Responsabilità della parte locatrice per atti compiuti dall’amministratore condominiale (negata)
Anche ammettendo che le chiavi generali del condominio siano state effettivamente perse dall’amministratore (come asserito dalla parte conduttrice) e che un furto nel bene locato sia proprio avvenuto grazie a queste chiavi, la parte locatrice non può essere considerata responsabile quale proprietaria dell’unità condominiale locata (dove è stato perpetrato il furto) in virtù del fatto che la parte locatrice non risponde per le eventuali negligenze dell’amministratore condominiale.
Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna in re L.C. / C. SA del 12 gennaio 2005
Estratto dai considerandi
A) Con contratto 6 settembre 1999 l’istante, in qualità di conduttrice, e la convenuta, in qualità di proprietaria, hanno concluso un contratto di locazione per un negozio di ca. 95 mq al pianterreno nel centro commerciale-amministrativo “C. 1”, negozio che corrisponde ad un’unità di proprietà per piani. La locazione interessava pure i piani comuni del condominio, ritenuto che la parte conduttrice aveva a disposizione cantina e lavanderia/stenditoio al piano terreno (doc. A).
Nonostante il contratto sia stato firmato dal signor L.C. non è contestato che conduttrice nel contratto di locazione sia la società istante, C.L. SA.
B) Il 30 settembre 2002 il signor L.C., amministratore unico della società istante, ha denunciato alla polizia cantonale il furto da parte di ignoti di merce dal negozio-macelleria per un ammontare di fr. 10'401.60 (doc. C).
L’assicurazione dell’istante, costatato che il furto denunciato era avvenuto senza scasso, non ha proceduto ad alcun risarcimento (deposizione teste A.C., verbale dell’udienza del 18 novembre 2004, pag. 2 e doc. D).
L’allora amministratrice del condominio dove è ubicata la macelleria, nello scambio di corrispondenza con l’assicurazione dell’istante ha precisato che a L.C. erano state consegnate tre chiavi, mentre esistevano anche sette passe-partout, di cui tre risultavano tuttavia mancanti (doc. E).
C) Per mancato risarcimento da parte della propria assicurazione, con questa azione l’istante chiede che la convenuta sia tenuta a risarcirle il danno occorsole in seguito al furto della merce del negozio, pari all’importo denunciato di fr. 10'401.60.
L’istante sostiene che il furto senza scasso sia stato possibile perché il negozio è stato aperto con uno dei passe-partout che sono andati persi. A suo modo di vedere la convenuta, quale proprietaria dell’immobile, avrebbe dovuto verificare l’esistenza delle chiavi, quindi anche dei passe-partout, al momento in cui ha acquistato il negozio. Omettendo di fare questa verifica avrebbe commesso una grave negligenza rendendo possibile il furto senza scasso, per il quale sarebbe responsabile nei confronti dell’istante a cui il negozio è stato locato.
La convenuta si è opposta alla richiesta di risarcimento. Con le conclusioni pretende di non avere la legittimazione passiva, siccome non era responsabile della gestione dei passe-partout che, anche perché con gli stessi è possibile aprire locali di proprietà esclusiva di altri condomini, solo l’amministrazione del condominio poteva esserne in possesso.
Ritiene inoltre che l’istante non abbia provato d’aver subito il furto, facendo rilevare che non sarebbe comunque stato provato l’ammontare del danno e il nesso di causalità tra questo e la perdita di passe-partout.
Considerando in diritto
1. Sia la legittimazione attiva, sia quella passiva sono elementi del diritto sostanziale. Trattandosi di un requisito materiale il suo esame deve essere effettuato d’ufficio, in ogni stadio di causa (DTF 126 III 63; Ottaviani, Le norme generali per il procedimento civile nel Cantone Ticino, art. 97 CPC, pag. 330).
In caso di mancanza della legittimazione attiva o passiva, l’azione non è dunque respinta in ordine, ma necessita di un giudizio di merito (Ottaviani, Le parti nel processo civile ticinese, pag. 18, Hohl, Procédure civile, vol. I, N. 435 e 446 e segg.).
La legittimazione attiva, o più semplicemente la qualità per agire in giudizio, spetta a colui che agendo in suo proprio nome fa valere una pretesa in quanto titolare del diritto, ossia l’istante deve avere il diritto di far valere in giustizia la propria pretesa. La qualità per difendere, o legittimazione passiva, spetta invece a colui che è obbligato dal diritto fatto valere dalla controparte (DTF 114 II 345, consid. 3a; 125 III 82, consid. 1a), ossia il convenuto possiede la legittimazione passiva quando è contro il suo presunto diritto che l’azione è stata inoltrata (Ottaviani, Le parti nel processo civile ticinese, pag. 17).
2. Nel nostro caso, l’istante fonda la propria richiesta sul contratto di locazione in essere tra le parti, e meglio sulla responsabilità contrattuale della convenuta quale locatrice. Prova ne sia la procedura adottata dall’istante, che ha adito l’ufficio di conciliazione in materia di locazione (doc. rich. I) e, vista l’impossibilità di trovare un’intesa con la convenuta, ha inoltrato questa istanza in applicazione degli art. 404 e segg. CPC che riguardano la procedura per le controversie in materia di locazione.
Fondata sulla responsabilità della C. SA dipendente dal contratto di locazione, l’azione non poteva pertanto che essere diretta contro la convenuta quale locatrice. L’eccezione di carenza di legittimazione passiva non può dunque essere accolta.
Si tratta quindi preliminarmente di determinare se, come preteso dall’istante, la C. SA può essere ritenuta responsabile verso il conduttore della corretta gestione dei passe-partout e quindi della loro perdita, ritenuto che l’istante sostiene che il furto senza scasso sia avvenuto ad opera d’ignoti che hanno adoperato uno dei passe-partout smarriti.
3. L’istruttoria, in particolare i testi che si sono occupati in seno alle diverse società di gestione dell’amministrazione del condominio di cui fa parte anche il negozio dell’istante, hanno confermato che i passe-partout sono sempre stati gestiti dalle varie amministrazioni designate dall’assemblea dei comproprietari, pur essendoci stati dei problemi.
L’avv. G., membro dei consiglio di amministrazione della convenuta, ha precisato che “La C. SA ha acquistato le unità di PPP dalla YY. SA e a quel tempo amministratore del condominio era la R. SA. […]. L’assemblea dei comproprietari ha poi incaricato varie fiduciarie affinché fungessero da amministratore. […]. Dopo la R. SA si sono succedute la I. SA, la M. SA e ora la XX. SA […]. Il piano delle chiavi, come solitamente accade, era gestito dall’amministratore” (teste avv. G., verbale dell’udienza del 27 settembre 2004, pag. 2).
L’architetto, promotore del centro commerciale “C. 1” e all’inizio amministratore del condominio tramite la R. SA, ha confermato che quest’ultima “aveva fatto allestire dalla F. SA un piano delle chiavi, ossia aveva fatto fare un certo numero di chiavi che risultavano su questo piano. Nel momento in cui l’amministrazione è passata alla I. SA io ho consegnato il piano chiavi al rappresentante di questa società con le chiavi. […]. Ricordo che evidentemente c’erano anche dei passe-partout il cui numero era indicato sul piano chiavi. Quando ho consegnato alla rappresentante il piano delle chiavi le ho consegnato anche i passe-partout e non ricordo che abbia sollevato obiezioni dicendomi che mancavano delle chiavi (teste arch. R., verbale dell’udienza del 27 settembre 2004, pag. 3).
L’amministratore della M. SA, società che aveva “ripreso l’incarico dalla I. SA. […], ha a sua volta riferito che tra i compiti dell’amministrazione del condominio vi era anche quello della gestione delle chiavi: “Il piano delle chiavi che avevo ricevuto dalla I. SA era lacunoso poiché non sempre vi si trovava la ricevuta per la consegna e la restituzione delle chiavi. […], aggiungendo che “solitamente i passe-partout sono in possesso dell’amministrazione” (teste A.G., verbale dell’udienza del 27 settembre 2004, pag. 5 e 6).
Quanto all’I. SA, la signora ricorda che era stato “consegnato il piano delle chiavi dalla R. SA, ma non ci sono state consegnate chiavi perché probabilmente le deteneva e le gestiva il custode del condominio (…). Il custode veniva retribuito dalla R. SA che poi fatturava alla C. SA queste spese, per lo meno per quel che mi ricordi. […]. Non abbiamo effettuato una verifica del piano chiavi. Abbiamo fatto affidamento sul fatto che le gestisse il custode come ci aveva indicato la R. SA. Di conseguenza non abbiamo controllato quanti passe-partout ci fossero e chi li avesse” (teste M.C., verbale dell’udienza del 18 novembre 2004, pag. 3).
Ora, l’amministratore di un condominio è in relazione contrattuale unicamente con la comunione dei comproprietari, e non con ogni singolo condominio di cui, dunque, non è il rappresentante. Infatti, la relazione tra amministratore e comunione dei comproprietari sottostà generalmente alle regole del contratto di mandato, che viene conferito all’amministratore dalla comunione dei comproprietari e non già da ogni singolo condominio (Friedrich, Das Stockwerkeigentum, § 40, N. 4; Bösch, Commentario basilese, 2. ed., art. 712q; CO, N. 14; Wermelinger, La proprieté par étages, commentaire des art. 712a à 712t du code civil suisse, art. 712q, N. 101 e segg.).
Ora è vero che giusta l’art. 712t cpv. 1 CC l’amministratore rappresenta la comunione “e i comproprietari”.
Tuttavia, secondo la dottrina maggioritaria, tale specificazione non ha portata pratica. Unico obiettivo è quello di ricordare la struttura giuridica della proprietà per piani, ossia che la comunione dei comproprietari non ha personalità giuridica ed i diritti e le obbligazioni che acquisisce in suo nome e per proprio conto sono in comproprietà di tutti i condomini (Wermelinger, op. cit., art. 712t CO, N. 19 con riferimento a Friedrich, op. cit., § 44, N. 3).
L’amministratore agisce dunque nell’interesse della comunione dei condomini e non in luogo e vece di un singolo condomino, cosicché non può nemmeno essere definito l’ausiliario di questo o quel comproprietario giusta l’art. 101 cpv. 1 CO. Ne discende che i singoli condomini non sono tenuti a rispondere personalmente degli atti dell’amministrazione (sulla responsabilità dell’amministra-tore verso i singoli comproprietari e terze persone (Wermelinger, op. cit., art. 712q CO, N. 134 e segg., i part. N. 138 e 147).
4. Nel nostro caso, anche volendo ammettere che i passe-partout siano stati persi da una delle società che si è occupata dell’amministrazione del condominio e che il furto sia avvenuto grazie a questa chiave, alla C. SA quale proprietaria dell’unità di PPP dove è stato perpetrato il furto non può dunque essere imputata alcuna responsabilità, ritenuto che non risponde delle eventuali negligenze dell’amministratore.
Ciò si giustifica in particolare nel caso concreto, ritenuto che, come sottolineato dalla convenuta, non si vede per quale motivo la C. SA, quale semplice proprietaria di alcune unità di PPP, avrebbe dovuto preoccuparsi dei passe-partout che, per il fatto che danno accesso anche a locali di cui non è proprietaria, non aveva motivo di gestire personalmente.
La circostanza che la gestione dei passe-partout non competeva alla convenuta, è inoltre comprovata dal fatto che solo l’amministratore del condominio era legittimato a far eseguire nuove chiavi (teste arch. R., verbale dell’udienza del 27 settembre 2004, pag. 4).
Pertanto, dal momento che non è stato provato che la convenuta abbia detenuto i passe-partout e visto che eventuali negligenze dell’amministratore del condominio nella gestione degli stessi non possono esserle imputate, non può nemmeno essere tenuta responsabile del furto che sarebbe avvenuto nel negozio dell’istante.
L’istanza deve pertanto essere respinta, senza che occorra determinare se l’istante abbia effettivamente provato di essere stata vittima di un furto, l’ammontare del danno ed il legame di causalità tra la perdita dei passe-partout e la sottrazione della merce dalla macelleria.
5. A fronte di un valore di causa di fr. 10'400.--, la tassa di giustizia deve essere compresa tra fr. 100.-- e fr. 200.-- (art. 19bis LTG).
Quanto alle ripetibili, le stesse vanno calcolate giusta l’art. 15 TOA che, in caso di procedimenti civili speciali di natura contenziosa come questo, prevede un onorario compreso tra il 30 % e l’80 % di quello normale.
Visto che la problematica è pressoché identica a quella di cui alla causa inc. DI.2003.325 e che ciò ha ridotto per il legale della convenuta l’impegno di tempo e di studio da dedicare alla pratica, si giustifica una riduzione dell’onorario normale a circa il 70 % (art. 9 TOA, all’8 % = fr. 832.--), riconoscendo così fr. 600.-- a titolo di ripetibili.