GDL 1/11: Difetti durante la locazione e deposito illegittimo
Pretura del Distretto di Lugano in re Z. / A. & G. l SA del 2 marzo 1993

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Difetti durante la locazione e deposito illegittimo

Artt. 259b / 259g CO

Si rileva illegittimo il deposito dalla pigione allorquando il conduttore, pur avendo notificato più volte i difetti esistenti nell' ente locato, omette di fissare al locatore un congruo termine per l' eliminazione e di avvisarlo della sua intenzione di procedere al deposito. Ciò nondimeno, il conduttore può dire il Pretore - previo tentativo di conciliazione all' Ufficio di Conciliazione chiedendo l' eliminazione dai difetti.

La nozione di difetto nel contratto di locazione dipende dalle peculiarità della fattispecie, in particolare dall' età dell' immobile, dal tipo di costruzione, dall' ammontare della pigione, dalla destinazione dei locali, dalle esigenze particolari del conduttore. La normale usura costituisce difetto solo se raggiunge un' intensità tale da assurgere ad una mancanza di manutenzione.

Estratto dai considerandi:

- In data 12.06.1981 Z. (conduttore) e B. SA (ora A. & G. l SA - locatrice) hanno sottoscritto il contratto di locazione avente per oggetto l' appartamento di 3 1/2 locali al Vll° piano, interno n. 14 dello stabile denominato B. SA sito in Via S. a Lugano-Cassarate, per una pigione iniziale di Fr. 770.-- mensili. Attualmente il canone mensile si eleva a Fr. 1' 408.-- oltre accessori. Con scritti 01.01.1981, 09.11.1987, 05.11.1991, 09.03.1992, l' inquilino notificava alla locatrice l' esistenza di difetti nell' ente locato.

In data 23.03.1992 I' inquilino provvedeva a depositare la pigione per il medesimo mese di marzo all' Ufficio di Conciliazione di Lugano, facendo precedere il deposito da un' istanza 12.03.1992 mediante la quale chiedeva la convocazione dell' Ufficio.

Con sentenza 14.05.1992 l' Ufficio di Conciliazione respingeva le pretese di Z. a ragione della tardività del deposito, rispettivamente dell' assenza di valida diffida ex art. 259g CO. Da qui la presente vertenza.

- Il conduttore deve segnalare al locatore i difetti della cosa locata (art. 257g CO) e, qualora intendesse depositare la pigione, deve fissargli per iscritto un congruo termine ed avvertirlo in questo senso (art. 259g CO), in difetto di che, il deposito della pigione è illegittimo (Usteri e Co., art. 259g CO, n. 9). Le pigioni depositate saranno devolute al locatore se il conduttore non fa valere dinanzi all' Autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore.

In concreto, di contro, lo scritto doc. H è carente sia dell' indicazione del termine adeguato, sia della minaccia di deposito della pigione, pertanto non può essere ritenuto ossequioso dai requisiti legali. D' altro canto pure dubbia appare la conformità alla legge della procedura adottata innanzi all' Ufficio di Conciliazione e meglio: preventiva istanza e susseguente deposito, quando invece la legge esige una sequenza contraria.

Ne consegue l' inammissibilità del deposito delle pigioni e la conseguente liberazione delle stesse a favore del locatore.

- Ciò non significa tuttavia che l' inquilino sia precluso dal far valere i suoi diritti. Al contrario, egli potrà sempre far capo all' Autorità giudiziaria ex art. 259b CO e ciò indipendentemente dal deposito dei canoni. Ed è appunto sotto questo profilo che va esaminata la vertenza in esame, ritenuto che da un punto di vista formale i requisiti della norma di legge citata sono adempiuti, il locatore essendo a conoscenza dei difetti ed essendo stato sollecitato alle riparazioni.

Ora, la nozione di difetto, in ambito locativo, non ha carattere assoluto ma dipende dalle singole circostanze concrete ed in particolare dall' età dell' immobile, tipo di costruzione, importo dell' affitto, destinazione dei locali, esigenze particolari del conduttore, ecc.. La normale usura costituisce difetto soltanto se raggiunge un' intensità tale da poterla assimilare ad una mancanza di manutenzione a condizione, naturalmente, che il difetto non sia dovuto all' agire anticontrattuale dell' inquilino. Proprio in punto alla nozione di "manutenzione", il locatore non può pretendere di esserne esentato fintanto che il deterioramento non altera l' idoneità o l' uso per il quale l' oggetto in questione è destinato; va di contro tenuto conto di tutte quelle circostanze elencate ab initio.

In concreto, I' appartamento occupato dall' inquilino, pur essendo di soli 3 1/2 locali è gravato da una pigione piuttosto elevata (Fr. 1' 408.-- mensili, importo pacifico) e sito in una casa relativamente datata (circa inizio anni 70) e non dispone di finiture di lusso che lo possano classificare di elevato livello (cfr. verbale di sopralluogo). In tali circostanze si può dunque esigere dal locatore che dia seguito agli usuali lavori di manutenzione cos; da mantenere l' appartamento in un decoro adeguato per una pigione di Fr. 1' 408.-- mensili per tre locali e senza attendere dunque per intervenire che l' oggetto in questione più non sia del tutto idoneo all' uso pattuito.

Ciò premesso, il locatore dovrà eseguire i seguenti lavori a sue spese:

a) Cucina

Le parti sono concordi nella sostituzione della tappezzeria spugnosa e ritinteggio delle pareti, come pure per la posa di una griglietta sopra il mobile del frigorifero.

b) Tappezzeria della sala, camera e cameretta

Dagli atti risulta come la tappezzeria in questione fosse stata posata dal precedente inquilino R.. Pertanto, il signor Z. essendo entrato nell' appartamento nel corso del 1981, essa è datata di almeno 13 anni. Dal sopralluogo è pure emerso come tale tappezzeria presenti uno stato generale di invecchiamento (in parte con colore sul giallognolo) e delle macchie nerastre in concorrenza ai riscaldamenti e ciò in tutti i locali.

Ora è ben vero che di per sé la tappezzeria è ancora atta allo scopo, tuttavia il suo stato e la sua vetustà, in un appartamento di Fr. 1' 408.-- al mese, non sono compatibili. Essa va pertanto tolta, con relativo ritinteggio dei locali. Tale soluzione si impone a maggior ragione siccome il pittore già sarà presente per i lavori in cucina e pertanto non comporterà grande pregiudizio fargli eseguire i medesimi lavori anche in sala, camera e cameretta.

c) Entrata bagno grande e bagno piccolo

A proposito delle scrostazioni a forma di L nelle porte di entrata ai bagni, il perito ha dichiarato che "trattandosi di tale difetto sulla parte bassa della porta esso è dovuto più al difetto dell' acqua che del vapore". Se ne deve pertanto concludere che le scrostazioni sono dovute ad una manipolazione scorretta da parte dell' inquilino degli impianti sanitari, rispettivamente dalla posa insufficiente di tendine anti-acqua.

L' onere della riparazione resta dunque a suo carico.

d) Intonaco bagno grande

Dal sopralluogo è emerso che vi è una macchia nel soffitto del bagno grande che "potrebbe essere l' effetto di una certa umidità latente del pacchetto che forma gli strati di copertura del tetto" (teste T.).

Indubbiamente la riparazione è a carico della proprietaria (ciò che del resto con le conclusioni neppure è più stato contestato).

e) Balcone cucina e balcone sala

L' istruttoria ha evidenziato che in merito alle piastrelle in gres del balcone vi sono delle macchie di salnitro che a giudizio del perito T. "derivano da un ritorno di umidità che viene dal sotto o meglio dal betoncino e che si sfoga dal basso verso l' alto". e dei bollini visibili su un certo numero di piastrelle che il medesimo perito ha giudicato trattarsi "di un processo di invecchiamento e non è dovuto sicuramente a cattiva manutenzione da parte dell' utente..

Ora, dal sopralluogo questo Pretore ha potuto costatare come la presenza delle diffuse macchie e bollini diano dei balconi una visione poco piacevole e piuttosto trasandata, sicuramente non conforme a quanto si può esigere da un' appartamento di 3 1/2 locali per cui si paga Fr. 1' 400.-- al mese. D' altro canto l' inquilino non ha chiesto la sostituzione delle piastrelle (ciò che indubbiamente sarebbe stato eccessivo) ma soltanto la ceratura, intervento di non irragionevole dispendio che pertanto va sicuramente effettuato a spese del locatore.

f)   Porta d' entrata, armadi a muro dell' atrio

Sotto questo profilo la richiesta dell' inquilino non merita accoglimento. La porta e gli armadi non sono sicuramente di elevata qualità ma appaiono conformi ai dettami costruttivi usuali di qualche anno addietro (v. anche teste T.).

Del resto, in merito alla porta d' entrata, non sono emersi - durante il sopralluogo - particolari difetti di costruzione.

g) Piastrella nell' atrio

Trattandosi di difetto minimo e quasi impercettibile, esso non può ricadere nella nozione di cui all' art. 256 CO e l' eventuale riparazione deve pertanto rimanere a carico dell' inquilino.