Disdetta straordinaria a seguito di aggressioni verbali e fisiche nei confronti degli altri inquilini (ammessa)
L’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini implica il rispetto della loro vita privata e della loro tranquillità, con la conseguenza che non è ammissibile causare rumori molesti, comportarsi in maniera contraria ai buoni costumi, violare norme del codice penale, turbare la pace all’interno dello stabile e violare il regolamento della casa.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio in re B. / F. del 31 gennaio 2006
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
- che tra la F., in qualità di proprietaria e la signora B., quale conduttrice, veniva sottoscritto, in data 29 gennaio 1987, un contratto di locazione avente per oggetto l’appartamento di 3 ½ locali al primo piano dello stabile denominato “Casa K.”.
La locazione prendeva inizio il 1° settembre 1987 con scadenza al 31 agosto 1992. Il contratto veniva poi rinnovato per altri 5 anni e così di seguito.
La pigione veniva fissata in fr. 11'568.-- annui pagabili in rate mensili anticipate di fr. 964.--, oltre a fr. 960.-- annui (fr. 80.-- mensili) di spese accessorie (doc. 1);
- che con raccomandata 28 settembre 2005 (doc. 3), il locatore, a seguito delle forti reclamazioni ricevute dalla signora C., locataria anch’essa dello stabile in parola, diffidava la signora B. dall’evitare qualsiasi comportamento disdicevole nei confronti degli altri inquilini. Il rappresentante della F. informava l’istante che qualora tali comportamenti non fossero cessati, egli avrebbe adottato le misure previste dalla legge. In particolare dando la disdetta, con effetto immediato, dal rapporto di locazione;
- che in data 14 ottobre 2005 il rappresentante della F. notificava alla signora B. la disdetta per motivi gravi ai sensi dell’art. 257f CO, a decorrere dal 30 novembre 2005, a seguito del comportamento gravemente lesivo nei confronti dei coinquilini e malgrado la diffida del 28 settembre 2005 (doc. 5);
- che con scritti raccomandati 29 settembre e 17 ottobre 2005 la signora C. riferiva al rappresentante della F., di comportamenti minacciosi e violenti da parte della signora B., la quale si sarebbe, tra l’altro, introdotta nell’abitazione per poi aggredirla. Otto testimoni confermavano l’accaduto;
- che convocate le parti alla seduta del 6 dicembre 2005 l’istante contestava la disdetta di cui sopra e postulava la protrazione della locazione per ulteriori 4 anni.
Il rappresentante della signora B., in sede d’udienza comunicava di voler produrre entro la fine del 2005 il rapporto del medico del servizio psico-sociale per accertare le condizioni di salute della sua patrocinata rispettivamente l’opportunità o meno di rimanere nell’appartamento. Parte convenuta, da parte sua, confermava la disdetta, producendo i doc. 1-7;
- che vista l’impossibilità di raggiungere un’intesa codesto ufficio di conciliazione è competente a dirimere la vertenza ai sensi dell’art. 6 lett. d della Legge cantonale in materia di locazione e affitto e a emanare una decisione formale;
- che ai sensi dell’art. 257f CO il conduttore è tenuto alla diligenza nell’uso della cosa locata (cpv. 1). Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini (cpv. 2). Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l’obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d’abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese (cpv. 3);
- che l’obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini implica il rispetto della loro vita privata e della loro tranquillità. Dottrina e giurisprudenza indicano, in particolare, la proibizione di causare rumore molesti, di comportarsi in maniera contraria ai buoni costumi, di violare norme del codice penale, di turbare la pace all’interno dello stabile, nonché di violarne il regolamento (Lachat, Le bail à loyer, pag. 52);
- che il proprietario ha diffidato per iscritto, in data 28 settembre 2005, la signora B. conformemente all’art. 257f cpv. 3 CO intimandole di cessare immediatamente qualsiasi comportamento disdicevole per gli inquilini dello stabile “Casa K.”;
- che dalla documentazione agli atti (scritti 29 settembre 2005, doc. 2 e 17 ottobre 2005, doc. 4, della signora C. al rappresentante di F.) emergono ripetuti episodi di aggressione verbale e fisica da parte della signora B. nei confronti degli altri inquilini, in particolare della signora C. Gli avvenimenti descritti dalla signora sono confermati da altri otto conduttori. Seguivano ulteriori lamentele da parte della signora C. al proprietario il 30 novembre 2005 (doc. 6) e il 1° dicembre 2005 (doc. 7);
- che il rappresentante di controparte, malgrado contesti la disdetta e i motivi gravi a sostegno della stessa, non fornisce alcun elemento che possa ritenere questi ultimi ingiustificati. Egli comunica di produrre entro fine anno il rapporto del medico del servizio psico-sociale per accertare le condizioni di salute dell’inquilina rispettivamente l’opportunità o meno per rimanere nell’appartamento. Tuttavia, tale rapporto non è mai giunto allo scrivente ufficio;
- agli atti emerge unicamente un rapporto datato 21 ottobre 2005 del servizio psico-sociale di Locarno all’indirizzo del medico che attesta nei confronti della signora B. il sospetto di primi sintomi di una demenza “che potrebbe provocare nella stessa convinzioni soggettive errate di riferimento e una labilità emotiva “ (cfr. scritto 21 ottobre 2005);
- che stando così le cose sussistono in concreto sufficienti elementi per considerare giustificata la disdetta del locatore per violazione dell’obbligo di diligenza e riguardo per i vicini e respingere l’istanza del conduttore. La continuazione del rapporto di locazione in tali circostanze non può ragionevolmente più essere imposta al locatore e agli abitanti dello stabile “Casa K.”. Nonostante la diffida scritta del locatore, l’inquilina ha infatti continuato a violare tale obbligo;
- che giusta l’art. 272a CO la protrazione è esclusa se è stata data disdetta per violazione grave dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (lett. b). Ne deriva che anche su questo punto l’istanza va respinta: