Riduzione della pigione a seguito di lavori intrapresi all’esterno del bene locato (ammessa)
L’esecuzione di lavori esterni al bene locato, che hanno precluso l’uso invernale dei balconi, che hanno impedito la visuale dalle finestre (chiuse con teli di plastica), che hanno creato un certo disordine nel bene locato nonché rumori diurni per la durata di 5 mesi, corrisponde ad un difetto di media gravità che giustifica in base alle predette circostanze una riduzione della pgione nel periodo critico del 15 %.
Pretura del distretto di Lugano Sezione N. 4 in re C. / N. del 22 maggio 2006
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1. C., in qualità di conduttrice, e N., quale locatore, hanno sottoscritto un contratto
di locazione avente per oggetto un appartamento di 6 locali sito al 3° piano di
uno stabile. La pigione mensile è stata stabilita in fr. 3'800.--, oltre a
fr. 350.-- quale acconto mensile per le spese accessorie e di fr. 26.-- per la TV
via cavo, per un importo complessivo di fr. 4'176.-- mensili. Il contratto ha preso
inizio il 1° luglio 2002 ed è stato concluso per una durata indeterminata con facoltà
di disdetta, previo preavviso di tre mesi, alle scadenze 31 marzo e 30 settembre
di ogni anno, la prima volta per il 30 settembre 2003 (doc. B). Le parti hanno inoltre
sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto un parcheggio, per una
pigione mensile di fr.
160.-- (doc. A).
2. Con scritto 27 marzo 2003 tutti gli inquilini dello stabile ricevevano il programma dei lavori di risanamento per il periodo dal 24 marzo 2003 al 23 maggio 2003 (doc. C). Con scritto 8 aprile 2003 la conduttrice, per il tramite del suo patrocinatore, chiedeva le fosse riconosciuta un’indennità pecuniaria a titolo di risarcimento a causa del pregiudizio subito a seguito dei lavori di ristrutturazione dello stabile, avviati poco dopo aver preso in consegna l’appartamento (doc. D). Con scritto 2 maggio 2003 la rappresentante del locatore si scusava a causa della presenza dei ponteggi sulle facciate e nel contempo comunicava alla conduttrice di voler concedere una riduzione nella misura del 15 % del canone di locazione per un periodo di 4 mesi e meglio dal 1° febbraio 2003 al 31 maggio 2003 (doc. E). Con scritto 13 maggio 2003 il patrocinatore della conduttrice chiedeva una riduzione del canone di locazione nella misura del 15 % per il periodo luglio 2002-31 dicembre 2002 compreso, a causa dei lavori effettuati all’interno dello stabile, nonché una riduzione nella misura del 30 % a partire dall’inizio del 2003 e fino al termine dei lavori effettuati all’esterno (doc. F). Con scritto 23 giugno 2003 la locatrice ribadiva la proposta formulata in data 2 maggio 2003, rilevando pure come la conduttrice non avesse pagato le pigioni per un importo pari a fr. 17'344.-- e avvertendo che sarebbero state prese le misure del caso (doc. G).
3. Con modulo ufficiale 23 giugno 2003 la locatrice notificava all’inquilina la disdetta del contratto di locazione con effetto a decorrere dal 31 luglio 2003 (doc. H). Con scritto 18 luglio 2003 C. faceva presente come i lavori interni fossero iniziati già nel mese di settembre 2002, mentre ad inizio 2003 erano iniziati i lavori di rifacimento delle facciate esterne e dei balconi. A causa dei disagi patiti postulava pertanto un’indennità di fr. 500.-- mensili per la durata dei lavori all’interno del condominio, oltre ad un’indennità di fr. 1'000.-- mensili per il periodo relativo ai lavori effettuati all’esterno dello stesso. Nel contempo chiedeva di rivedere il contratto, aggiornandolo ai nuovi tassi ipotecari (doc. 1). Con scritto 24 luglio 2003 il locatore osservava di ritenere la sua proposta di risarcimento più che adeguata, escludendo un risarcimento più elevato non avendo la conduttrice corrisposto le pigioni dovute. Nel contempo, essendo venuto meno il rapporto di fiducia tra le parti, il locatore si rifiutava di continuare il contratto, concedendo tuttavia alla conduttrice una proroga del contratto fino al 30 settembre 2003, a condizione che venissero pagate le pigioni arretrate (aprile-luglio 2003) entro fine luglio 2003 (doc. 2). Con la fine di settembre 2003 la conduttrice lasciava definitivamente l’ente locato (doc. J e K).
4. Con istanza 22/23 marzo 2004, preventivamente sottoposta al competente ufficio di conciliazione in materia di locazione, il quale ha constatato la mancata intesa tra le parti (doc. L), C. ha postulato la condanna del convenuto al pagamento dell’importo di fr. 13'840.-- e meglio: fr. 9'120.-- a titolo di riduzione proporzionale del corrispettivo (15 % per 6 mesi e 30 % per 5 mesi), dedotto l’importo di fr. 2'280.-- già riconosciuto dalla locatrice a tutti gli inquilini, nonché fr. 5'000.-- a titolo di spese sostenute per la ricerca di un nuovo alloggio, trasloco e pulizie, nonché fr. 2'000.-- per torto morale. I lavori, sia interni (periodo luglio-dicembre 2002), che esterni (gennaio-maggio 2003) avrebbero infatti causato notevoli disagi all’istante, la quale pagando una pigione elevata si sarebbe aspettata di poter vivere in tranquillità, mentre dal canto suo la locatrice avrebbe taciuto a proposito degli imminenti lavori, violando le regole elementari della buona fede.
In risposta la parte convenuta ha chiesto l’integrale reiezione dell’istanza in esame, adducendo che la conduttrice sarebbe stata messa al corrente dell’imminente inizio dei lavori alla consegna dell’ente locato, mentre quest’ultima si sarebbe limitata a reclamare solo in data 8 aprile 2003. A seguito di tali lamentele la locatrice avrebbe concesso un’adeguata riduzione del canone nella misura del 15 % per un periodo di 4 mesi (1° febbraio 2003 – 31 maggio 2003), sulla base della giurisprudenza in materia. Da parte sua la conduttrice si sarebbe invece limitata a non pagare il canone di locazione, così che la locatrice si sarebbe vista costretta a notificarle la disdetta del contratto di locazione. A seguito della disdetta avrebbe chiesto di poter continuare il rapporto di locazione, adducendo di essere stata mal consigliata dal proprio legale, mentre da parte sua il locatore, rifiutando tale richiesta, avrebbe concesso una proroga del contratto fino al mese di settembre 2003, dietro pagamento dei canoni arretrati. La conduttrice avrebbe in seguito versato i canoni per il periodo aprile 2003 – luglio 2003, deducendo l’importo di fr. 2'280.-- pari alla riduzione concessa dal proprietario per il periodo febbraio 2003 – maggio 2003, mentre non avrebbe pagato i canoni relativi ai mesi di agosto e settembre 2003. In replica e in duplica, come pure in sede conclusionale le parti si sono riconfermate nelle loro reciproche ed antitetiche allegazioni e domande.
5.a) La locazione è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo (art. 253 CO). Giusta l’art. 256 cpv. 1 CO, il locatore ha l’obbligo di consegnare la cosa locata in uno stato idoneo all’uso a cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione. Si tratta della principale obbligazione che incombe al locatore (Higi, Commentario zurighese, ad art. 256 CO N. 5 e segg.).
In base all’art. 259a CO se sopravvengono difetti della cosa che non sono imputabili al conduttore né sono a suo carico, oppure se è turbato nell’uso della cosa, egli può esigere dal locatore l’eliminazione del difetto, una riduzione proporzionale del corrispettivo, il risarcimento dei danni, l’assunzione della lite contro un terzo e, nel caso di un immobile, il deposito della pigione. Si tratta di facoltà concesse all’inquilino cumulativamente e non in alternativa l’una dall’altra (Higi, op. cit., ad art. 259a CO N. 13).
5.b) In virtù dell’art. 259d CO se un difetto pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata, il conduttore può pretendere, come detto, una riduzione proporzionale della pigione dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto e fino all’eliminazione del medesimo. Con eliminazione si intende il totale ristabilimento di una situazione contrattuale conforme. In altre parole, il diritto alla riduzione perdura anche qualora il locatore abbia ovviato parzialmente al difetto, tramite misure provvisorie, nel caso in cui la qualità abitativa risulti comunque ancora limitata. Scopo della normativa è di far sì che il conduttore abbia a versare al locatore una pigione adeguata al fatto che l’ente locato presenta un difetto che ne impedisce o comunque ne pregiudica un uso ottimale (II CCA 25.04.1997 in re D./V. e P): Non rileva se il locatore è venuto a conoscenza dell’esistenza del difetto tramite il conduttore o in un altro modo. La notifica del difetto da parte del conduttore non è quindi sempre determinante per la nascita del diritto alla riduzione, tuttavia per quanto concerne l’aspetto dell’obbligo della notifica è, secondo le circostanze, necessaria. L’onere della prova circa l’esistenza di un difetto e l’adempimento degli ulteriori presupposti per una riduzione del canone di locazione incombe al conduttore (Higi, op. cit., ad art. 259d CO, N. 9 segg.). Secondo dottrina, il locatario può – ma non vi è obbligatoriamente tenuto – depositare ai sensi dell’art. 259g CO anche solo una parte di pigione, vale a dire quella che a suo giudizio corrisponde al montante della chiesta diminuzione ai sensi dell’art. 259d CO (Higi, op. cit., ad art. 259g CO N. 59).
5.c) Per difetto si deve intendere qualsiasi differenza fra lo stato attuale della cosa locata e lo stato in cui quest’ultima dovrebbe trovarsi per permetterne l’uso pattuito contrattualmente (Higi, op. cit., ad art. 259d CO N. 6). Il difetto non deve necessariamente essere di una gravità tale da impedire qualsiasi uso della cosa; è infatti sufficiente una limitazione dell’uso per il quale la cosa è stata locata. Né è richiesto che l’inconveniente sia attribuibile ad una colpa del locatore (Lachat, Le bail à loyer, pag. 168, N. 3.2; Higi, op. cit., ad art. 259d CO N. 8).
Nel caso di specie occorre fare una distinzione tra gli asseriti disagi causati alla conduttrice dai lavori di ristrutturazione interna dello stabile e quelli effettuati all’esterno dell’immobile, in modo da determinare se essi, separatamente, costituiscono o meno un difetto tale da giustificare una riduzione proporzionale della pigione ai sensi dell’art. 259d CO.
6.a) Per quanto attiene alla ristrutturazione interna dello stabile, va rilevato che i lavori da cui sarebbero derivati dei disagi per la conduttrice si riassumerebbero essenzialmente nella tinteggiatura dei vani comuni. Infatti F., inquilina dello stabile, ha dichiarato: …omissis… Già nel 2002 (autunno) sono iniziati i lavori all’interno dell’immobile …omissis… Si trattava in particolare di lavori di pittura, non ricordo la loro durata esatta” (v. verbale di udienza del 28 febbraio 2005, teste F.). Da parte sua il teste R. ha osservato quanto segue: “…omissis… Prima della sottoscrizione del contratto di locazione avevo comunicato alla signora C. che il proprietario avrebbe provveduto al ritinteggio del vano scale. In occasione di questi lavori ho effettuato personalmente diversi sopralluoghi. Non ho notato nulla di anomalo, in particolare non ho notato particolari disagi per gli inquilini. Vi era unicamente il via vai dei pittori e si sentiva un po’ di puzza di vernice. Posso confermare di non aver ricevuto reclamazioni da parte degli inquilini. (…)” (v. verbale di udienza del 22 novembre 2004, teste R.). Considerato che anche i difetti di entità minore, come ad esempio la tinteggiatura dei vani comuni, possono diminuire l’idoneità dell’uso dell’ente locato, una riduzione corrispondente all’entità dell’impedimento all’uso dell’appartamento locato dovrebbe essere in principio concessa. Tuttavia l’istruttoria non ha provato che tali lavori abbiano causato alla conduttrice, a cui incombeva l’onere della prova circa l’esistenza di un difetto, particolari disagi nell’uso del suo appartamento tali da giustificare una riduzione del canone di locazione ai sensi di legge. Ne discende che la conduttrice non ha diritto ad alcuna riduzione della pigione per il periodo di durata dei lavori di tinteggio dei vani comuni dello stabile, lavori iniziati nel mese di settembre 2002 (come confermato dalla stessa signora C., doc. 1) ma di cui nemmeno si conosce la durata esatta, non essendo emerso alcunché in tal senso, né dalla documentazione agli atti, né dall’istruttoria. Ne discende che la pretesa dell’istante su questo punto non può pertanto essere accolta.
6.b) Per quanto attiene alla ristrutturazione esterna dello stabile, dalla documentazione agli atti così come dall’istruttoria si evince che i lavori consistevano in particolare nel risanamento delle facciate esterne dell’immobile. L’architetto che si è occupato della direzione dei lavori, ha dichiarato quanto segue: “…omissis… Posso confermare che quando i lavori sono iniziati, segnatamente nel gennaio 2003, i ponteggi erano stati posati su tutto il perimetro dello stabile e quindi sulle quattro facciate. E` stata eseguita un’idropulizia delle facciate, delle parti in beton e in mattone, è stato fatto il risanamento del calcestruzzo, in parte con l’idropulizia e in parte con un martello demolitore, sulle parti necessarie. Successivamente sono state riprofilate le parti demolite e le facciate sono state coperte con della malta, a protezione del sottofondo. Infine le facciate sono state pitturate: le parti in calcestruzzo sono state verniciate e le parti in mattone sono state impregnate con materiale idrorepellente. Sono poi state risanate tutte le copertine dei parapetti. Sulla fascia di facciata dove ci sono le cucine sono stati sostituiti i frangisole in legno con dei frangisole in alluminio. Se ricordo bene i lavori sono durati sino alla metà di maggio 2003. I lavori si sono svolti normalmente, anche perché le parti in beton erano limitate ai solai. Posso confermare che per l’esecuzione di questi lavori è stato chiesto agli inquilini di sgomberare i balconi. Era pure consigliato tenere chiuse le finestre e le tapparelle quando si lavorava davanti all’appartamento interessato. Alla fine dei lavori è stata eseguita una pulizia generale delle finestre, delle tapparelle e dei balconi da parte di una ditta. Personalmente non ho ricevuto reclami da parte degli inquilini per eventuali disagi o danni subiti. Ricordo soltanto che un’inquilina ha preteso la sostituzione di una pianta che aveva lasciato in giardino” (v. verbale di udienza del 22 novembre 2004, teste C.). Alla luce di quanto sopra è pacifico ritenere che nel periodo gennaio 2003-maggio 2003 nell’immobile in questione siano stati eseguiti dei lavori di una certa importanza, che hanno coinvolto l’intero stabile e per i quali è stato chiesto agli inquilini di sgomberare tutti i balconi, nonché di tenere chiuse le finestre e le tapparelle nel momento in cui gli operai lavoravano davanti all’appartamento interessato. La teste F. ha da parte sua osservato come le finestre fossero effettivamente sigillate da plastiche, mentre invece le tapparelle si potevano aprire normalmente. I lavori iniziavano tra le 7.30/7.45 e si protraevano fin verso le ore 18.00. causando sporcizia nell’appartamento, in particolare polvere e terriccio (v. verbale di audizione del 28 febbraio 2005, teste F.). Anche la teste F., custode dello stabile, ha confermato come tutte le aperture fossero chiuse, con la plastica, tant’è che durante il periodo pasquale qualche inquilino si era lamentato con lei per i disagi. I lavori non iniziavano mai prima delle 8 del mattino, per terminare tra le 16.00 e le 17.00, così che vi erano dei rumori durante tutta la giornata. Infine ha rilevato di aver dovuto sgomberare il balcone (v. verbale di udienza del 28 febbraio 2005, teste F. custode). Ritenuti i principi suesposti si deve pertanto ritenere che i lavori in questione hanno sicuramente causato dei disagi agli inquilini dello stabile. Il solo fatto di avere delle plastiche davanti alle finestre, non potendole di conseguenza aprire, costituisce già di per sé un difetto. Inoltre per tutta la durata dei lavori negli appartamenti entrava molta polvere, unita a terriccio, ciò che ha sicuramente causato dei disagi agli inquilini. Non da ultimo le testimonianze hanno rilevato che i lavori, eseguiti quotidianamente tra le 7.30 e le 17, erano sicuramente rumorosi in quanto eseguiti con un’idropulitrice e pertanto hanno causato un disagio a tutti gli inquilini che non hanno potuto usare il balcone da gennaio a maggio 2003.
7.a) Accertata l’esistenza di un difetto dell’ente locato a far tempo dal mese di gennaio 2003, e meglio come si dirà in seguito, si tratta ora di stabilire se e in che misura debba essere concessa una riduzione del canone di locazione.
La valutazione viene effettuata secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza in margine all’azione estimatoria del contratto di compravendita (II CCA 23 agosto 1996 in re C.P.D.S. c/G.). La riduzione della pigione deve quindi essere proporzionale al minor valore della cosa locata, ossia alla sua diminuita utilità rispetto a quella inizialmente pattuita, rispettivamente essere commisurata all’entità del difetto stesso (SJ 1997, 665). In mancanza di una precisa normativa sui parametri di calcolo della percentuale da ridurre, spetta al giudice secondo il suo libero potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze del caso concreto, effettuare la quantificazione (Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn-und Geschäftsräumen, pag. 19 N. 33). Data la difficoltà riscontrabile nel calcolo della riduzione, è ammesso operare applicando il principio di equità (SJ 1997, 666; Lachat, op. cit., pag. 169).
7.b) Nella specie, come detto, è pacifico che i lavori di ristrutturazione esterni abbiano causato agli inquilini dei disagi tali per cui si debba concedere una riduzione della pigione. E’ infatti stato accertato che le finestre erano chiuse con delle plastiche, le quali ne impedivano l’apertura, così come vi era della sporcizia all’interno degli appartamenti, mentre i balconi erano completamente inagibili. Non da ultimo il rumore ininterrotto, dalle 8.00 alle 16.00/17.00 per oltre cinque mesi. Dall’istruttoria è tuttavia emerso come il rumore fosse ben tollerabile, tant’è che la figlia neonata della custode ha sempre dormito tutto il giorno senza problemi (v. verbali di udienza del 28 febbraio 2005). Pure il disagio causato ai balconi non appare così rilevante, ritenuto che in ogni modo i lavori sono stati eseguiti durante i mesi invernali, mesi in cui ben difficilmente si utilizza il balcone, per terminare nel mese di maggio 2003, così da permettere agli inquilini di usufruire degli stessi durante la bella stagione.
La giurisprudenza in materia ha sottolineato come un immobile in cantiere possa giustificare una riduzione dal 10 %-15.% fino al 35 % in caso di lavori generali di rinnovo di uno stabile. Nella specie, avuto riguardo ai principi suesposti, ritenuto che, come detto non si è trattato di lavori particolarmente incisivi per gli inquilini, non avendo gli stessi patito particolari disagi, appare giustificato accordare una riduzione della pigione nella misura del 15 %.
7.c) Il periodo considerato per il calcolo della riduzione delle pigioni è quello che comprende la durata dei lavori ed i conseguenti inconvenienti subiti dall’istante. Nella specie si deve ritenere che i lavori hanno preso avvio a partire dalla metà del mese di gennaio 2003, ritenuto che prima di quella data vi sono le ferie dell’edilizia. Inoltre l’operazione di montaggio dei ponteggi prende diverso tempo, di guisa che appare ragionevole ritenere che i lavori effettivi abbiano preso inizio dalla metà di gennaio, per protrarsi fino alla metà di maggio 2003 (v. teste C.), per un periodo di 4 mesi. Ne discende che questo giudice ritiene giustificata la riduzione della pigione nella misura del 15 % per detto periodo.
Pertanto, ritenuta la riduzione nella misura del 15 % su una pigione netta mensile di fr. 3'800.--, la conduttrice ha diritto ad una riduzione del canone mensile di fr. 570.--; di conseguenza, essendo i disagi curati per un periodo di 4 mesi essa ha diritto ad una riduzione totale di fr. 2'280.--.
Dagli atti risulta tuttavia come la conduttrice abbia già beneficiato di tale riduzione, avendo la stessa pagato le pigioni per il periodo aprile-luglio 2003 riducendosi spontaneamente la pigione nella misura di fr. 570.--, per un importo complessivo di fr. 2'280.-- (fr. 570.-- x 4).
Ne discende che avendo la stessa già beneficiato della riduzione concessa, la richiesta dell’istante su questo punto deve essere respinta.
8. Alla luce di quanto sopra deve valere che la locazione è giunta a termine con la fine di settembre 2003, a seguito della disdetta per mora notificata dalla parte locatrice (doc. H) e relativa protrazione concessa dalla stessa fino alla fine di settembre 2003 (doc. 2). Non si pon mente di esaminare la validità di tale disdetta ex art. 257d CO, la conduttrice avendola espressamente accettata lasciando i locali per la fine di settembre 2003 (doc. I, J e K).
L’istruttoria nemmeno ha dimostrato che la locatrice avrebbe violato il principio della buona fede in merito alla comunicazione degli imminenti lavori di ristrutturazione. Inoltre deve essere respinta la pretesa di risarcimento dei costi sostenuti per la ricerca di un nuovo alloggio, da un lato non giustificandosi ritenuto che alla conduttrice era stata notificata una disdetta per mora e che le parti avevano successivamente concordato la fine della locazione, dall’altro tale pretesa non essendo stata in alcun modo comprovata.
Per quanto attiene infine alla pretesa relativa alle spese legate alla pulizia dell’appartamento (doc. K), si rileva che le stesse non possono essere addebitate al locatore, ritenuto che è compito del conduttore, al momento della restituzione dei locali, provvedere alla pulizia dell’ente locato (Lachat, op. cit., pag. 525, N. 5.2). In merito all’asserita lesione della personalità della conduttrice è appena il caso di rilevare che l’istruttoria nulla ha dimostrato in tal senso, per cui anche tale pretesa deve essere respinta.