GDL 1/4: Durata e fine della locazione
Pretura del Distretto di Lugano in re H. SA / C. del 6 marzo 1992

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Durata e fine della locazione

Artt. 255/266 Co

Resta valida ta pattuizione stabilita consensualmente dalle parti di facoltizzare uno specifico contraente, normalmente il conduttore, a rinnovare unilateralmente la durata del contratto di locazione per un periodo e a condizioni precise già stabilite contrattualmente.

Estratto dai considerandi:

- Con contratto del 06t16.01.1981 L. diede in locazione alla H. il "Caffé C", per potervi insediare un caffé-ristorante. In merito alla durata e disdetta del rapporto locativo il contratto recita "La locazione ha una durata di 10 anni, a partire dal 30.03.1981, con scadenza al 29.03.1991". (....).

Al locatario è concesso il diritto di chiedere per tale termine, con preavviso scritto di 12 mesi, tramite lettera raccomandata, una proroga di 5 o 10 anni dalla scadenza del contratto. (...).

Se il locatario non si avvalerà del diritto di proroga (punto 2.1 cpv. 2), la locazione potrà essere disdetta da ambo le parti per il 29.03.1991, con preavviso scritto di 8 mesi, tramite lettera raccomandata. (...);

- il 12 aprile 1989 la H. SA dichiarò al L. di esercitare il diritto di proroga di 10 anni a partire dalla scadenza contrattuale (Doc. F), "richiesta" avversata da quest' ultimo con scritto 13.09.1989 dove veniva altresì formulata la disdetta del rapporto locativo a far tempo dal 29.03.1991;

- con sentenza 05.03.1991 dell' Ufficio di Conciliazione di Lugano veniva respinta l' istanza di contestazione della disdetta e veniva concessa all' inquilina una proroga di ambo i contratti di locazione fino al 31.03.1994 con relativo adeguamento della pigione per la locazione principale a Fr. 153' 000.-- annui;

- per quanto concerne il contratto di locazione principale, relativo ai locali oggi occupati dall' esercizio pubblico la presente vertenza si risolve nella sola portata delle clausole di "opzione" stipulate dalle parti nel contratto di locazione stesso: se l' opzione costituisce un diritto potestativo dell' inquilino la presente disdetta appare inoperante, nel caso contrario essa è perfettamente valida.

Ora, secondo la più recente giurisprudenza cantonale, solo quando esistono dei dubbi si deve abbandonare la prevalenza del criterio di interpretazione letterale del contratto per affidarsi a quello logico.

Quando, in effetti, I' indagine letterale appare chiara, non è il caso di far ricorso ad altri dati interpretativi, a documenti, a mezzi istruttori, ad elementi presuntivi o, comunque extraletterali per ricostruire la comune intenzione dei contraenti (Il CCA 23.01.1991 R. c. R. SA).

Invero, nel caso concreto l' indagine letterale del contratto di locazione Doc. C di dubbi ne lascia ben pochi. E' ben vero che il cpv. 2 del pto. 2.1. menzione unicamente il diritto per l' inquilino di chiedere una proroga,

tuttavia nel punto seguente, che al capoverso suddetto fa riferimento, I' allocuzione "chiedere" viene tralasciata e sostituita dal periodo "awalerà del diritto di proroga" con la specifica altresì che in presenza di una semplice richiesta la disdetta potrà intervenire il 29.03.1996 o il 29.03.2001. Trattasi indubbiamente di un diritto potestativo. Dalla formulazione contrattuale non risulta infatti spazio di sorta per L. di sindacare l' opportunità o meno di concedere la richiesta protrazione. Il contratto parla di diritto alla protrazione e pertanto tale valutazione L. già doveva averla fatta al momento della stipulazione dello stesso, formulando giuridicamente una vera e propria offerta all' inquilino di prorogare, a suo giudizio e scelta, il rapporto locativo.

E l' accettazione - va ricordato - costituisce appunto un atto potestativo generatore.

Non trova pertanto alcun conforto documentale la tesi di parte convenuta secondo cui l' unico diritto ingenerato all' inquilino dalla pattuizione suddetta è quello di permettere al L. un diniego solo in presenza di validi motivi. Trattasi sicuramente di interpretazione contra litteram e come tale non regge. Abbondanzialmente, ma la questione non è stata sollevata in questa sede, una tale regolamentazione è perfettamente compatibile con il nuovo dirino della locazione, contrariamente a quanto asserito dall' Ufficio di Conciliazione di Lugano;

- visto quanto sopra e avendo l' inquilina fatto uso del suo diritto di protrazione, la durata del Doc. C è venuta ad estendersi nel tempo tino al 29.03.2001 .

Pertanto fino a tale data il contratto non poteva essere disdetto dalle parti salvo per motivi straordinari (ad es. mancato pagamento del canone).