Disdetta per mora del conduttore
Giusta l’art. 257d CO quando il conduttore è in mora con il pagamento delle pigioni e delle spese accessorie scadute, il locatore può impartirgli un termine di 30 giorni per il pagamento con l’avvertenza che decorso infruttuosamente detto termine il rapporto di locazione verrà disdetto con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese.
La disdetta straordinaria che non adempie le condizioni materiali volute per i singoli motivi di straordinarietà è inefficace. In particolare la disdetta per mora notificata dal locatore non ancora decorso il termine di diffida di 30 giorni è prematura e va dichiarata inefficace.
Pretura di Mendrisio-sud in re C. / E.T. SA del 2 maggio 2006
Estratto dai considerandi
Ritenuto che:
A) E.T. SA e C. hanno concluso un contratto di locazione di durata indeterminata, con decorrenza al 1° luglio 2002 avente per oggetto otto appartamenti al primo, al secondo ed al terzo di uno stabile, la pigione annua ammontava a fr. 36'000.-- sino al 31 dicembre 2002 ed a fr. 42'000.-- in seguito (doc. A).
B) Con scritto 14 settembre 2005 il locatore C. ha inviato alla conduttrice una diffida di pagamento dell’importo di fr. 25'500.-- a titolo di pigioni scadute, con la comminatoria che in caso di mancato pagamento entro 30 giorni il contratto di locazione sarebbe stato disdetto ai sensi dell’art. 257d cpv. 2 CO (doc. B). Visto l’esito infruttuoso di detto scritto, in data 17 ottobre 2005 il locatore ha notificato la disdetta della locazione con effetto al 30 novembre 2005 (doc. C), impugnata da E.T. SA con istanza 17 novembre 2005 presso l’ufficio di conciliazione in materia di locazione, postulandone l’annullamento (cfr. incarto UC).
C) Con istanza 6 dicembre 2005 C. ha adito questa Pretura, postulando lo sfratto di E.T. SA dagli enti locati per mora nel pagamento delle pigioni (residuo degli arretrati da gennaio a giugno 2005 e arretrati da luglio a dicembre 2005). All’udienza di discussione 22 dicembre 2005 E.T. SA ha integralmente avversato la richiesta di controparte, facendo valere il periodo di protezione di 3 anni sancito dall’art. 271a cpv. 1 lett. e CO ed asserendo l’avvenuta compensazione tra le pigioni arretrate e le spese sostenute dalla conduttrice per rendere agibile l’ente locato (doc. 1).
L’istante ha da parte sua contestato le allegazioni della convenuta, rilevando come la norma evocata non possa trovare applicazione in caso di disdetta per mora e come le condizioni per prevalersi della compensazione non siano adempiute, in quanto i lavori eseguiti non sarebbero mai stati autorizzati.
D) Omissis.
Considerato che:
1.-2. omissis
3. Nel caso in questione s’impone innanzitutto di analizzare se la disdetta 17 ottobre 2005 (doc. C) adempia i presupposti – formali e materiali – previsti dall’art. 257d CO inerente la mora del conduttore nel pagamento delle pigioni. Infatti una condizione necessaria per ottenere lo sfratto è la “cessata locazione”, ossia l’esistenza di una disdetta che ponga validamente fine al contratto di locazione. Una disdetta straordinaria – come quella per mora del conduttore ex art. 257d CO – oltre che nulla per la carenza di presupposti formali, può essere inefficace, ossia mancare di quelle condizioni materiali volute per i singoli motivi di straordinarietà (Cocchi, Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto, pag. 96 e segg. – in CFPG, Diritto della locazione, Collana rossa N. 23, Lugano 2000).
3.1. Conformemente all’art. 257d CO, quando il conduttore è in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può impartirgli un termine di 30 giorni per il pagamento; se entro il termine il pagamento non avviene, il locatore può recedere dal contratto con preavviso di 30 giorni almeno per la fine del mese. La disdetta della locazione, successiva alla messa in mora del conduttore, può essere data solo dopo trascorso il termine di pagamento pena, in caso contrario, l’inefficacia della stessa (DTF 121 III 156; NRCP 2004 pag. 398 N. 12). I presupposti per esercitare il diritto ad una rescissione anticipata del contratto di locazione sono l’esistenza di pigioni scadute non pagate, la diffida al conduttore di pagare entro un certo termine (almeno 30 giorni per locali d’abitazione o commerciali) e la comminatoria che in caso di mancato pagamento il contratto verrà disdetto (DTF 117 II 418).
3.2. Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che il termine di pagamento comincia a decorrere dal momento della ricezione della diffida da parte del conduttore (DTF 119 II 149 e rif.). La diffida inviata per posta raccomandata si reputa giunta al suo destinatario quando quest’ultimo la ritira o la rifiuta oppure, in caso di mancato ritiro, alla scadenza del termine di giacenza di sette giorni (Bohnet, Les termes et délai en droit du bail à loyer, 13ème Séminaire sur le bail à loyer), Neuchâtel 2004; Lachat – in: Commentare romand CO, N. 5 ad art. 266a). Per la computazione del termine si applicano poi gli artt. 76-79 CO, per cui se l’ultimo giorno cade in sabato, in domenica oppure in un altro giorno festivo ufficialmente riconosciuto, il termine si protrarrà al prossimo giorno feriale (Svit, Schweizerisches Mietrecht – Kommentar, 2 Ed., Zurigo 1998, N. 29 ad art. 257d).
4. Con scritto raccomandato 14 settembre 2005 il signor C. ha diffidato E.T. SA al pagamento delle pigioni arretrate per complessivi fr. 25'500.-- da effettuarsi – come prescritto dall’art. 257d CO – nel termine di 30 giorni dalla ricezione della diffida e con la comminatoria della rescissione anticipata del contratto di locazione (doc. B). Tale diffida è pervenuta alla conduttrice in data 16 settembre 2005, cosicché il termine di 30 giorni per il pagamento delle pigioni sarebbe venuto a scadere lunedì 17 ottobre 2005 (artt. 77 cpv. 1 cifra 1 e 78 CO). La disdetta per mora può essere inoltrata unicamente allorquando il termine di pagamento è scaduto, e meglio quando l’ultimo giorno del termine di pagamento – in casu il 17 ottobre 2005 – è interamente decorso (II CCA 19 luglio 2004 [12.2004.62]). Nella fattispecie, l’attestazione postale annessa alla disdetta (doc. C) non riporta la data d’inoltro della stessa, l’unica data conosciuta e di cui si può tener conto è pertanto quella apposta sul formulario di notifica della disdetta (doc. C), ovvero il 17 ottobre 2005; il locatore ha del resto espressamente ammesso questa circostanza (cfr. conclusioni 29.3.2006, pag. 2). Ne consegue che la disdetta in questione, significata prima della scadenza dell’intero termine concesso per il pagamento, risulta in definitiva prematura (Higi, Zürcher Kommentar, N. 47 ad art. 257d CO) e pertanto – come è stato recentemente precisato da dottrina e giurisprudenza (ibidem; DTF 121 III 156) – inefficace (II CCA 19.07.2004 [12.2004.62]). Facendo difetto un presupposto per l’applicazione dell’art. 257d CO, l’istanza 6 dicembre 2005 del signor C. deve dunque essere respinta.