Modifica unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore
Protezione accordata anche giusta gli art. 271a cpv. 1 lett. d) e e) CO
Disdetta notificata contemporaneamente alla modifica unilaterale del contratto di locazione relativa alla riduzione della superficie dell'ente locato. In concreto sono pacificamente realizzati i presupposti dell'art. 271a cpv. 1 lett. b CO, per il che il nesso causale fra la disdetta e la pretesa modifica non ha motivo di essere dimostrato.
La disdetta in questione va annullata anche in virtù dei disposti dell'art. 271a cpv. 1 lett. d) e e) CO.
Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-sud in re M.S.S. e S.S. / Z. & B. SA del 20 gennaio 2005
Estratto dai considerandi
Ritenuto che:
A) In data 27 settembre 1996 Z. & B. SA e la signora M.S.S. hanno sottoscritto un contratto di locazione a tempo indeterminato con decorrenza dal 1° settembre 1996, disdicibile con preavviso di sei mesi per il 30 agosto di ogni anno. La pigione annua è stata stabilita in fr. 26'400.-- oltre accessori. Oggetto del contratto erano alcuni locali a pianterreno e al primo piano dello stabile in Via G.M. a C., adibito a scuola di danza (doc. A, inc. N. 16/04).
B) In date 31 marzo e 7 novembre 2003 la signora M.S.S. ha introdotto due istanze all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione (di seguito UC), postulando - con la prima - la riparazione di termosifoni rispettivamente la riduzione del 20 % del canone di locazione (cfr. inc. N. 28.03) ed in un secondo tempo una modifica della pigione, a seguito della riduzione del tasso ipotecario (cfr. inc. N. 70.03). La prima vertenza si è conclusa con la conciliazione delle parti, a seguito del "taglio" di un termosifone (doc. C. inc. UC 16/04), mentre la seconda è stata ritirata dopo l'udienza di conciliazione dell'11 dicembre 2003 (istanza 03.08.2004, pag. 3).
C) In data 4 dicembre 2003 la Z. & B. SA ha notificato alla signora M.S.S. il modulo ufficiale di modifica unilaterale del contratto di locazione nonché la disdetta dello stesso con effetto 30 agosto 2004, adducendo a motivazione di questo agire "un fabbisogno urgente di spazi per uffici e per deposito di oggetti di valore nostri e di nostri clienti" (doc. B, inc. N. 16/04).
D) Con istanza 22 dicembre 2003 la signora M.S.S. - unitamente al marito S.S., non
parte al contratto - ha adito l'UC, postulando in via principale l'annullamento
della disdetta 4 dicembre 2003, con contestuale accertamento della mancata accettazione
della modifica contrattuale unilaterale e, in via subordinata, la protrazione per
la durata di tre anni del contratto di locazione 27 settembre 1996. Con decisione
12 luglio 2004 l'UC ha accolto solo parzialmente l'istanza, confermando la validità
della disdetta e concedendo una protrazione fino al
31 dicembre 2004 (doc. A/1).
E) In quanto soccombenti in materia preponderante, con istanza 3 agosto 2004 i signori M.S.S. e S.S. hanno adito la Pretura ribadendo le richieste già avanzate all'UC. I conduttori sostengono che la disdetta sia in contrasto con i disposti dell'art. 271a cpv. 1 lett. a, b, d ed e CO, essendo stata notificata - per ritorsione e per imporre una modifica unilaterale del contratto - nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento giudiziario, dopo che i conduttori avevano fatto valere in buona fede una pretesa derivante dalla locazione.
F) In risposta, in sede d'udienza di discussione 22 settembre 2004, Z. & B. SA ha integralmente avversato le richieste di controparte, precisando che la disdetta di parola era motivata unicamente da un urgente bisogno del locatore di utilizzare i locali per il "ricovero e la mostra di oggetti d'arte ai clienti"; la convenuta ha poi contestato l'asserito carattere abusivo della disdetta, sostenendo che la precedente procedura innanzi all'UC configurasse un caso "bagatella" ed inoltre che la conduttrice non si sarebbe sufficientemente adoperata nella ricerca di un ente sostitutivo.
G) Con conclusione scritte 3 e 6 dicembre 2004, le parti si sono in buona sostanza riconfermate nelle loro antitetiche posizioni. Gli istanti hanno segnatamente evidenziato come la motivazione della disdetta - ovvero il fabbisogno proprio urgente - sia stato modificato durante la vertenza.
Considerato che:
1. E' pacifico ed incontestato che in data 27 settembre 1996 tra Z. & B. SA e la signora M.S.S. sia sorto un contratto di locazione ai sensi degli artt. 253 e segg. CO, negozio giuridico per il quale il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore - in casu cinque locali a Chiasso, adibiti a scuola di danza - e questi a pagargli un corrispettivo (doc. A, inc. N. 16/04).
1.1. Sfugge a chi scrive il motivo per cui quale istante sia stato inserito anche il signor S.S., posto che il contratto di locazione nonché l'istanza di conciliazione del 31 marzo 2003 (inc. N. 28/03) sono stati fatti unicamente a nome di M.S.S. La questione può comunque rimanere irrisolta, atteso come la legittimazione attiva di quest'ultima sia evidente.
1.2. Altrettanto pacifiche risultano essere la tempestività delle istanze 22 dicembre 2003 e 3 agosto 2004, così come la motivazione della disdetta addotta dalla locatrice, ovvero "un fabbisogno urgente di spazi per uffici e per deposito di oggetti di valore nostri e di nostri clienti" (doc. B, inc. N. 16/04).
2. Gli istanti chiedono in via principale l'annullamento della disdetta in applicazione degli art. 271 e segg. CO. A norma di una giurisprudenza consolidata, solo le disdette valide sono sottoposte alle disposizioni specifiche sulla protezione dalle disdette. Le disdette rientranti nel campo d'applicazione di queste disposizioni sono quelle che, fatta astrazione degli atti contrari alla buona fede secondo gli artt. 271 e 271a CO, rispettano in tutti i punti le esigenze legali e contrattuali applicabili alle parti. In effetti, possono solamente e logicamente essere annullati gli atti che, senza l'esistenza di un fattore d'annullabilità previsto dalla legge, sarebbero efficaci (DTF 121 III 156 cons. 1 c/aa; DTF 122 II 92 cons. 3a). Al contrario gli atti inefficaci - in quanto non ossequianti alle esigente legali - e allo stesso modo quelli radicalmente nulli sono a priori privi di qualsiasi effetto (unwirksam, wirkungslos). Nella fattispecie, la disdetta 4 dicembre 2004, notificata su modulo ufficiale rispettando il termine ed il preavviso, fissati da legge e contratto, deve essere considerata efficace ai sensi degli artt. 266 e segg. CO.
3. Giusta l'art. 271 cpv. 1 CO la disdetta può essere contestata - entro 30 giorni dal suo ricevimento (cfr. art. 273 CO) - se contraria alle regole della buona fede, in particolare se data dal locatore, poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivanti dalla locazione (cfr. art. 271a cpv. 1 lett. a), allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore (cfr. lett. b), durante un procedimento di conciliazione in relazione con la locazione (cfr. lett. d) oppure nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione in relazione con la locazione (cfr. lett. e). Ai sensi dell'art. 271a cpv. 3 lett. a CO le lettere d ed e del cpv. 1 non si applicano se è stata data disdetta perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suo stretti parenti o affini. Nel caso a giudizio, viste le specifiche censure sollevate dall'istante in merito all'asserita abusività della disdetta, appare opportuno esaminare separatamente i quattro casi d'applicazione dell'art. 271a cpv. 1 CO.
4. L'istante chiede l'annullamento della disdetta, in quanto la stessa sarebbe stata data per ritorsione ad una pretesa fatta valere in buona fede dalla conduttrice (cfr. art. 271a cpv. 1 lett. a CO), e più precisamente la richiesta in riduzione della pigione di data 1° ottobre 2003, introdotta il 7 novembre 2003 innanzi all'UC (doc. B, inc. N. 70/03). La convenuta ritiene che detta censura non meriti accoglimento, in quanto "il fatto è stato liquidato per tempo, senza che la parte istante, dopo la mancata conciliazione facesse istanza per mantenere in essere la pretesa" (cfr. risposta 22 settembre 2004, pag. 2).
4.1. La dottrina ritiene che per far capo alla protezione di cui alla norma in esame debbano essere adempiute cinque condizioni cumulative (Barbey, Commentaire du droit du bail, Chap. 3: protection contre les congés concernant les baux d'habitation et des locaux commerciaux, Ginevra 1991, pag. 126 N. 53 e segg.; Calamo, Die Missbräuliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Berna 1994, pag. 229): deve innanzitutto esserci una pretesa del conduttore; la stessa deve derivare dal contratto di locazione; il conduttore deve averla fatta valere nei confronti della controparte; la stessa deve essere stata formulata in buona fede; tra la pretesa e la disdetta vi deve infine essere un nesso causale.
4.2. L'onere della prova circa l'esistenza delle condizioni per l'applicazione della prefatta disposizione incombe di principio al conduttore, atteso che per quanto riguarda il nesso causale lo stesso potrà essere ammesso se una serie di indizi convergenti avrà permesso di ritenere con grande probabilità che la disdetta è effettivamente riconducibile alle pretese fatte valere dal conduttore (Schweizerischer Verband der Immobilien-Treuhänder [Svit], Schweizerischer Mietrecht-Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, N. 14 ad art. 271a; Higi, N. 60 ad art. 271a CO, - in: Gauch/Schmid (Ed.), Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Die Miete, Zürcher Kommentar, V 2b, artt. 253-265 OR, Zurigo 1994). Per valutare l'esistenza del rapporto di causalità, occorre richiedersi se la pretesa fatta valere dal conduttore rivestiva, alla luce di indizi concreti, un tale peso da poter provocare nel locatore l'idea di disdire la locazione. Per fare ciò occorre fondarsi su un'impressione oggettiva, derivante dall'apprezzamento di tutte le circostanze (Svit, Kommentar, N. 13 ad art. 271a; DTF 114 II 80).
4.3. Scopo della norma è di reprimere le cosiddette "disdette-rappresaglia", ovvero quelle che sono state significate dal locatore per ripicca o per ritorsione, cioè in risposta a legittime pretese fatte valere nei suoi confronti dal conduttore nell'ambito del contratto di locazione. Si tratta in sintesi di una disdetta inflitta al conduttore come punizione per avere emesso, al di fuori di qualsiasi procedura, delle pretese fondate sul contratto di locazione o sulla legge: se il conduttore ha agito in giustizia, la protezione deriverà dall'art. 271a cpv. 1 lett. d ed e CO (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, Losanna 1990, pag. 324 N. 22).
4.4. Nella fattispecie, essendo stata la pretesa in diminuzione della pigione azionata in giustizia (inc. N. 70/03), la protezione accordata dall'art. 271a cpv. 1 lett. a CO non può entrare in linea di conto. La tematica verrà di conseguenza analizzata in sede d'applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. d ed e CO. Di passata, appare comunque opportuno evidenziare come la tesi di parte istante - anche per quanto riguarda la diffida 14 ottobre 2003 (doc. D, inc. N. 16/04) e la risposta 20 ottobre 2003 (doc. E) - difetti della serie di indizi convergenti, richiesti da dottrina e giurisprudenza per il riconoscimento della protezione contro le "disdette-rappresaglia". Sembra infatti altamente inverosimile che la locatrice abbia propenso per la rescissione del contratto a seguito della segnalazione - neppure una richiesta - della conduttrice sugli scrostamenti del soffitto e la muffa sui muri (doc. E).
5. La signora M.S.S. ha in secondo luogo qualificato la disdetta come abusiva, in quanto notificata "allo scopo chiaramente espresso […] di imporre una modifica unilaterale del contratto" (cfr. istanza 3 agosto 2004, pag. 2). In corso di causa Z. & B. SA non ha mai preso posizione in merito a detta censura della conduttrice, rifacendosi a quanto affermato innanzi all'UC (cfr. inc. N. 16/04, risposta 11 marzo 2004).
5.1. L'art. 271a cpv. 1 lett. b CO prevede che la disdetta può essere contestata se per quel termine il locatore intende imporre al conduttore una modifica del rapporto di locazione a lui sfavorevole. Scopo della norma è quello di evitare che il conduttore sia posto nella situazione ultimativa di cedere alla richiesta di modificazione unilaterale delle condizioni contrattuali in suo sfavore, per non dover abbandonare i vani locati (Svit, Kommentar, N. 17 ad art. 271a). In altre parole lo scopo è d'evitare che il conduttore sia messo davanti all'alternativa "restare nei locali a condizioni meno vantaggiose o andarsene" (cfr. Rep. 1996 pag. 26); il conduttore deve poter contestare liberamente la pretesa del locatore, senza temere alcuna ritorsione dalla controparte (Higi, op. cit., N. 86 ad art. 271a; Lachat/Micheli, op. cit., pag. 325). Un indizio importante all'esistenza di una situazione di pressione e della sleale intenzione del locatore è la contemporaneità della disdetta e della proposta di modifica (Higi, op. cit., N. 87 ad art. 271a). Il conduttore deve provare l'esistenza di un nesso diretto tra la disdetta e la volontà del locatore di imporre la propria pretesa.
5.2. Per "modifica unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore" deve essere anzitutto intesa l'indicazione contenuta nell'art. 269d cpv. 3 CO, come pure un aumento di pigione: ogni modifica unilaterale del contratto, segnatamente diminuendo le sue proprie prestazioni (del locatore) o introducendo nuove spese accessorie. In linea di massima deve però far parte di detta casistica anche la soppressione di una parte della superficie locata; per quanto riguarda l'effetto della disdetta, esso diventa quanto meno opinabile, se si deve concludere per l'offerta contestuale di un nuovo contratto per la superficie rimanente (sentenza II CCA del 01.02.1994 in re M. / P., - in: Minotti Perucchi/Mosca, Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, 2° Vol., Bellinzona 1995, pag. 89).
5.3. Concretamente l'istruttoria ha accertato che la locatrice ha notificato contemporaneamente, con scritti 4 dicembre 2003 (doc. B, inc. N. 16/04), la disdetta e la modifica unilaterale del contratto di locazione, entrambe con effetto al 30 agosto 2004; detta modifica concerneva la riduzione della superficie dell'ente locato al solo primo piano dell'ente locato, ed era motivata con "un fabbisogno urgente di spazi per uffici e per deposito di oggetti di valore" del locatore e dei suoi clienti.
5.4. Ne deriva che i presupposti per l'applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. b CO sono in casu adempiuti. E' infatti pacifico che la disdetta significata da Z. & B. SA alla conduttrice per tutto l'ente locato - pianterreno e primo piano - avesse il suo motivo nella riduzione della locazione alla superficie del primo piano, mentre gli altri vani volevano essere occupati - per sua stessa ammissione - direttamente dalla proprietaria (cfr. verbale d'udienza 10.11.2004, teste T., pag. 5 e 6). Come già rilevato dal Tribunale d'appello in una vertenza se non identica, comunque molto simile (sentenza II CCA del 01.02.1994 in re M. / P.), il nesso causale fra la disdetta e la pretesa modifica unilaterale dell'oggetto locato non ha pertanto nemmeno motivo d'essere dimostrato.
5.5. In se ogni riduzione della superficie concessa in locazione costituisce una modifica del rapporto, svantaggiosa per il conduttore; non può essere non di meno escluso il caso in cui tale preteso svantaggio non esista al punto dal poterne considerare abusiva l'affermazione (cfr. art. 2 CC). Nel caso concreto però, appare abbastanza evidente come M.S.S. si sia organizzata in modo ottimale sui due piani, svolgendo anche contemporaneamente - coadiuvata da collaboratori - lezioni nella sala grande a pianterreno e nella sala più piccola al primo piano, riservata ai bambini (cfr. verbale d'udienza 10.11.2004, teste P., pag. 3). Una riduzione della superficie locata avrebbe costituito così uno svantaggio per lei sia oggettivamente che soggettivamente; e questo a maggior ragione viste le specifiche esigenze di spazio che ha una suola di danza (cfr. verbale d'udienza 10.11.2004, teste M., pag. 7).
5.6. La conduttrice si è pertanto trovata nella situazione di dover accettare una
riduzione unilaterale importante della superficie locata, ed effettivamente utilizzata,
sotto la minaccia di disdetta del contratto di locazione. Simile fattispecie non
è protetta dalla legge (cfr. art. 271a cpv. 1 lett. b CO) e comporta l'annullamento
della disdetta
4 dicembre 2003 (Svit, Kommentar, N. 43 ad art. 271).
6. A titolo abbondanziale e per completezza, chi scrive ritiene opportuno esaminare
anche l'eventuale realizzazione dei casi di cui all'art. 271a cpv. 1 lett. d ed
e CO. La conduttrice ha infatti sostenuto che la disdetta sarebbe stata notificata
all'interno del periodo di protezione scaturito dalla fine della procedura per difetti
di cui all'inc. N. 28/03 dell'UC (conclusasi in data 8 luglio 2003 con l'accettazione
da parte della conduttrice della proposta transattiva avanzata dalla locatrice,
cfr. inc. 16/04, doc. E). Inoltre, a mente dell'istante, la disdetta sarebbe stata
significata mentre era pendente un procedimento davanti all'UC, e più precisamente
la richiesta di diminuzione della pigione inoltrata in data
1° ottobre 2003 (cfr. inc. N. 70/03). La convenuta ha contestato queste versioni
in quanto il procedimento giudiziario concerneva un caso "bagattella"
e visto che, per la diminuzione della pigione, la controparte non ha adito il Giudice
competente (cfr. risposta 22.09.2004, pag. 2).
6.1. Per l'art. 271a cpv. 1 lett. d CO la disdetta può essere contestata se data dal locatore durante un procedimento di conciliazione in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva. Presupposti per l'applicazione del disposto sono l'esistenza di una procedura, la sua origine nel rapporto di locazione, la sua pendenza al momento della significazione della disdetta e l'assenza di abusività nell'inoltro della procedura (Higi, op. cit., N. 234 ad art. 271a).
6.1.1. Una procedura di conciliazione è da considerarsi pendente dal momento in cui l'istante adisce per la prima volta in una determinata forma l'autorità di conciliazione per far valere una sua pretesa ed il locatore ne ha conoscenza (Calamo, op. cit. pag. 249), mentre la litispendenza termina di principio con la definitiva conclusione della procedura, ovvero nel giorno della constatazione della conciliazione o della mancata conciliazione da parte dell'UC oppure nel giorno della crescita in giudicato della sentenza (Higi, op. cit., N. 250 e segg. ad art. 271a).
6.1.2. Nel caso a giudizio, la conduttrice ha inoltrato davanti all'UC in data 7
novembre 2003 un'istanza in riduzione della pigione, motivata con l'abbassamento
del tasso ipotecario da parte della Banca (cfr. inc. 70/03). Questa procedura si
è conclusa con l'accertamento di mancata conciliazione da parte dell'UC all'udienza
di data
11 dicembre 2003 (cfr. inc. N. 16/04, risposta Z. & B. SA 11.03.2004). La disdetta
in esame è datata 4 dicembre 2003 ed è stata significata alla conduttrice - unitamente
alla modifica unilaterale del contratto - in data 9 dicembre 2003 (doc. B, inc.
16/04). Ne deriva all'evidenza, che essendo realizzati tutti i presupposti dell'art.
271a cpv. 1 lett. d CO, la disdetta dovrebbe essere annullata, riservato l'eventuale
caso di cui al cpv. 3. E' ininfluente, contrariamente a quanto sostenuto dalla convenuta
e dall'UC (cfr. doc. A/1), il fatto che la conduttrice non abbia adito l'autorità
giudiziaria nei trenta giorni, visto che determinante per delimitare il periodo
di protezione è la litispendenza della procedura, terminata quest'ultima solo l'11
dicembre 2003.
6.2. Per l'art. 271a cpv. 1 lett. e CO la disdetta può inoltre essere contestata, se data dal locatore nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore è risultato ampiamente soccombente (cifra 1) oppure ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui (cifra 2). Detta disposizione fornisce al conduttore una "protezione temporale", ponendo la presunzione secondo cui una disdetta, data entro il termine triennale citato, costituisce una disdetta rappresaglia; tale presunzione è refragabile da parte del locatore, il quale - oltre a richiamarsi alle ipotesi di cui all'art. 271a cpv. 3 CO - può a sua volta dimostrare che l'atteggiamento del locatario è manifestamente abusivo in base all'art. 2 cpv. 2 CC (Higi, op. cit., N. 298 e segg. ad art. 271a).
6.2.1. La protezione (Sperrfrist) non trova applicazione solo nel caso in cui - per il procedimento di conciliazione o giudiziario originario, a partire dal quale decorre il termine di tre anni - si sia trattato di un cosiddetto "caso bagattella" (cfr. idem, N. 294 e 308 ad art. 271a), nozione da interpretare in maniera restrittiva e inapplicabile laddove il litigio abbia una portata su delle questioni oggettivamente - pigione o disdetta - o soggettivamente sensibili (Lachat, N. 19 ad art. 271a - in: Thévenoz/Werro, Commentaire romand, Code des obligations I, Basilea 2003). Deve essere riconosciuto il carattere di "bagattella" a delle vertenze pecuniarie con un valore inferiore a fr. 50.--; in caso di pretese in riduzione della pigione l'esame non deve limitarsi all'entità della riduzione (Higi, op. cit., N. 23 e 308 ad art. 271a).
6.2.2. Occorre evidenziare come per "accordo" ai sensi dell'art. 271a cpv. 1 lett. e cifra 4 CO si debba intendere la transazione extra- e giudiziaria, così come la desistenza o l'acquiescenza a seguito di accordo transattivo; è solo importante che il motivo della fine della procedura abbia la sua origine nell'accordo tra le parti alla stregua di una soluzione transattiva. Sono infine ininfluenti - contrariamente a quanto sembra sostenere l'autorità di conciliazione - l'entità delle concessioni del locatore nella transazione, nonché la proporzione della sua soccombenza (Higi, op. cit., N. 294 ad art. 271a; DTF 130 II 563 cons. 2.1).
6.2.3. Concretamente emerge dalle tavole processuali che in data 31 marzo 2003 la
signora M.S.S. ha dito l'autorità di conciliazione, postulando la riparazione/sostituzione
di termosifoni difettosi, rispettivamente la riduzione del canone di locazione del
20 % a far tempo dal novembre 2002 per questi disagi (cfr. inc. N. 28/03). La procedura
davanti all'UC si è conclusa in pratica durante l'udienza
12 maggio 2003, durante la quale la rappresentante della locatrice ha proposto il
"taglio" del collegamento di uno o due termosifoni (doc. C, inc. N. 16/04);
formalmente la procedura si è chiusa con l'accertamento d'avvenuta di conciliazione
dell'8 luglio 2003 (doc. E, inc. N. 16/04). Di conseguenza, sono chiaramente adempiuti
tutti i presupposti della cifra 4 del disposto in esame, avendo la locatrice concluso
un accordo transattivo (nel quale, tra l'altro, riconosceva implicitamente la bontà
delle lamentele della conduttrice) in relazione alla locazione ed avendo in seguito,
prima della scadenza del termine triennale di protezione, notificato la disdetta.
Del tutto infondato e financo temerario, alla luce dell'istruttoria e della dottrina
surriferita, il tentativo della locatrice di qualificare come "bagattella"
suddetta procedura in riduzione della pigione a seguito di difetti. Le emergenze
istruttorie hanno al contrario permesso di appurare come il difetto all'impianto
di riscaldamento fosse tutt'altro che irrilevante o - come affermato dalla locatrice
- "di minimissima importanza": i testi hanno riferito sull'impossibilità
di regolare i termosifoni della sala al pianterreno, sulla necessità di tenere aperta
una porta per far corrente d'aria, sulla difficoltà di esercitarsi convenientemente
in siffatte condizioni ambientali ed inoltre sul fatto che la locatrice era a conoscenza
di questi problemi (docc. C, D, G e H, verbale d'udienza 10.11.2004, testi C., P.
e T., pag. 1, 3 e 5). Senza entrare in un'analisi troppo approfondita della vertenza
terminatasi in transazione innanzi all'UC, si può tranquillamente affermare che
sarebbe potuta entrare in considerazione una riduzione del corrispettivo ai sensi
dell'art. 259d CO tra il 10 ed il 20 % a partire dal mese di novembre 2002, dati
che a mente di chi scrive permettono di escludere il carattere di bagattella della
vertenza.
6.3. Riassumendo, si può senz'altro concludere che la disdetta
4 dicembre 2003 è stata significata dalla conduttrice durante i periodi di protezione
di cui all'art. 271a cpv. 1 lett. d ed e CO, cosicché la sua validità è condizionata
dall'esistenza di un motivo di esclusione ex art. 271a cpv. 3 CO, quale il fabbisogno
proprio del locatore.
7. Giusta l'art. 271a cpv. 3 lett. a CO le lettere d ed e del cpv. 1 - adempiute nella fattispecie (cfr. infra ad 6.) - non si applicano se è stata data disdetta perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore. A questo proposito, la dottrina maggioritaria ed una consolidata prassi - riferite all'art. 272 cpv. 2 lett. d CO (Svit, Kommentar, N. 74 ad art. 271a; DTF 118 II 50) - ritengono che il bisogno debba essere serio (non si deve trattare di un pretesto per sbarazzarsi del conduttore), concreto (deve fondarsi su fatti reali e dimostrati) ed attuale (Lachat/Micheli, op. cit., pag. 341; Higi, op. cit., N. 195 ad art. 272 CO). Un tale bisogno è dato quando al locatore, per motivi economici o personali, non può essere ragionevolmente richiesto che rinunci all'utilizzo dell'ente locato (Svit, Kommentar, N. 51 ad art. 272).
7.1. Come condizione supplementare l'attuale diritto della locazione ha inserito l'urgenza del bisogno del locatore (DTF 118 II 50 e segg.). Questa urgenza dovrà essere sempre ammessa, laddove il locatore riesca a dimostrare, che necessita assolutamente dell'ente locato ad un determinato momento (Svit, Kommentar, N. 51 ad art. 272). L'urgenza non deve essere compresa solo a livello temporale, bensì anche in ambito materiale (sachlich); bisogna in altre parole esigere che i motivi e le circostanze, che fanno apparire urgente il bisogno, secondo un giudizio oggettivo, siano di una certa importanza (cfr. Mra 2002 pag. 107). Non deve in sintesi trattarsi di un semplice pretesto per liberarsi dall'inquilino, né di un bisogno futuro ed ipotetico.
7.2. Nella fattispecie, la tesi della locatrice difetta completamente di prove inerenti la concretezza e l'urgenza del bisogno degli spazi per Z. & B. SA, alfine di depositarvi oggetti di valore e di organizzarvi delle mostre. E' infatti emerso chiaramente dall'istruttoria che il progetto della locatrice di svilupparsi nell'ambito artistico, ancorché - a suo dire - necessario "a causa dell'attuale situazione critica delle ditte di spedizione", rimane tuttora proiettato al futuro, senza che risultino degli elementi, idonei a convincere chi scrive di una concretizzazione in tal senso in breve tempo. Del resto, anche la teste T. ha confermato implicitamente questa interpretazione, precisando - formulando delle ipotesi più che dei progetti concreti - che "si prevede di organizzare sia mostre per clienti che esposizioni nelle quali si potrà anche operare direttamente la vendita di quadri" (cfr. verbale d'udienza 10.11.2004, teste T., pag. 6). Non avendo la locatrice minimamente esposto i tempi previsti per la realizzazione del progetto, si deve concludere all'assenza di una comprovata urgenza del bisogno - anch'esso non concreto - del locatore di occupare gli spazi per uso proprio.
7.3. Difettando quindi la prova di un bisogno proprio urgente del locatore ai sensi dell'art. 271a cpv. 3 lett. a CO, la disdetta 4 dicembre 2003 deve essere annullata, in quanto notificata durante il periodo di protezione concesso dall'art. 271a cpv. 1 lett. d ed e CO.