Contestazione di una disdetta notificata per migliorare il reddito ammissibile del bene locato e per futuri bisogni della parte locatrice (negata). Protrazione del contratto (concessa)
Il fabbisogno proprio della parte locatrice può scaturire anche dalla necessità di edificare diversamente il bene locato onde rendere più redditizio il capitale immobiliare e per fronteggiare futuri bisogni personali della stessa parte locatrice, anche se alla conduttrice deve essere riconosciuta una protrazione unica e definitiva di due anni in considerazione sia del termine di preavviso osservato da controparte che dalla mancanza di un preciso programma di costruzione.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno in re A. / CE del 26 ottobre 2006
Estratto dai considerandi
Che tra le parti è in vigore un contratto di locazione per degli spazi commerciali per la vendita e il deposito di pneumatici. La locazione inizia il 1° gennaio 2003 e può essere disdetta con un preavviso di sei mesi per la scadenza 31 dicembre di ogni anno e la prima volta per il 31 dicembre 2007.
Che il 14 giugno 2006 la locatrice notifica la disdetta con effetto al 31 dicembre 2007.
Che con istanza 14 luglio 2006 la conduttrice chiede l’annullamento della disdetta in applicazione degli art. 271 e segg. CO e, in via subordinata, chiede una protrazione della locazione almeno fino al 31 dicembre 2011. Contesta le movitazioni che hanno portato la locatrice all’improvvisa decisione di notificare la disdetta in quanto, vista la destinazione dell’ente locato, non vede come la convenuta possa avere dei bisogni propri in relazione a tale oggetto. Ritiene che la disdetta sia stata data, con ogni probabilità, per imporre modifiche unilaterali del contratto o comunque per altri motivi non degni di protezione. Rileva inoltre che, dopo la preannunciata intenzione di inoltrare la disdetta, vi è stato un accordo verbale che prevedeva una protrazione del contratto per ulteriori 4 anni. Ricorda la particolare attività da lei svolta che rende la sua ubicazione particolarmente importante. E’ infatti indispensabile essere su arterie di grande traffico. Ritiene pertanto particolarmente difficile trovare delle soluzioni alternative.
Che, con osservazioni scritte 21 settembre 2006, la parte convenuta chiede la conferma della disdetta e il rigetto della richiesta di protrazione della locazione. Nel caso venga concessa una protrazione della locazione che non potrà in ogni caso superare un anno, chiede che la pigione venga portata a fr. 10'000.-- mensili. Ritiene la motivazione alla base della disdetta corretta. La CE si trova infatti nella necessità di dover edificare il fondo per dare allo stesso un’utilizzazione conforme alle sue potenzialità edificatorie e per creare nel costruendo nuovo edificio delle unità abitative per i suoi componenti e per i loro figli. Ricorda che i componenti della CE sono tutti prossimi al pensionamento ed il terreno ereditato dal padre costituisce la loro previdenza d’anzianità che devono poter realizzare al meglio ed al più presto per non trovarsi a vivere di sola rendita AVS. Contesta che vi sia stato un accordo verbale per un rinnovo del contratto fino al 31 dicembre 2011. Ritiene che la richiesta di protrazione dev’essere respinta in quanto la disdetta è stata data con ampio anticipo (un anno e mezzo invece di sei mesi) e gli interessi dei membri della CE sono prioritari ed evidenti in quanto, oltre a vivere senza un’adeguata sistemazione e come conduttori (pur avendo un fondo edificabile) ed avere un capitale immobiliare a disposizione che non frutta un reddito adeguato, il procrastinare l’edificazione comporta un’importante crescita dei costi di costruzione con una perdita irreversibile. Ritiene che l’attività di gommista può essere svolta su una superficie più esigua e periferica, in zona artigianale. Soluzioni idonee per dislocare l’attività svolta dalla conduttrice esistono a iosa e pertanto l’istante non può far valere e dimostrare l’esistenza di effetti gravosi.
Che il tentativo di conciliazione è fallito in quanto la conduttrice non ha aderito alla proposta conciliativa formulata dalla parte locatrice al termine dell’udienza del 21 settembre 2006.
Che la commissione di conciliazione, nel caso di mancata intesa, è competente a decidere sulla validità o meno della disdetta qui contestata e sulla richiesta di protrazione della locazione (art. 6 lett. d Legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione del 9 novembre 1992).
Che, nella fattispecie, la commissione è pure competente a pronunciarsi sulla richiesta formulata dalla parte locatrice in merito all’aumento della pigione. Ai sensi dell’art. 272c del Codice delle obbligazioni (in seguito CO), ciascuna delle parti può infatti chiedere che, nella decisione di protrazione, il contratto venga adeguato alla nuova situazione.
Che, giusta l’art. 266a CO, nelle locazioni a tempo indeterminato ciascuna delle parti può dare la disdetta osservando i termini legali di preavviso e le scadenze di disdetta, sempreché non abbia pattuito un termine di preavviso più lungo o un’altra scadenza di disdetta.
Che il 14 giugno 2006 la parte locatrice ha notificato la disdetta per la prossima scadenza contrattuale del 31 dicembre 2007.
Che la parte locatrice ha notificato la disdetta in quanto intende avere a disposizione l’ente locato in vista di una prossima edificazione che permetterà ai membri della CE di avere a disposizione degli spazi abitativi ad uso proprio ed ottenere inoltre un maggior reddito da destinare alla previdenza d’anzianità.
Che i disposti dell’art. 271 e segg. CO non possono essere qui ritenuti, come preteso dalla convenuta, in quanto le motivazioni alla base della disdetta sono legittime e pertanto non contrarie alle regole della buona fede. Dalla documentazione agli atti e da quanto emerso nel corso dell’udienza non risulta inoltre che la disdetta è stata notificata per imporre delle modifiche unilaterali del contratto sfavorevoli al conduttore.
Che la disdetta 27 febbraio 2006 può pertanto essere ritenuta valida con effetto al 31 dicembre 2007 in quanto rispettosa dei termini contrattuali e non inficiata da motivi di nullità e annullabilità.
Che, ai sensi dell’art. 272 cpv. 1 CO, il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
Che il significato e lo scopo dell’istituto della protrazione consistono nel concedere al conduttore più tempo di quello che avrebbe altrimenti a disposizione durante il termine di disdetta per reperire un nuovo ed adeguato oggetto da locare sostitutivo.
Che l’art. 272 cpv. 2 CO invita l’autorità decisionale a ponderare gli interessi in contrapposizione e in particolare quelli elencati dalla lett. a alla lett. e del citato articolo.
Che, a mente di questa commissione, è sicuramente difficile per la conduttrice trovare nel breve-medio termine una nuova sistemazione che gli permetta di esercitare la sua attività economica e trovare la migliore soluzione onde evitare problemi che potrebbero mettere in pericolo l’esistenza stessa della sua attività sul territorio e i relativi posti di lavoro.
Che dev’essere riconosciuto il fabbisogno proprio della locatrice di avere a disposizione l’ente locato per una sua edificazione alfine di poter rendere il capitale immobiliare più redditizio per far fronte ai futuri bisogni personali dei membri della CE e permettere loro di avere a disposizione degli spazi abitativi nella loro proprietà.
Che l’esecuzione dei lavori edili elencati dalla locatrice non sono previsti a breve termine. Durante la procedura di conciliazione la convenuta ha infatti espresso unicamente l’intenzione di edificare il fondo senza indicarne le modalità e i termini di esecuzione.
Che, ritenute le considerazzini di cui sopra e considerato che la conduttrice ha già a disposizione un ampio termine di preavviso, la commissione di conciliazione ritiene equo concedere alla conduttrice una protrazione della locazione unica e definitiva di 2 anni e cioè fino al 31 agosto 2009.
Che la conduttrice, durante il periodo di protrazione, ha comunque la possibilità di dare la disdetta con un preavviso di 3 mesi per una scadenza legale (art. 272d lett. b CO).
Che, per la locazione di locali commerciali, la scadenza legale è regolata dall’art. 266d CO. Nella fattispecie le scadenze legali per poter notificare la disdetta sono il 31 marzo, il 30 giugno, il 30 settembre e il 31 dicembre.
Che la richiesta di aumento della pigione formulato dalla parte locatrice nel corso della procedura non può essere accolto in quanto nessuna modifica sostanziale è stata apportata al contratto di locazione. Rimangono comunque garantite alla locatrice le possibilità legali di adeguamento della pigione (cfr. art. 272c cpv. 2 CO).