GDL 1/6: Difetti durante la locazione e deposito della pigione
Pretura del Distretto di Lugano in re Comunione ereditaria / A. del 21 maggio 1992

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Difetti durante la locazione e deposito della pigione

Artt. 259a / 259 g CO

Un' adeguata temperatura dei vani in una locazione abitativa corrisponde a 20° per i soggiorni, 16 °- 18° nelle camere da letto e 22° nei bagni. Il mancato raggiungimento di tali temperature corrisponde, ove non sia altrimenti stabilito dalle parti, ad un difetto del bene locato. Un deposito e quindi una decurtazione della pigione pari al 1û% della stessa pigione per quattro mensilità invernali all' anno appaiono giustificati.

Estratto dai considerandi:

- Dal 1. ottobre 1985 A. conducono in locazione l' appartamento di 8 locali al III° piano (attico) per un canone mensile iniziale di Fr. 3' 000.-- (Doc. 1). Già nel 1989 gli inquilini si lamentarono per asseriti difetti all' impianto di riscaldamento che non garantiva una temperatura sufficiente nei vani locati e la vertenza è sfociata in una decisione 05.07.1991 dell' UC di Lugano di svincolo a favore degli inquilini del 10% del canone depositato per i quattro mesi invernali pari a Fr 1' 400.--. Da qui la presente vertenza;

- per l' art. 259 g cpv. 1 CO "il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per iscritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per iscritto anche del deposito".

In concreto non è in discussione la procedura di deposito adottata dagli inquilini, che effettivamente a più riprese hanno diffidato alla locatrice la riparazione del lamentato difetto al riscaldamento, quanto piuttosto l' esistenza del difetto medesimo.

Ora, a tale proposito la perizia giudiziaria parla chiaro: I' impianto di riscaldamento dell' immobile in questione presenta carenze e difetti tali da non permettere - durante l' inverno con temperature esterne rigide - il raggiungimento delle temperature raccomandate dalla SIA 384/2 e meglio 20° nei soggiorni, 16°-18° nelle camere da letto e 22° nei bagni. ll perito ha potuto altresì accertare che la bassa temperatura non è dovuta all' apertura eccessiva delle finestre né alla copertura del corpo riscaldante nell' attico, che comporta una perdita limitata al 5% sull' intero locale senza incidenza di sorta. Resta dunque da valutare se una tale evenienza costituisce difetto ai sensi di legge. La risposta è sicuramente affermativa.

Soprattutto con riferimento ad un appartamento di lusso come quello in questione (basti considerare l' elevato canone di locazione) appare più che giustificata l' esigenza dei conduttori di poter beneficiare delle temperature della norma SIA 384/2 che non pone assolutamente esigenze straordinarie ma unicamente dei fattori minimi di idoneità al di sotto dei quali l' appartamento - ed in particolare quello in esame - presenta necessariamente un difetto siccome troppo freddo;

- appare pertanto legittima l' istanza di deposito formulata dagli inquilini come pure la misura della trattenuta (10% della locazione per quattro mesi invernali), del resto neppure contestata dall' istante.