Nessuna protezione triennale e violazione dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini
L’annullamento di un primo contratto di locazione relativo ad un appartamento e la stipulazione di un nuovo contratto avente quale oggetto un appartamento sito in un altro stabile di proprietà del locatore, non fa scattare il termine di protezione triennale dell’art. 271a cpv. 1 lett. e CO.
In considerazione del comportamento inadeguato della parte conduttrice deve essere accertata la validità della disdetta inviata per violazione dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini. La diffida notificata prima del trasferimento del nuovo stabile è sufficiente nella misura in cui i motivi alla base della disdetta sono identici.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio in re O. / D. del 24 novembre 2005
Estratto dai considerandi
1. I coniugi O. hanno preso in locazione dai convenuti a partire dal 15 marzo 2004 un appartamento di 4 ½ locali nello stabile facente parte di un complesso residenziale di quattro stabili identici.
Il 2 maggio 2005 l’amministrazione dello stabile, a seguito di numerosi reclami ha diffidato gli istanti a non più comportarsi in modo irrispettoso nei confronti degli altri inquilini e a voler vegliare sul comportamento del loro cane avvertendoli che nel caso in cui le reclamazioni fossero continuate avrebbero intimato una disdetta giusta l’art. 257f CO.
I coniugi O., pur contestando con lettera del 6 maggio 2005 il contenuto della diffida, il 1° giugno 2005 hanno chiesto all’amministrazione dei proprietari, tramite il loro legale, il trasferimento in un altro stabile.
A partire dal 1° luglio 2005 i coniugi O. sono stati pertanto trasferiti in un appartamento di 4 ½ di un altro stabile della stessa residenza.
Il nuovo contratto, di durata indeterminata, poteva essere disdetto con un preavviso di tre mesi alla fine di ogni mese a partire dal 30 giugno 2006.
Appena venti giorni dopo l’arrivo della famiglia O. nel nuovo stabile sono iniziate a giungere all’amministrazione reclamazioni per il loro comportamento. La signora L. in particolare si lamentava del fatto che da un mese lo stabile era diventato residenza di “porci e maleducati” (doc. 2). Nel lift veniva trovata spazzatura e sporcizia sul pavimento, sputi sulle pareti e sullo specchio e urina.
La famiglia H. con scritto 18 agosto 2005 si lamentava del fatto che da quando la famiglia O. era entrata nello stabile la tranquillità era finita a causa del cane che abbaia continuamente e delle grida del signor O. che litigava con la moglie. Sottolineava che a causa di questi fatti era dovuta intervenire anche la polizia. Anche loro facevano notare la sporcizia, gli sputi e l’odore di urina nell’ascensore sottolineando che prima dell’arrivo della famiglia O. il palazzo era tranquillo.
Con scritto 25 agosto 2005 la signora B. si lamentava del fatto che i bambini degli istanti danneggiavano l’ascensore, bloccavano le serrature delle porte in cantina con il mastice e spegnevano la luce.
La signora R. con lettera 25 agosto 2005 rilevava che le parti comuni dello stabile venivano pulite settimanalmente ma che dei “porci, maleducati” sporcavano volontariamente subito dopo.
In particolare osservava che gli inquilini dello stabile si erano lamentati della famiglia O. sin dal loro arrivo e che da allora il quieto vivere era terminato.
2. Gli istanti sostengono che la disdetta dev’essere annullata in quanto beneficiano della protezione triennale di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO essendosi accordati con i proprietari sul trasferimento in un altro appartamento di un altro stabile di loro proprietà nel mese di giugno del corrente anno.
Ciò equivarrebbe a loro modo di vedere ad un accordo al di fuori di un procedimento di conciliazione su una pretesa derivante dalla locazione che fa scattare la protezione triennale di cui all’art. 271 cpv. 1 lett. e CO.
Questo Ufficio ritiene che questa conclusione non può essere condivisa in quanto trasferendo gli istanti da uno stabile all’altro i proprietari non si sono certamente “accordati” con loro ma hanno semplicemente inteso dar loro un’ulteriore possibilità in considerazione degli irrimediabili conflitti esistenti con gli inquilini del primo stabile.
L’annullamento del primo contratto e la stipulazione di un nuovo contratto non fa dunque certamente decorrere il periodo di protezione triennale di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO.
3. Secondo l’art. 257f cpv. 3 CO qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l’obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.
Non appena la famiglia O. è giunta nel nuovo stabile si sono verificate le stesse problematiche sollevate nella diffida 2 maggio 2005 (comportamento irrispettoso nei confronti degli altri inquilini, disturbi provocati dal cane) prova ne è che sono piovute immediatamente all’amministrazione delle lamentele sia per iscritto che telefonicamente. Gli inquilini sostenevano che se la famiglia O. non se ne fosse andata avrebbero inoltrato una disdetta immediata per motivi gravi.
Il fatto che nel nuovo stabile gli abitanti della casa abbiano sollevato le stesse obiezioni nei confronti degli istanti dimostra che con il loro comportamento violano l’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini e che la continuazione del rapporto di locazione non può essere imposta oltre.
La disdetta per violazione del dovere di diligenza e di riguardo per i vicini del 22 agosto 2005 per il 30 settembre 2005 dev’essere pertanto confermata.
Nella fattispecie il fatto di non aver inviato una nuova diffida dopo il trasferimento nel nuovo stabile non invalida la disdetta perché i motivi che hanno giustificato la disdetta straordinaria sono identici a quelli contenuti nella diffida 2 maggio 2005 per cui l’inoltro di una nuova diffida era di tutta evenienza inutile (Droit du Bail, ch. 29 pag. 298 segg. e giurisprudenza citata).
4. Secondo l’art. 272a CO la protrazione è esclusa se la disdetta è stata data per violazione grave dell’obbligo di diligenza e di riguardo verso i vicini per cui la domanda è respinta.