Definizione di una clausola contrattuale stipulata fra il precedente proprietario ed il conduttore – Validità della disdetta inviata al nuovo locatore in base a tale clausola
Alfine di interpretare una clausola contrattuale il Giudice deve dapprima determinare la vera e concorde volontà delle parti. In assenza di accertamenti di fatto sulla reale volontà dei contraenti o nel caso in cui una parte non ha compreso la volontà dell’altra, si procede all’interpretazione secondo il principio dell’affidamento, segnatamente secondo il senso che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni dell’altro. Definita la clausola contrattuale stipulata fra l’inquilino ed il vecchio proprietario, il nuovo locatore non può validamente opporsi alla disdetta notificata dal conduttore in base a tale clausola, quest’ultima vincolando anche il nuovo proprietario ex art. 261 CO.
Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re B. / T. del 19 settembre 2006
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1. A far tempo dal 1° luglio 1988 e fino al 29 giugno 1993 i signori B. hanno occupato un appartamento di 8 locali, sulla base di un contratto di durata determinata venuto in essere con i signori M. e C. B. (doc. C). Successivamente le medesime parti hanno sottoscritto un secondo contratto di locazione di durata determinata con effetto a decorrere dal 29 giugno 1993 e con scadenza il 29 giugno 1998 (doc. D), mentre a datare dal 1. dicembre 1996 le parti sottoscrivevano un terzo contratto di locazione, avente per oggetto un appartamento di 5 locali, situato nel medesimo stabile, con scadenza per il 29 marzo 2002 (doc. E). Infine, a far tempo dal 1° aprile 2002 veniva in essere, sempre tra le medesime parti e per il medesimo oggetto, un quarto contratto di locazione di durata determinata, scadente il 31 marzo 2007 (doc. F). Al punto 8 di tale contratto le parti concordavano che “a causa di motivi di forza maggiore al locatario verrà concesso di disdire il contratto di locazione con preavviso di 6 mesi e questo in deroga al punto 3 del contratto di locazione”.
2. Con scritto 10 dicembre 2002 a tutti gli inquilini veniva comunicato che in data 30 dicembre 2002 lo stabile in questione sarebbe stato venduto (doc. G). Con scritto 19 dicembre 2002 quest’ultimo avvertiva personalmente gli inquilini a proposito del passaggio di proprietà, comunicando l’intenzione di voler uniformare i contratti di locazione e di voler dare avvio ad una serie di lavori di manutenzione straordinaria (doc. H). In data 18 giugno 2003 la precedente amministratrice dell’immobile, su richiesta dei conduttori, rilevava che nel contesto del punto 8 del contratto di cui al doc. F le parti si erano accordate in merito alla possibilità di inviare una disdetta con un preavviso di sei mesi in caso di partenza definitiva per l’estero, gravi motivi di salute e acquisizione di un’abitazione primaria da parte dei conduttori medesimi (doc. I). In data 8 luglio 2003 il signor B. sottoscriveva un contratto di prestazioni con oggetto una quota di condominio (casa B) sulla particella edificabile N. XX RFD (doc. K).
3. Con scritto 28 gennaio 2004 il qui conduttore comunicava agli istanti l’ammontare dell’importo annuo dovuto a titolo di spese accessorie, rilevando che per i restanti articoli il contratto di locazione già in essere manteneva la sua validità (doc. L). Con scritto 10 dicembre 2004 il signor B. comunicava al locatore l’intenzione di liberare i locali entro il 30 giugno 2005, come da disposizioni particolari inserite nel contratto, avendo nel frattempo acquistato un’abitazione primaria in fase di edificazione (doc. N). Con scritti separati 23 dicembre 2004 il patrocinatore del locatore avvertiva che la disdetta 10 dicembre 2004, sottoscritta dal solo marito, veniva contestata non essendo adempiuti i presupposti di cui all’art. 266g CO, con la necessità pertanto di trovare un subentrante fino alla scadenza contrattuale del 31 marzo 2007. Nel contempo comunicava ai conduttori di aver adito il competente Ufficio di conciliazione (in seguito: UC) (doc. O e P). In sede di udienza del 16 febbraio 2005 l’UC dichiarava la vertenza non conciliata. Con raccomandata 8 marzo 2005 i qui istanti, preso atto della nullità della precedente disdetta, notificavano una nuova disdetta con effetto al 30 settembre 2005 (doc. S). Con istanza 23 marzo 2005 il locatore adiva nuovamente l’UC, il quale con decisione 20 luglio 2005 (in sostituzione della precedente decisione 13 luglio 2005) stabiliva che - trattandosi di una disdetta straordinaria e non ritenendosi competente per decidere - le parti avrebbero dovuto adire la Pretura nel termine di 30 giorni (doc. U).
4. Con l’istanza in esame i signori B. hanno postulato l’accertamento della validità della disdetta 8 marzo 2005. A mente degli stessi non si tratterebbe di una disdetta straordinaria ex art. 266g CO, ma bensì di una disdetta ordinaria fondata su di una clausola contenuta al punto 8 del contratto di locazione dell’11 aprile 2002 (doc. F), la quale permetterebbe ai locatari di disdire il contratto di locazione con preavviso di 6 mesi causa motivi di forza maggiore. Nella specie tali presupposti sarebbero adempiuti essendo gli istanti in procinto di acquistare un’abitazione primaria. In sede di risposta il convenuto si è integralmente opposto all’istanza. A suo dire si tratterebbe per contro di una disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 266g CO, mentre il motivo addotto, segnatamente l’acquisto di un’abitazione primaria, non potrebbe in alcun modo essere considerato un motivo grave. Ininfluente pertanto il fatto che la precedente amministrazione abbia precisato i motivi che starebbero alla base di tale clausola.
Con la replica, la duplica e in sede di conclusioni le parti si sono riconfermate nelle loro reciproche ed antitetiche allegazioni e domande, con argomentazioni che, per quanto qui di rilievo, verranno semmai riprese nei considerandi che seguono.
5.a) In primis è necessario analizzare la clausola di cui al punto 8 del contratto di locazione (doc. F), secondo la quale “al locatario verrà concesso di disdire il contratto di locazione con preavviso di 6 mesi in deroga al punto 3 del contratto di locazione, unicamente a causa di motivi di forza maggiore”. Secondo costante giurisprudenza, confrontato con un litigio sull’interpretazione, il giudice deve in primo luogo adoperarsi per determinare la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché attenersi unicamente alla denominazione o alle parole inesatte utilizzate, per errore o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto (interpretazione soggettiva; art. 18 cpv. 1 CO). In assenza di accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà delle parti o qualora emerga che una parte non ha compreso la volontà dell’altra, il giudice procede all’interpretazione delle dichiarazioni delle parti secondo il principio dell’affidamento (interpretazione oggettiva), ovvero secondo il senso che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell’altro nella situazione concreta. A questo scopo non vanno considerati solamente il testo e il contenuto delle dichiarazioni, bensì anche le circostanze che hanno preceduto o accompagnato la stipulazione del contratto. La giurisprudenza ha sfumato il principio secondo cui il tenore di una clausola contrattuale chiara esclude ogni possibilità di interpretazione, precisando tuttavia che ci si scosta dal testo adottato dagli interessati solamente in presenza di un serio motivo che induca a ritenere ch’esso non corrisponde alla loro volontà. Infine va rammentato che il principio dell’affidamento permette di imputare ad una parte il senso oggettivo della sua dichiarazione o del suo comportamento, anche se questo non corrisponde alla sua intima volontà (DTF 128 III 265 consid. 3a; DTF 127 III 444 consid. 1 b; DTF 126 III 119 consid. 2 a con rinvii; DTF 125 III 305 consid. 2 b con rinvii).
5.b) Nel caso di specie il contratto 11 aprile 2002 è stato concluso per una durata determinata di 5 anni, scadendo inderogabilmente il 31 marzo 2007 (doc. F). Rispetto ai contratti venuti in essere precedentemente (doc. C, doc. D, doc. E), le parti hanno inserito una clausola secondo cui ai conduttori é stata concessa la possibilità di disdire il contratto in maniera anticipata rispetto alla scadenza determinata con un preavviso di 6 mesi per “motivi di forza maggiore”. Il teste T., il quale si è occupato dell’amministrazione dell’immobile fino al trapasso di proprietà ed ha allestito e sottoscritto i vari contratti di locazione tra cui quello in oggetto, in merito alla definizione dei motivi di forza maggiore ha riferito quanto segue: “La clausola prevista al punto 8 del contratto di locazione era stata inserita su richiesta dei conduttori B. (…omissis …) Ricordo che gli inquilini avevano formulato tale richiesta poiché stavano valutando la possibilità di lasciare la Svizzera o di costruire un’abitazione propria, rispettivamente di acquistare un appartamento. Il locatore e i conduttori si erano quindi accordati nel senso di inserire tale clausola nel contratto di locazione dando quindi la possibilità agli inquilini di disdire anzitempo il contratto”. Ciò che il teste T. ha pure confermato nel contesto del doc. I, allestito su richiesta dei conduttori.
Nella specie, alla luce dei principi suesposti, si deve ritenere che la volontà delle parti al momento della sottoscrizione del contratto di locazione fosse quella di concedere ai conduttori la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto di locazione invocando determinati motivi, fra i quali in particolare l’acquisto di un’abitazione propria.
6. Giusta l’art. 261 cpv. 1 CO se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore, la locazione passa all’acquirente con la proprietà della cosa. L’acquirente diventa automaticamente parte al contratto, al posto del locatore precedente, assumendo per l’avvenire tutti i diritti ed obblighi risultanti dal contratto di locazione in essere (Tercier, Les contrats spéciaux, pag. 318-319) o da eventuali convenzioni stipulate dalle parti (Svit, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 11 ad art. 261-261a CO).
Nella specie il contratto di locazione di cui al doc. F ha preso avvio il 1° aprile 2002 con scadenza il 31 marzo 2007 (doc. F). Successivamente, e meglio con effetto 30 dicembre 2002, lo stabile in questione è stato venduto al qui convenuto (doc. G e H), il quale è di conseguenza subentrato nella posizione di locatore, assumendo tutti i diritti e gli obblighi derivanti da tale contratto. Dall’istruttoria è pure emerso che in data 6 novembre 2003 è avvenuto un incontro tra conduttori e rappresentanti del locatore. Il teste F. ha infatti rilevato che:” Non ricordo se la clausola di cui al punto 8 del contratto di locazione sia stata oggetto di discussione con gli inquilini B.. Posso solo dire che in quel momento, quindi nel novembre 2003, gli inquilini stavano valutando la possibilità di acquistare un appartamento (operazione) e pertanto non erano sicuri di voler rinnovare il contratto di locazione. Posso aggiungere che con gli inquilini B. non avevamo trovato un accordo circa la sottoscrizione di un nuovo contratto proprio per questo motivo. In quel momento gli inquilini nemmeno hanno richiesto una rescissione anticipata del contratto di locazione” (v. verbale di udienza del 12 dicembre 2005, teste F.). A seguito di tale incontro, e meglio con scritto 28 gennaio 2004, il locatore comunicava ai coniugi B. l’ammontare dell’importo annuo dovuto a titolo di spese accessorie, rilevando che per i restanti articoli il contratto di locazione già in essere manteneva la sua validità (doc. L). Si deve pertanto ritenere che nella specie le parti non hanno sottoscritto un nuovo contratto di locazione con il nuovo proprietario, le stesse essendosi infine accordate per il mantenimento di quello già in essere con il precedente locatore, a ragione dell’intenzione degli inquilini di eventualmente acquistare un’abitazione propria. Alla luce dei principi suesposti è pertanto irrilevante il fatto che il nuovo locatore non fosse stato informato circa le motivazioni che hanno portato all’inserimento della predetta clausola contrattuale. Egli infatti ha ripreso interamente il contratto di locazione di cui al doc. F senza apportarvi modifiche - se non per la questione relativa alle spese accessorie - e riconoscendo espressamente la sua validità (doc. L). Ne discende pertanto che la clausola di cui al punto 8 del contratto di locazione vincola anche il nuovo proprietario ex art. 261 CO.
7. Ciò premesso, accertata la validità della clausola di cui al punto 8 del contratto di locazione, deve valere che la parte conduttrice era legittimata a notificare la disdetta con un preavviso di sei mesi per la scadenza del 30 settembre 2005 invocando l’acquisto di un’abitazione propria (doc. K) - intenzione del resto ben nota al locatore dopo l’incontro del 6 novembre 2003 (v. verbale di udienza del 12 dicembre 2005, teste F.) - rientrando lo stesso in uno dei motivi pattuiti dalle parti all’atto della sottoscrizione del contratto di locazione.
Nella specie non rileva pertanto entrare nel merito dei presupposti di cui all’art. 266g CO non trattandosi in concreto di una disdetta inviata invocando i motivi gravi di cui alla prefata norma, bensì di una disdetta notificata sulla base di una clausola contrattuale espressamente concordata dalle parti nel contesto della stipula del contratto di locazione.
Ne discende la validità della disdetta dell’8 marzo 2005 con effetto a decorrere dal 30 settembre 2005.