doc. 8).

In tali circostanze non vi è chi non veda una chiara violazione contrattuale da parte del conduttore che, senza validi motivi, ha impedito ai locatori di esaminare lo stato dell' ente locato: egli non può infatti obiettare nè per il fatto che i locatori abbiano delegato tale compito a dei rappresentanti, ritenuto come la stessa clausola contrattuale menzioni espressamente questa eventualità; nè può contestare per i brevi termini di preavviso concessi, in quanto la dottrina ritiene giustificata in casi del genere la fissazione di un preavviso di 2 - 4 giorni (Portner, Wegleitung zum neuen Mietrecht, Berna e Stoccarda 1990, pag. 49). Non possono nemmeno assurgere a valida giustificazione l' assenza per motivi medici o ancora il fatto che delle questioni inerenti la locazione fosse stato incaricato il proprio legale: in ogni caso, infetti, egli avrebbe potuto far in modo che l' ispezione avesse luogo, segnatamente istruendo di conseguenza i dipendenti dell' albergo.

- Le circostanze che, secondo i locatori, confermerebbero tale violazione si lasciavano parimenti ricondurre alle visite ad A. effettuate, dopo preavviso, il 9 ed il 15 ottobre 1992 (doc. 5-8): in quelle occasioni, oltre ad ispezionare l' ente locato (cons. 2), i locatori erano intenzionati a controllare la contabilità dell' albergo, onde verificare se le pigioni versate sino ad allora erano consone alla cifra d' affari realizzata. In entrambi i casi - come già visto più sopra - tale esame fu loro impedito. Di qui la diffida 23 ottobre 1992 con cui si intimava al conduttore di consegnare la documentazione contabile dell' albergo relativa agli anni 1990-1992 entro il termine perentorio del 13 novembre successivo, pena lo scioglimento anticipato della locazione ex art. 266g CO.

Non avendo il locatore ottemperato a tale richiesta, il 3 dicembre 1992 venne notificata la disdetta straordinaria.

In tali circostanze ed in considerazione del fatto che ai locatori sembrava strano che i guadagni dell' albergo non permettessero, se non in alcuni casi, di versare una pigione superiore al minimo fisso contrattuale, la loro richiesta volta ad ottenere la visione della contabilità (o meglio, come precisato nel doc. 8, delle "documentazioni contabili che hanno consentito il calcolo delle pigioni mensili o annuali dell' ultimo triennio") appariva del tutto giustificata: tale facoltà era del resto espressamente garantita da una clausola del contratto in base alla quale i locatori potevano visionare e controllare i ricavi sul luogo (doc. 1 p. 2 in fondo).

Rifiutando di dar seguito alle richieste della controparte, il conduttore ha quindi violato gli accordi. Egli non può contestare il fatto per cui i locatori abbiano incaricato dei rappresentanti per il controllo, in quanto la legge agli artt. 32 e ss. CO ammette pacificamente tale eventualità; il termine per allegare la documentazione contabile, fissato con la diffida in 20 giorni, era inoltre più che sufficiente per lo scopo: in realtà, i locatori hanno atteso altri 20 giorni (in totale quindi 40) prima di notificare la disdetta.