GDL 1/5: Annullamento della disdetta
Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Sud in re R./B. del 14 gennaio 1993

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Annullamento della disdetta

Artt. 25f e 271 e ss. CO

L' abbattimento da parte dei conduttori di una betulla nel giardino del bene locato non costituisce motivo di disdetta straordinaria da parte del locatore.

Estratto dai considerandi:

- Nella fattispecie è stato abbattuto nel giardino dell' immobile locato l' unico albero ivi presente, una betulla di consistenti dimensioni (cfr. documentazione fotografica, Doc. C). A tale albero era stata inizialmente effettuata una potatura dei rami da parte del giardiniere V. S., su incarico di A. B. Poiché dopo tale operazione l' albero si presentava in cattivo stato (cfr. testimonianza 16.10.1992 di S.), il giardiniere ne aveva proposto a B. il radicale taglio ottenendo il consenso. Avendo pertanto i conduttori approvato il giardiniere in piena conoscenza delle sue intenzioni, risulta adempiuto il presupposto di intenzionalità. Essi sono in ogni caso da ritenere responsabili dell' azione di S., poiché persona ausiliaria ai sensi dell' art. 101 CO.

Occorre però stabilire se tale azione costituisce un deterioramento grave ai sensi del menzionato art. 257f cpv. 4 CO.

- A norma dell' art. 257f cpv. 3 qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l' obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d' abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

Anche in questo caso è richiesta una certa gravità della violazione, da valutare in base al criterio della "pretendibilità" della continuazione del rapporto contrattuale da parte del locatore. Per tale valutazione occorre considerare tutte le circostanze oggettive e soggettive relative a locatore e locatario (cfr. Lachat / Micheli, pg. 297 ss.). Si deve qui in particolare rilevare che "die Schwere der Verletzungen der Mieterpflichten kann auch in einer ständigen Wiederholung von kleineren Pflichtverletzungen bestehen" (cfr. Schweizerisches Mietrecht Kommentar, N. 36 ad art. 257f). Il mantenimento del contratto è pero considerato impretendibile solo se il conduttore si rifiuta di procedere alle riparazioni a sue spese. Se egli interviene immediatamente non vi è motivo di disdetta immediata (cfr. Lachat / Micheli, pg. 300).

- Per quanto concerne Ia betulla è in casu incontestato il fatto che i coniugi B. si sono subito offerti di risarcire il locatore per i danni causatigli, proponendo una somma omnicomprensiva di Fr. 4' 000.--, che se del caso potrà tare oggetto di giudizio separato.

Vengono quindi a mancare anche i presupposti richiesti dal cpv. 3 del menzionato articolo.

- In base alle precedenti considerazioni si deve concludere che alla base della disdetta straordinaria 30.04.1992 non vi è alcuna giustificazione.