Tardività della notifica dei danni dopo la riconsegna del bene locato (ammessa)
La dottrina e la giurisprudenza, in considerazione del principio dell’affidamento e della buona fede contrattuale, hanno precisato che l’obbligo per la parte locatrice di notificare “subito” alla parte conduttrice eventuali danni alla riconsegna del bene locato debba essere stemperato e che la stessa notifica possa avvenire nei giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell’ente locato: conseguentemente, una notifica avvenuta diciassette giorni dopo tale constatazione risulta senz’altro tardiva.
Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna in re R. / N. del 21 marzo 2005
Estratto dai considerandi
Che gli istanti hanno dato in locazione al convenuto a tempo indeterminato un appartamento di 4 ½ locali al terzo piano di uno stabile, a partire dal 1° gennaio 2002 (doc. F. dell’inc. rich. I);
Che secondo le sue incontestate allegazioni, il convenuto ha riconsegnato l’ente locato nel corso del mese di dicembre 2003 alla presenza del signor G. della M. SA, società di gestione immobiliare e rappresentante degli istanti;
Che il 13 gennaio 2004 i locatori hanno fatto intervenire il perito comunale, che ha allestito il verbale di constatazione doc. B, dal quale risulta segnatamente la presenza di bruciature di sigarette sul pavimento in linoleum;
Che con scritto 14 gennaio 2004 gli istanti hanno proposto al convenuto di pagare un importo forfetario di fr. 2'500.-- a liquidazione dei danni riscontrati nell’appartamento (doc. A del doc. rich. I);
Che siccome la proposta non è stata accettata, gli istanti hanno precettato il convenuto per l’importo di fr. 5'000.-- e accessori (doc. D dell’inc. rich. I): precetto esecutivo contro il quale è stata interposta tempestiva opposizione;
Che dopo aver adito l’ufficio di conciliazione, con questa istanza i locatori chiedono che il convenuto sia tenuto a rifondergli fr. 5'000.-- quale parte a suo carico per la sostituzione del pavimento, lavoro che ha comportato un costo complessivo di fr. 12'996.70 (doc. C dell’inc. rich. I, fattura C. SA);
Che il convenuto si è opposto a qualsiasi pagamento, facendo rilevare da un lato che l’intervento del perito comunale sarebbe avvenuto tredici giorni dopo la consegna e, dall’altro lato, che le bruciature di sigarette sul pavimento esistevano già all’inizio della locazione;
Che giusta l’art. 257f cpv. 1 CO, il conduttore è tenuto alla diligenza nell’uso della cosa locata; egli deve in particolare evitare di danneggiarla inutilmente (Commentario Svit, art. 257f CO, N. 19), ritenuto che la violazione di tale dovere conduce all’obbligo di risarcimento degli eventuali danni (Commentario Svit, art. 257f CO, N. 30);
Che per l’art. 267a CO, al momento della restituzione, il locatore deve verificarne lo stato e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica (cpv. 2);
Che conformemente alla disposizione appena citata, per essere tempestiva la notifica dei danni al conduttore deve avvenire “subito”;
Che dottrina e giurisprudenza, in considerazione del principio dell’affidamento e della buona fede contrattuale, hanno tuttavia in parte stemperato tale esigenza ed hanno ritenuto che la relativa comunicazione possa avvenire nei giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell’ente locato (Commentario Svit, art. 267-267a CO, N. 35; Wessner, Die allgemeinen Bestimmungen des neuen Mietrechts, in MP 1991, pag. 136; Weber, Commentario basilese, 3. ed., art. 267a CO, N. 3; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 2. ed., pag. 354) e meglio entro 2 o 3 giorni (Higi, Commentario zurighese, 4. ed., art. 267a CO, N. 33), al massimo entro una settimana, ritenuto che una notifica avvenuta dopo 17 giorni è senz’altro tardiva (MP 1992, pag. 76);
Che, infatti, scopo dell’immediata notifica dei difetti è di evitare lunghi procedimenti di assunzione delle prove a causa dell’asserzione del conduttore che il difetto sia sorto posteriormente alla riconsegna (Weber, op. cit., art. 267a CO, N. 1);
Che nel nostro caso e come già accennato, non è contestato che la riconsegna sia avvenuta alla presenza di un rappresentante dei locatori nel mese di dicembre 2003;
Che pertanto ci si potrebbe anche chiedere se sia tempestiva la richiesta di risarcimento avvenuta il 14 gennaio 2005 (doc. A del doc. rich. I), ossia quattordici giorni dopo la riconsegna, ritenuto altresì che per essere valida la notifica dei difetti deve precisare con chiarezza quali difetti siano, a mente del locatore, da ascrivere al conduttore (Higi, op. cit., art. 267a CO, N. 29; Lachat, Le bail à loyer, pag. 523, N. 3.6. e pag. 524, N. 4.3), ciò che manifestamente non si evince dallo scritto 14 gennaio 2005 del rappresentante dei locatori;
Che la questione non merita tuttavia di esere approfondita oltre, giacché l’istanza non può comunque essere accolta per i seguenti motivi;
Che conformemente all’art. 267 CO, alla fine del rapporto contrattuale, il conduttore risponde dell’usura e dei cambiamenti che risultino da un uso non conforme al contratto o poco diligente (Commentario Svit, art. 267-267a CO, N. 22);
Che egli non è tenuto ad indennizzare il locatore per l’usura normale della cosa, che è già compensata dalla pigione (Lachat/Micheli,op. cit., pag. 357);
Che l’onere della prova dell’esistenza di un difetto eccedente l’usura normale e del danno da esso derivante incombe al locatore, così come la prova dell’inesistenza del difetto all’inizio della locazione (Higi, op. cit., art. 267 CO, N. 119; Lachat, Commentario romando, art. 267 CO, N. 6);
Che il conduttore può peraltro liberarsi dalla responsabilità sulla base dell’art. 97 CO, provando che nessuna colpa gli è imputabile (Higi, op. cit., art. 267 CO, N. 97; Commentario Svit, art. 267-267a, N. 34);
Che nel nostro caso i locatori non solo non hanno provato che all’inizio della locazione il pavimento non presentava segni di bruciatura di sigarette, ma dall’istruttoria è emerso addirittura il contrario, ovvero che le bruciature sono state causate dal precedente inquilino;
Che quest’ultimo ha infatti riferito che, al momento in cui l’ha lasciato, “l’appartamento non era in perfetto stato: ricordo in particolare che c’erano delle bruciature sul pavimento perché avevo spento una sigaretta e pensato che fosse del tutto spenta l’avevo gettata nel cestino che invece aveva preso fuoco. (…) Anche nella stanza che occupava mia figlia c’erano delle grosse bruciature, nel senso che erano più in profondità poiché le era caduta una sigaretta accesa che aveva lasciato sul posacenere” (deposizione P.C., verbale dell’udienza del 16 febbraio 2005, pag. 4);
Che di conseguenza, non potendo imputare al convenuto le bruciature di sigaretta sul pavimento dell’appartamento, l’istanza che chiede unicamente il risarcimento di tale danno non può essere accolta;
Che irrilevante per il resto è l’apodittica affermazione dei locatori che pretendono di sapere “con certezza” che “il pavimento non era rovinato al momento del trapasso tra C. e N.” (v. conclusioni scritte 21 febbraio 2005 dei locatori), siccome è proprio ciò che dovevano dimostrare e non solo allegare e che, come detto, non sono invece riusciti a provare;
Che inoltre non emergono dagli atti elementi di prova tali da indurre a ritenere certamente inattendibile la deposizione di C., così che questo Giudice non può concludere altrimenti visto anche che gli istanti hanno rinunciato a sporgere querela penale, osservando altresì che nulla impediva ai locatori al momento della sottoscrizione del contratto con il convenuto di allestire un verbale di consegna.