Disdetta contraria al principio della buona fede
Nessuna riduzione della pigione per difetti dell'ente locato
Solo una ristrutturazione importante può comportare una disdetta del contratto di locazione. La disdetta dovrebbe però interessare tutti gli inquilini contemporaneamente. In concreto la parte locatrice non ha dimostrato la necessità di eseguire gli interventi prospettati senza la presenza dell'inquilina nell'ente locato. L'entità e la natura dei lavori previsti inoltre non erano tali da giustificare una rescissione contrattuale, gli stessi potendo essere ragionevolmente imposti alla conduttrice ed essere pertanto eseguiti anche in sua presenza. Di converso i difetti evidenziati nell'ente locato non pregiudicavano o limitavano l'uso dell'appartamento in maniera tale da giustificare una riduzione della pigione.
Pretura della Giurisdizione di Lugano in re C.S. SA / C.B. del
21 dicembre 2005
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1. La signora C.B. conduce in locazione, a far tempo dal
15 aprile 1975, l'appartamento di 3 locali nello stabile sito in Via C. a B., in
virtù di un contratto venuto in essere con l'allora S. SA, ora C.S. SA. Il contratto
è stato concluso per una durata indeterminata, potendo lo stesso essere disdetto,
previo preavviso di 3 mesi, per la scadenza del
29 settembre, la prima volta per il 29 settembre 1976. La pigione mensile è stata
fissata in fr. 400.--, oltre ad un acconto per le spese accessorie di fr. 40.--
mensili (doc. A, UC). A contare dal 1° ottobre 1993 la pigione è stata infine adeguata
a fr. 622.30 mensili, mentre l'anticipo per le spese accessorie è stato aumentato
a fr. 150.-- mensili (doc. C).
2. Nel periodo 10 agosto 1999-12 ottobre 2001 tra le parti intercorreva un fitto
scambio di corrispondenza in merito alla verifica e al pagamento dei conguagli delle
spese accessorie per gli anni 1997-2001, nonché riguardo ad una serie di presunti
difetti della cosa locata (doc. E, G. e K, UC). In particolare la conduttrice con
scritto 20 marzo 2000 elencava tutta una serie di lavori da eseguire nell'appartamento
(doc. G, UC). Con raccomandata
12 ottobre 2001 la conduttrice fissava alla locatrice un termine scadente alla fine
di ottobre 2001 per provvedere all'eliminazione di tutti i difetti già segnalati
nel marzo 2000, avvertendo che in caso di mancato intervento avrebbe depositato
le pigioni presso l'Ufficio di conciliazione a far tempo dal mese di novembre 2001
(doc. F, UC).
Con modulo ufficiale 12 ottobre 2001 la locatrice notificava all'inquilina la disdetta del contratto di locazione con effetto a decorrere dal 29 settembre 2002 (doc. B, UC). A sostegno della citata disdetta, con scritto 30 ottobre 2001, la locatrice comunicava che l'appartamento sarebbe stato oggetto di ristrutturazione. In merito agli asseriti difetti segnalati dalla conduttrice, la locatrice precisava che i lavori più urgenti, segnatamente la sostituzione della vasca da bagno, il controllo dei termosifoni, la riparazione dei serramenti e del mobilio della cucina, così come la risoluzione del problema relativo all'acqua calda, per quanto non ancora eseguiti, sarebbero stati effettuati entro breve (doc. D, UC).
3. Il 6 novembre 2001 la conduttrice istava il competente Ufficio di conciliazione postulando l'annullamento della disdetta 12 ottobre 2001 ex art. 271 e 271a CO e la riduzione del canone di locazione nella misura del 15 % a far tempo dal 1° aprile 2000 e fino all'eliminazione dei difetti, chiedendo pure di poter visionare presso la medesima autorità le pezze giustificative relativi ai conguagli delle spese accessorie 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001. In via subordinata postulava la protrazione della locazione per un periodo di quattro anni (doc. 3, UC).
Con scritto 26 novembre 2001 la conduttrice trasmetteva alla locatrice una copia del rapporto di constatazione allestito dal perito comunale il 5 novembre 2001, comunicando nel contempo di aver depositato la pigione di dicembre presso l'UC (doc. D).
Con decisioni separate 7 e 8 febbraio 2002 la predetta autorità, in parziale accoglimento dell'istanza, da un lato annullava la disdetta 12 ottobre 2001. Dall'altro accordava una riduzione della pigione nella misura del 10 % a far tempo dal 1° aprile 2000 e fino alla completa eliminazione dei difetti segnalati, ordinando nel contempo alla locatrice di provvedervi entro il 31 marzo 2002 e rilevando che, in caso di inadempienza, la conduttrice avrebbe potuto far eseguire gli interventi necessari a spese della prima. Conseguentemente venivano pure liberate le pigioni depositate presso la predetta autorità nei termini indicati nei considerandi (doc. A).
4.a) Con istanza 11/12 marzo 2002 la locatrice ha adito questa Pretura postulando
l'annullamento delle decisioni
7/8 febbraio 2002 e, di conseguenza, l'accertamento della validità della disdetta
12 ottobre 2001, la reiezione della domanda di protrazione della locazione e della
richiesta di riduzione della pigione, con contestuale liberazione di tutte le pigioni
depositate a suo favore. Concretamente la disdetta sarebbe stata notificata alfine
di procedere alla ristrutturazione dell'appartamento, ritenuto del resto che negli
ultimi anni la qui istante avrebbe già puntualmente rinnovato altri appartamenti
dello stabile divenuti liberi. In particolare nella specie la locatrice intenderebbe
cambiare tutti i pavimenti, rinnovare gli intonaci interni e sostituire la cucina.
Trattandosi di importanti lavori ed in considerazione anche della loro presumibile
durata, gli stessi potrebbero essere eseguiti soltanto una volta liberati i locali.
Ritenuto inoltre che l'immobile in questione risale al 1963 sarebbe oltremodo dispendioso
procedere di volta in volta con piccole riparazioni. L'interesse della locatrice
alla ristrutturazione sarebbe pertanto preponderante rispetto all'interesse dell'inquilina
a restare nell'ente locato, per il che la medesima dovrebbe forzatamente lasciare
l'appartamento. A dire della locatrice inoltre l'inquilina contesterebbe ogni anno
il conguaglio delle spese accessorie al solo scopo di impedire alla prima di disdire
il contratto e di occupare in questo modo l'appartamento corrispondendo una pigione
modesta. Le contestazioni inerenti agli asseriti difetti sarebbero nondimeno pretestuose
e tendenti al medesimo scopo. Nel frattempo la locatrice avrebbe peraltro sostituito
la vasca da bagno, riparato e controllato i termosifoni e l'impianto dell'acqua
calda/fredda e sarebbero pure stati eseguiti dei lavori di manutenzione dello stabile
stesso. Da parte sua la conduttrice avrebbe invece impedito agli artigiani di accedere
al suo appartamento, rendendosi irreperibile in più occasioni. Nessuna riduzione
della pigione potrebbe pertanto essere accordata. Nella specie, da ultimo, la disdetta
sarebbe stata notificata con un preavviso di quasi un anno, di guisa che la conduttrice
avrebbe avuto un lasso di tempo sufficiente alfine di trovare una soluzione alternativa.
Ciò che giustificherebbe di non concedere alcune protrazione della locazione.
4.b) In sede di discussione la conduttrice ha chiesto l'integrale reiezione dell'istanza adducendo essenzialmente che la disdetta sarebbe stata notificata per ritorsione, avendo la stessa contestato i conguagli relativi alle spese accessorie sin dal 1999. L'asserita ristrutturazione non giustificherebbe inoltre in alcun modo una disdetta, ritenuto che i difetti esistenti potrebbero essere eliminati mediante lavori poco incisivi e senza dover allontanare l'inquilina. La conduttrice infatti non avrebbe mai chiesto la ristrutturazione totale dell'appartamento, facendo valere unicamente i difetti elencati nel rapporto del perito comunale del 5 novembre 2001. Per il resto la locatrice nel corso della locazione non avrebbe mai effettuato dei lavori di manutenzione, malgrado alcuni difetti fossero presenti sin dall'inizio del contratto, per il che la medesima non potrebbe ora pretendere che l'inquilina liberi i locali.
La riduzione della pigione inoltre sarebbe giustificata, ritenuto come soltanto alcuni difetti sarebbero stati nel frattempo sistemati. D'altro canto, stante l'esecuzione di alcuni lavori, nemmeno si giustificherebbe una disdetta della locazione, di guisa che le decisioni dell'Ufficio di conciliazione andrebbero confermate integralmente.
5.a) Giusta l'art. 271 cpv. 1 CO la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. Tale principio costituisce un caso di applicazione della norma di cui all'art. 2 cpv. 2 CC, nonché la regola generale in materia di annullamento delle disdette. Tale disposto può infatti trovare applicazione, secondo le circostanze, unicamente nei casi in cui le condizioni di cui all'art. 271a CO non sono adempiute. In particolare le disdette che non si basano su alcun interesse degno di protezione, manifestano un comportamento scorretto e contraddittorio del locatore, risultano da una manifesta sproporzione fra gli interessi in gioco o i cui motivi costituiscono meri pretesti, ricadono nell'ambito applicativo della norma in parola (Lachat, op. cit., pag. 470 e segg.; Higi, op. cit., ad art. 271 CO, N. 22 e segg.). La dottrina considera ad esempio sproporzionata una disdetta motivata da lavori di ristrutturazione contenuti, che permetterebbero all'inquilino di poter restare nell'abitazione (Lachat, op. cit., pag. 472). La disdetta motivata da un risanamento di un immobile ex art. 260 CO non è contraria al principio della buona fede nella misura in cui i lavori di risanamento permettono di utilizzare solo in parte l'oggetto locato: ad esempio in caso di lavori di miglioria alle canalizzazioni, del sistema di riscaldamento, dei bagni, delle scale. La motivazione di una disdetta può invece essere contraria alla buona fede in caso di semplici risanamenti delle facciate esterne, dei balconi o delle cantine (Higi, Zurcher Kommentar, ad art. 271 CO, N. 87).
5.b) Secondo l'art. 271a cpv. 1 lett. a CO la disdetta può essere contestata se data dal locatore poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese e in generale tutti i diritti derivantigli dalla locazione. La norma ha quale scopo di permettere al conduttore di far valere liberamente le sue pretese senza dover temere di ricevere una disdetta. In questi casi la disdetta costituisce un atto di ritorsione nei confronti del conduttore cui incombe l'onere di provare l'esistenza di un nesso causale fra la disdetta e la richiesta stessa. Di principio il conduttore deve fornire la prova stretta degli elementi costitutivi del disposto in parola; circa l'esistenza del nesso causale basta invece la prova della verosimiglianza (Lachat, op. cit., pag. 474 e segg.; Higi, op. cit., N. 20 e segg. ad art. 271a CO).
5.c) Nella specie in merito ai motivi per i quali la locatrice ha notificato la
disdetta del contratto di locazione la teste B., impiegata della società che si
occupa dell'amministrazione dello stabile in questione, a conferma dello scritto
30 ottobre 2001 (doc. D, UC) ha dichiarato: "Questa disdetta è stata data perché
finalmente il CdA del Condominio S. ci ha dato l'autorizzazione per la ristrutturazione
generale dell'appartamento. E' infatti prevista la sostituzione dei pavimenti, il
rinnovo dei bagni e della cucina, la riparazione dei serramenti e probabilmente
il ritocco di parti di intonaco cavillate". La medesima teste ha altresì
dichiarato che tre appartamenti dello stabile sono già stati ristrutturati, mentre
gli altri saranno oggetto di ristrutturazione una volta liberati, la locatrice non
avendo tuttavia l'intenzione di procedere all'invio delle disdette a tutti gli inquilini
(v. audizione testimoniale B. del 18 luglio 2002, pag. 1). E' ben vero che tra le
parti negli ultimi anni vi è stato uno scambio di corrispondenza in relazione alla
contestazione da parte dell'inquilina dei conguagli delle spese accessorie e alla
notifica di alcuni difetti nell'ente locato e che la disdetta, in termini temporali,
si inserisce in tale contesto. Concretamente non è tuttavia possibile ritenere che
la medesima sia stata notificata proprio per tale motivo. Le discussioni fra le
parti sono infatti iniziati nel 1999 e la locatrice ha notificato la disdetta nell'ottobre
del 2001 con un preavviso di quasi un anno. Dagli atti risulta di poi che in merito
ai difetti la locatrice non è rimasta passiva a seguito delle richieste della conduttrice
(doc. G, H, I e K). In merito ai conguagli delle spese accessorie inoltre la locatrice
non ha avviato alcuna procedura tesa all'incasso dei medesimi (v. audizione testimoniale
B. del 18 luglio 2002, pag. 1). Dalla disamina della documentazione agli atti e
dall'istruttoria non emerge quindi che la disdetta sia stata notificata per ritorsione,
e meglio che la controversia tra le parti abbia influito sulla decisione di rescindere
il contratto di locazione. Ne consegue che, non essendo stata dimostrata l'esistenza
di un nesso causale tra le pretese dell'inquilina e la disdetta, la norma dell'art.
271a cpv. 1 lett. a CO non risulta concretamente applicabile.
5.d) Occorre ora verificare se sono adempiuti i presupposti di cui all'art. 271 CO, segnatamente se la disdetta in esame debba essere annullata poiché contraria alle regole della buona fede. Per l'art. 260 CO il locatore è limitato nella possibilità di ristrutturazione e di miglioria della cosa locata unicamente nell'ambito del periodo di locazione. In principio quindi il locatore ha la possibilità di rescindere il contratto alfine di procedere alla ristrutturazione dell'immobile, ritenuto però che di fronte ad una disdetta fondata esclusivamente su di un progetto di miglioria e modifica dell'ente locato, potendo le stesse essere ragionevolmente imposte al conduttore perdurante la locazione, bisognerà poter applicare estensivamente le norme degli artt. 271 e 271a CO sulla contestabilità della disdetta (II CCA 29 agosto 1995 in re C. SA / C.). Di norma i lavori di miglioria si differenziano dai lavori di riparazione per la loro ampiezza (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 260 CO, N. 15/16); sovente manutenzione e miglioria della cosa locata vanno di pari passo. Il locatore approfitta dell'esecuzione dei lavori di manutenzione per apportare delle migliorie ai locali. Il conduttore in questi casi è tenuto a sopportare questi cosiddetti "lavori misti", quando le condizioni dell'art. 257h cpv.1 e 260 CO sono entrambe adempiute (Lachat, op. cit., pag. 190). Nella specie i lavori prospettati dalla locatrice, segnatamente la sostituzione dei pavimenti, il rinnovo del bagno e della cucina, la riparazione dei serramenti e il ritocco di parti di intonaco (v. audizione testimoniale B. del 18 luglio 2002, pag. 1), costituiscono a non averne dubbio dei cosiddetti lavori misti, ritenuto che con l'esecuzione di lavori di manutenzione si apportano pure delle migliorie all'ente locato. Non è invece stata avanzata l'ipotesi di procedere a dei lavori che coinvolgano l'intero stabile, la locatrice essendo intenzionata a ristrutturare i singoli appartamenti. Sennonché dall'istruttoria è emerso che C.B. è stata l'unica inquilina di tutto il palazzo ad aver ricevuto la disdetta e che è intenzione della proprietaria di procedere alla ristrutturazione dei diversi appartamenti man mano che gli stessi vengono liberati, a tale scopo non essendo tuttavia in previsione di disdire tutti i contratti di locazione in essere. E' altresì emerso che per i tre appartamenti già oggetto di ristrutturazione la disdetta è stata notificata dagli inquilini medesimi e che una volta ristrutturato l'appartamento in questione, che si trova all'ultimo piano dello stabile, si procederà ai piani inferiori inviando se necessario le relative disdette (v. audizione testimoniale B. del 18 luglio 2002, pag. 1/2).
Avuto riguardo ai principi suesposti si deve ritenere che solo una ristrutturazione importante può comportare una disdetta del contratto di locazione, la quale dovrebbe però interessare tutti gli inquilini contemporaneamente. Nella specie la locatrice non ha dimostrato la necessità di eseguire gli interventi prospettati senza la presenza dell'inquilina. Al contrario l'entità e la natura dei lavori previsti - che peraltro sono stati ripresi anche nel rapporto di constatazione del 18 maggio 2005 - non sono tali da giustificare la rescissione contrattuale, gli stessi potendo essere ragionevolmente imposti alla conduttrice ed essere pertanto eseguiti anche in sua presenza. L'inquilina dovrà naturalmente essere preventivamente avvisata e informata sulla portata degli interventi da effettuare, sulla durata e sulle modalità d'esecuzione. Non rileva del resto la motivazione addotta dalla teste B. secondo cui si vorrebbe cominciare dai piani alti con la ristrutturazione di tutti gli appartamenti, ritenuto come la stessa abbia pure affermato che solo se necessario verrà notificata la disdetta anche agli inquilini dei piani inferiori. Ciò che peraltro conferma che in concreto non si impone di disporre dei locali vuoti onde procedere con i lavori (v. audizione B. del 18 luglio 2002, pag. 2). Alla luce di quanto sopra si deve pertanto ritenere che la disdetta in esame è contraria al principio della buona fede, per il che la medesima va annullata giusta l'art. 271 cpv. 1 CO.
6.a) Occorre ora verificare se concorrono i requisiti necessari per la riduzione della pigione per minor valore della cosa locata. In base all'art. 259a CO se sopravvengono difetti della cosa che non sono imputabili al conduttore né sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso della cosa, egli può esigere dal locatore l'eliminazione del difetto, una riduzione proporzionale del corrispettivo, il risarcimento dei danni, l'assunzione della lite contro un terzo e, nel caso di un immobile, il deposito della pigione. Si tratta di facoltà concesse all'inquilino cumulativamente e non in alternativa l'una all'altra (Higi, op. cit., ad art. 259a CO, N. 13).
6.b) In virtù dell'art. 259d CO se un difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere, come detto, una riduzione proporzionale della pigione dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto e fino all'eliminazione del medesimo. Con eliminazione si intende il totale ristabilimento di una situazione contrattualmente conforme. In altre parole, il diritto alla riduzione perdura anche qualora il locatore abbia ovviato parzialmente al difetto, tramite misure provvisorie, nel caso in cui la qualità abitativa risulti comunque ancora limitata. Scopo della normativa è di far si che il conduttore abbia a versare al locatore una pigione adeguata al fatto che l'ente locato presenta un difetto che ne impedisce o comunque ne pregiudica un uso ottimale (II CCA 25.04.1997 in re D. / V. e P.). L'onere della prova circa l'esistenza di un difetto e l'adempimento degli ulteriori presupposti per una riduzione del canone di locazione incombe al conduttore (Higi, op. cit., ad art. 259d CO, N. 20; Svit, op. cit., ad art. 259d CO, N. 26). Secondo dottrina, il locatario può - ma non vi è obbligatoriamente tenuto - depositare ai sensi dell'art. 259g CO anche solo una parte di pigione, vale a dire quella che a suo giudizio corrisponde al montante della chiesta diminuzione ai sensi dell'art. 259d CO (Higi, op. cit., ad art. 259g CO, N. 59).
6.c) Per difetto si deve intendere qualsiasi differenza fra lo stato attuale della cosa locata e lo stato in cui quest'ultima dovrebbe trovarsi per permetterne l'uso pattuito contrattualmente (Higi, op. cit., ad art. 259d CO, N. 6). Il difetto non deve necessariamente essere di una gravità tale da impedire qualsiasi uso della cosa; è infatti sufficiente una limitazione dell'uso per il quale la cosa è stata locata. Né è richiesto che l'inconveniente sia attribuibile ad una colpa del locatore (Lachat, Le bail à loyer, pag. 168, N. 3.2; Higi, op. cit., ad art. 259d CO, N. 8).
7.a) Nella specie con raccomandata 20 marzo 2000 la conduttrice ha segnalato alla locatrice l'esistenza di tutta una serie di difetti, in particolare agli armadi della cucina e al forno, alla vasca da bagno, alla moquette, al pavimento del soggiorno, ai serramenti, al balcone, ai termosifoni, rilevando infine la presenza di crepe sui muri perimetrali (doc. G plico UC), confermati parzialmente dal rapporto del perito comunale del 5 novembre 2001 (doc. D). Con lettera 25 settembre 2001 (doc. K) la conduttrice ha in seguito indicato problemi al termostato. Il 12 ottobre 2001 l'inquilina ha infine fissato alla locatrice un termine scadente il 31 ottobre 2001 alfine di procedere all'eliminazione dei difetti indicati nello scritto 20 marzo 2000 rilevando che, in caso di inadempienza, avrebbe provveduto al deposito della pigione a contare dal mese di novembre 2001 (doc. F, UC).
7.b) Dagli atti si evince in particolare che nel corso del mese di maggio 2000 la locatrice ha provveduto a sostituire la vasca da bagno (doc. F) e nel mese di ottobre 2000 all'esecuzione di un controllo e alla riparazione dei termosifoni (doc. G1 e G2), mentre l'impianto dell'acqua calda/fredda è stato controllato e riparato nei mesi di settembre/ottobre 2001 (doc. H1 e H2), circostanze del resto confermate anche in sede di istruttoria (v. audizione testimoniale B. del 18 luglio 2002, pag. 2). Per il resto, l'istruttoria ha confermato che l'inquilina non ha permesso agli artigiani di accedere all'ente locato alfine di riparare alcuni difetti, in particolare per quanto riguarda i serramenti e la cucina, la stessa essendosi infatti ripetutamente resa irreperibile. Il teste C., titolare dell'omonima falegnameria, ha infatti ricordato di essere stato incaricato all'inizio di ottobre 2000 dall'Immobiliare S. di eseguire alcuni lavori nell'appartamento C.B. e che nonostante l'operaio avesse lasciato dei messaggi sulla segreteria telefonica dell'inquilina, quest'ultima non li ha mai contattati onde fissare un appuntamento. Ha altresì rilevato di essere stato sollecitato verso la fine di ottobre 2001 dall'amministrazione dello stabile alfine di procedere ai lavori e di aver reagito soltanto con scritto 20 dicembre 2001 (doc. I) (v. audizione testimoniale C. del 18 luglio 2002, pag. 3).
7.c) In sintesi nella specie è innegabile che l'ente locato presenti dei difetti, ciò che del resto nemmeno è contestato dalla locatrice medesima, l'immobile risalendo peraltro al 1963. Si deve tuttavia ritenere che quest'ultima, a seguito delle segnalazioni della conduttrice, non è rimasta del tutto inoperosa, attivandosi al contrario alfine di eliminare tali difetti e mantenere la cosa locata in uno stato idoneo all'uso cui è destinata. Basti rilevare che buona parte dei difetti segnalati erano già stati riparati prima della diffida del 12 ottobre 2001 ed entro il termine assegnato del 31 ottobre 2001. Per altri non è invece stato possibile trovare una soluzione (ad esempio per le crepe perimetrali - v. audizione testimoniale B. del 18 luglio 2002, pag. 2) e per i rimanenti difetti va ricordato che la locatrice ha comunque l'intenzione di procedere ad una ristrutturazione dell'appartamento. D'altro canto occorre rilevare che l'inquilina per certi versi non ha collaborato alfine di sistemare alcuni difetti segnalati (cucina e serramenti). Avuto pertanto riguardo alla fattispecie nel suo complesso e ritenuto altresì che l'inquilina corrisponde una pigione tutto sommato modesta, questo Giudice ritiene che nella specie non si giustifichi di concedere una riduzione del canone di locazione. L'inquilina infatti non corrisponde una pigione tale per cui ci si debba attendere di poter utilizzare l'appartamento senza il benché minimo pregiudizio. Per le rimanenti problematiche inoltre, come detto, la locatrice ha confermato di voler procedere ad una ristrutturazione dell'appartamento (v. scritto 23 maggio 2005) ed in generale deve essere comunque evidenziato che tali difetti non pregiudicano o limitano l'utilizzo dell'appartamento in maniera tale da giustificare una riduzione.
8.a) Alla luce di quanto sopra l'istanza 11/12 marzo 2002 deve essere parzialmente accolta. La disdetta 12 ottobre 2001 deve pertanto essere annullata. Non è invece concessa alcuna riduzione del canone di locazione e, di conseguenza, le pigioni depositate presso l'Ufficio di conciliazione devono essere interamente liberate a favore della locatrice.