GDL 1/12: Difetto costituito dal mancato ritinteggio dell' appartamento
Pretura del Distretto di Lugano in re C. SA /B. del 24 marzo 1993

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Difetto costituito dal mancato ritinteggio dell' appartamento

Art. 259b / 259d CO

Il mancato ritinteggio dell' appartamento per più di venti anni costituisce un difetto, giacche anche l' usura normale assurge a difetto, comportando una perdita di valore oggettivo della cosa locata e dunque una diminuzione del valore della prestazione del locatore rispetto alla controprestazione del conduttore, giacché giurisprudenza e dottrina riconoscono un diritto al ritinteggio dopo dieci anni di durata del rapporto locativo. Ben si giustifica una riduzione della pigione del 5% per il mancato ritinteggio e nella misura del 10% quando, oltre al ritinteggio, va sostituito il frigorifero e le finestre devono essere riparate.

Estratto dai considerandi:

- L' istante, in qualità di locatrice e la convenuta in qualità di conduttrice sono vincolate da contratto di locazione in vigore dal 01.10.1967, avente per oggetto un appartamento di 3 1/2 locali in uno stabile situato a Breganzona in via C..

- La convenuta, dopo aver diffidato invano l' istante con scritto 06.02.1991 ad effettuare talune riparazioni, con raccomandata 10.05.1991 ha investito della vertenza l' Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Breganzona chiedendo che l' istante effettuasse il ritinteggio di tutto l' appartamento, la sostituzione del frigorifero e la revisione o la sistemazione delle finestre.

- Preso atto dell' accordo intervenuto circa la riparazione delle finestre e la sostituzione del frigorifero, l' Ufficio di Conciliazione citava le parti per dirimere l' ultimo punto di contestazione. In sede di udienza la convenuta postulava altresì. la riduzione del canone di locazione nella misura del 10% a far tempo dall' ottobre 1990.

- Con decisione 27.11.1991 l' Ufficio di Conciliazione ha condannato l' istante al ritinteggio dell' appartamento locato alla convenuta, nonché ha ammesso una riduzione del canone di locazione nella misura del 10% dal novembre 1990 al luglio 1991 inclusi, e del 5% a far tempo dal 1. agosto 1991 fino all' avvenuto completo ritinteggio dei locali.

Da qui la presente causa promossa dalla locatrice, tendente ad ottenere l' annullamento della citata decisione.

- Tra gli obblighi che incombono al locatore l' art. 256 cpv. 1 CO prevede quello di mantenere la cosa locata in stato idoneo all' uso cui è destinata, per la durata della locazione.

In primo luogo si osserva che l' istante oltre ad ammettere che da più di vent' anni non ha mai effettuato lavori di manutenzione nell' appartamento, non contesta lo stato di fatto in cui si trova l' immobile locato, cosi come risulta descritto dalle fotografie prodotte dalla convenuta.

E' addirittura l' istante stesso, che produce una perizia di parte fatta allestire dalla convenuta nella quale viene descritta la situazione in cui si trovano le pareti dell' appartamento dato in locazione.

- Ora, la presenza di "vaste screpolature", "macchie scure", "sgretolamento della tinteggiatura" un po' in tutte le stanze deve considerarsi un difetto della cosa locata, che non risulta quindi più trovarsi in uno "stato idoneo" all' uso cui è destinata.

Difetto deve infatti considerarsi anche l' usura normale della cosa (cfr. Bernard Corboz, Les défauts de la chose buée, in SJ 1979 pagg. 129-130), comportando una perdita del valore oggettivo della cosa locata, e dunque una perdita del valore della prestazione del locatore rispetto alla controprestazione del conduttore (cfr. Corboz, op. cit., pag. 138; JDT 1979 l pag. 349 ad 4).

- Giusta l' art. 259a cpv. 1 CO se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili nè sono a suo carico, oppure se è turbato nell' uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore, tra l' altro, I' eliminazione del difetto.

Tenuto conto di quanto detto sopra sullo stato dell' appartamento locato alla convenuta, cosi come si può dedurre dagli atti e documenti di causa, si deve quindi riconoscere la piena legittimità della richiesta formulata in sede di procedura di conciliazione dalla convenuta a che l' istante venga astretta a ritinteggiare le pareti, e ciò a maggior ragione considerando che giurisprudenza e dottrina riconoscono tale diritto già dopo il solo trascorrere di dieci anni (cfr. Corboz, op. cit., pag. 137 ad nota 31; Lachat - Micheli, Le nouveau droit du bail, pag. 358).

La lettera b dell' art. 259a cpv. 1 CO prevede inoltre il diritto per il conduttore di chiedere una riduzione della pigione.

Di conseguenza, deve qui trovare conferma anche la pretesa in tal senso fatta valere dalla convenuta.

All' accoglimento di tale pretesa non osta il fatto che sia stata avanzata per la prima volta davanti all' Autorità di Conciliazione, come eccepito dall' istante. Infatti, non vi sono norme di legge che impongono una notificazione diretta e preventiva al locatore.

- Per quanto concerne l' ammontare della diminuzione decisa dall' Autorità di Conciliazione (10% dal mese di novembre 1990 sino al luglio 1991 - mese in cui sono state effettuate le altre riparazioni, e nella misura del 5% a far tempo dal 1. agosto 1991 fino all' esecuzione dei lavori di tinteggio), questo giudice non ritiene che vi siano motivi per discostarsi da tale valutazione. E ciò tenuto conto sia dell' ammontare del canone di locazione, stabilito in Fr. 772.-- fino al 30 settembre 1991, ed aumentato a Fr. 812.-- a partire dal 1. ottobre 1991, sia dei criteri di valutazione ammessi da dottrina e giurisprudenza (ctr. Corboz, op. cit., pag. 146; Pierre Engel, Contrats de droit suisse, ed. Staempfli 1992, pag. 146).

Per altro va osservato che in base all' art. 259d CO, il diritto alla riduzione del canone di locazione sussiste dal momento della conoscenza del difetto da parte del locatore.

Correttamente dunque l' Ufficio di Conciliazione ha accordato la diminuzione a far capo dal novembre 1990, ritenuto come la conoscenza dei difetti da parte dell' istante è stata fatta risalire alla raccomandata del 24.10.1990.

Per tutti questi motivi l' istanza del 27.12.1991 deve essere integralmente respinta.