Un valido tentativo di conciliazione presuppone lo svolgimento dell'udienza di fronte ad un ufficio regolarmente costituito
L'esistenza o meno di un valido esperimento di conciliazione costituisce un presupposto processuale ai sensi dell'art. 97 CPC, la cui mancanza comporta la nullità dell'atto introduttivo di causa e di tutti quelli successivi.
In casu l'esperimento di conciliazione non è avvenuto davanti ad un Ufficio regolarmente costituito, ma a due membri dello stesso, il membro rappresentante degli inquilini essendosi astenuto. L'esperimento di conciliazione non è quindi valido.
Pretura della Giurisdizione di Lugano in re C.P. / G.B. del 25 novembre 2004
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto
- Ritenuto che fra le parti è in vigore un contratto di locazione relativo all'appartamento di 5 locali nello stabile sito in Via B. a P.. Tale contratto è stato disdetto ad opera del locatore con atto datato 18 settembre 2003 a far tempo dal 31 marzo 2004 (doc. C. Inc. N. DI.04.298 UC).
- Che adito dalla conduttrice con istanza 6 ottobre 2003, l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione (UC), per quanto qui di rilievo, ha annullato la disdetta 18 settembre 2003 ed in merito alle pretese avanzate dall'inquilina ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc. A, Inc. N. DI.04.298).
- Che entrambe le parti, con istanze separate poi dichiarate congiunte all'udienza di discussione del 7 luglio 2004, hanno adito questa Pretura.
- Che la parte locatrice ha sollevato in primis l'eccezione di nullità della decisione 26 febbraio 2004 dell'UC. A suo dire nella specie l'UC sarebbe stato costituito irregolarmente, un membro dello stesso essendosi astenuto dalle sue funzioni in occasione dell'udienza e non essendo stato designato un supplente. La decisione successivamente emanata dall'Ufficio sarebbe pertanto nulla.
La parte conduttrice dal canto suo ha rilevato che concretamente l'Ufficio sarebbe stato costituito in maniera del tutto regolare essendo presenti il Presidente e i due membri. Il fatto che uno dei membri si sia poi astenuto nulla muta al riguardo, il membro in questione rappresentando peraltro i conduttori. Nella specie inoltre non sarebbe comunque avvenuta alcuna discussione, la parte locatrice non avendo presenziato all'udienza. La decisione in oggetto da ultimo sarebbe stata emanata da un ufficio costituito regolarmente e non comprensivo del membro astenutosi in occasione dell'udienza, nonché sulla base della documentazione agli atti, di guisa che la stessa sarebbe perfettamente valida.
- Che per costante giurisprudenza ai sensi dell'art. 274a CO i Cantoni istituiscono, a livello cantonale, regionale o comunale, un'autorità di conciliazione competente in materia di locazione. In quest'ambito il diritto federale prevede espressamente la competenza materiale dell'autorità di conciliazione per le contestazioni relative al deposito delle pigioni (art. 259g segg. CO), alle contestazioni della disdetta del contratto di locazione e relativa protrazione (art. 273 CO) ed in materia di contestazione della pigione (art. 270 segg. CO). A questo proposito il Tribunale federale ha avuto modo di precisare che la competenza preliminare obbligatoria dell'autorità di conciliazione in materia di contratti di locazione è data anche nei casi non espressamente previsti dal CO. Egli ha deciso in particolare che: "come ogni contestazione riguardante contratti di locazione di locali d'abitazione e commerciali, la vertenza relativa a pretese di risarcimento del locatore per uso anormale della cosa locata deve obbligatoriamente essere oggetto di una procedura di conciliazione preliminare" (DTF 118 II 307). Per diritto federale la procedura relativa ai contratti di locazione deve essere semplice e rapida di guisa che quella ordinaria ne risulta esclusa mentre quella prevista agli art. 404 e segg. CPC presuppone imperativamente che vi sia stato l'esperimento di conciliazione dinanzi all'UC. Ne discende che l'obbligatorietà di tale tentativo di conciliazione non deriva unicamente dal diritto federale, ma anche da quello cantonale.
- Che giusta gli artt. 7 e 8 della Legge cantonale in materia di locazione di locali di abitazione e commerciali e di affitto, l'Ufficio è composto di un presidente neutrale, un rappresentante dei locatori e un rappresentante dei conduttori nominati dal Consiglio di Stato. Non si tratta di organo collegiale che possa compiere atti alla sola presenza della maggioranza dei suoi membri; esso infatti è validamente costituito se vi siedono i due rappresentanti delle parti ed il presidente.
- Che l'esistenza o meno di un valido esperimento di conciliazione costituisce un presupposto processuale ai sensi dell'art. 97 CPC, la cui mancanza comporta la nullità dell'atto introduttivo di causa e di tutti quelli successivi (II CCA 3 maggio 1994 in re G.). L'azione giudiziaria avviata, senza prima adire l'UC, è nulla per difetto di presupposto processuale. Il Pretore non deve trasmettere l'azione al competente UC ma deve respingerla in ordine (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 404, m. 2).
- Che nella specie è stata indetta l'udienza di conciliazione, alla quale ha partecipato unicamente la parte conduttrice. L'Ufficio ha pertanto accertato la mancata conciliazione, ha chiuso l'istruttoria ed ha attestato che avrebbe emanato la decisione di sua competenza. Ciò premesso l'Ufficio ha di poi preso atto che la signora A.F., membro dell'UC, si asteneva dalle sue funzioni essendosi già occupata della fattispecie quale rappresentante della conduttrice e che pertanto non avrebbe partecipato né alle discussioni, né alla decisione riguardante la vertenza. In sede di decisione l'UC si è quindi ricostituito con la sostituzione del membro escluso con la signora E.M.A. (doc. A, Inc. N. DI.04.298).
- Che ne discende che l'esperimento di conciliazione del
4 febbraio 2004 non è avvenuto davanti ad un UC regolarmente costituito, ma a due
membri dello stesso, il membro rappresentante dei conduttori essendosi astenuto
dalle sue funzioni. Due membri da soli non costituiscono un ufficio ai sensi di
legge e, pertanto, va qui dato atto che non vi è stato un valido esperimento di
conciliazione. Non rileva nella specie che si sia astenuto proprio il membro che
rappresenta gli inquilini e che comunque, stante l'assenza del locatore, non sarebbe
avvenuta alcuna discussione. Ciò che conta è che senza un tale rappresentante l'Ufficio
non è validamente costituito, cosicché i suoi atti sono privi di valenza giuridica
e quindi sono nulli.
A titolo abbondanziale, avuto riguardo al tenore del verbale del 4 febbraio 2004, si potrebbe altresì rilevare che il membro dell'Ufficio si è astenuto già accertata la mancata conciliazione e già attestato che l'Ufficio avrebbe emanato la decisione di sua competenza, di guisa che a maggior ragione tale esperimento di conciliazione non può avere alcuna valenza giuridica.
Ne discende che la decisione 26 febbraio 2004 dell'Ufficio di conciliazione è nulla e ciò anche se in quella sede l'Ufficio si è validamente ricostituito.
- Che alla luce di quanto sopra l'eccezione sollevata alla parte locatrice si appalesa fondata. Ne discende che le istanze oggetto di questo procedimento sono nulle e le stesse devono pertanto essere respinte in ordine. La procedura dovrà quindi essere ripresa daccapo, con salvaguardia naturalmente dei termini se la nuova istanza viene inoltrata tempestivamente (II CCA 16 agosto 1999 in re V.).