Protrazione accordata alfine di evitare un doppio trasloco
Ponderazione degli interessi del locatore e del conduttore ai fini della concessione di una protrazione della locazione. In concreto da un lato è stato considerato il fabbisogno proprio del locatore, dall'altro la necessità di evitare i disagi dovuti ad un doppio trasloco.
Ufficio di conciliazione di Locarno in re L. e D.M. / B. del 28 ottobre 2004
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
Tra le parti è in vigore un contratto di locazione per un appartamento in Via V. a L.. La locazione inizia il 1° ottobre 1998 e ha quale prima scadenza di disdetta il 31 marzo 2001. Successivamente il contratto può essere disdetto con un preavviso di 3 mesi per la scadenza 31 marzo di ogni anno.
Il 24 agosto 2004 il locatore notifica la disdetta con effetto al
31 marzo 2005.
Con istanza 21 settembre 2004 i conduttori contestano la disdetta e, in via subordinata, chiedono una protrazione della locazione fino al termine dei lavori della PPP citata "Residenza C.", prevista per il 31 dicembre 2005.
Ricordano di aver stipulato il contratto di locazione in quanto, oltre all'appartamento,
sussisteva la possibilità di usufruire di un grande giardino privato recintato e
tranquillo. Rilevano che il 19 febbraio 2004 hanno stipulato un contratto di compravendita
per un appartamento che verrà consegnato il 31 dicembre 2005. Il 16 agosto, telefonicamente,
e il
17 agosto 2004, durante un incontro, il locatore comunica di voler ristrutturare
l'appartamento al più presto per poterne usufruire personalmente e propone loro,
in alternativa, la messa a disposizione di un appartamento di 3 1/2 locali in Via
B. o del suo attuale appartamento di 3 1/2 locali in Via V. a L.. Con scritto 19
agosto 2004, gli inquilini, comunicano al locatore di non poter accettare tali proposte
alternative (cfr. motivazioni elencate alle pagine 2 e 3 dell'istanza). Successivamente,
il 24 agosto 2004, è stata notificata la disdetta.
Gli inquilini si oppongono dunque alla stessa disdetta, asserendo che il mobilio è particolarmente ingombrante e costoso da necessitare una ditta specializzata e assicurata. Inoltre rilevano che, anche per piccole cose, il conduttore non può effettuare sforzi per problemi di salute. Eseguire due traslochi così ravvicinati risulterebbe troppo dispendioso. In conclusione, per i motivi citati, ritengono difficile traslocare da un appartamento dove risiedono da 6 anni. Ricordano di aver effettuato il tinteggio dell'appartamento solo 2 anni fa; di avere i bambini che hanno iniziato la scuola e l'asilo vicino a casa; di aver acquistato un appartamento proprio davanti alla loro attuale abitazione che sarà pronto tra non molto e di non poter usufruire di qualsiasi appartamento a causa di problemi di salute, senza parlare del mobilio e accessori su misura non facili da collocare in altri ambienti. Per questi motivi chiedono una protrazione della locazione fino al termine dei lavori di costruzione del loro appartamento, previsto al più tardi il 31 dicembre 2005.
La parte locatrice, durante l'udienza del 21 ottobre 2004, ricorda le motivazioni espresse nella sua lettera accompagnante la disdetta e in particolare la sua intenzione di ristrutturare l'ente locato ed ottenere un appartamento di 4 1/2 locali per potersi trasferire con la sua nuova famiglia, in quanto l'appartamento in cui abita attualmente è troppo piccolo per ospitare sei persone. Richiama le alternative proposte ai conduttori e ribadisce la sua volontà di mettere a disposizione due professionisti del ramo e altre persone in più per il trasloco. Propone inoltre ai conduttori il suo appartamento già a partire dal mese di novembre 2004 con una riduzione della pigione mensile di fr. 300.--.
La parte conduttrice, da parte sua, informa che probabilmente l'appartamento sarà disponibile prima del 31 dicembre 2005 (probabilmente già a settembre-ottobre 2005). Ribadisce le motivazioni che non permettono l'accettazione delle alternative proposte dal locatore in merito ad una sistemazione provvisoria. Ricorda in particolare i motivi di salute (allergie).
Preso atto che, ai sensi dell'art. 266a CO, nelle locazioni a tempo indeterminato, ciascuna delle parti può dare la disdetta osservando i termini legali di preavviso e le scadenze di disdetta, sempreché non abbia pattuito un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta.
Ritenuto che la disdetta del 24 agosto 2004, di natura ordinaria, è rispettosa dei termini pattuiti contrattualmente e non presenta motivi di nullità e nemmeno di annullabilità; la stessa può essere riconosciuta valida con effetto al 31 marzo 2005.
Preso atto che, secondo l'art. 272 cpv. 1 CO, il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
Considerato che il significato e lo scopo dell'istituto della protrazione consistono nel concedere al conduttore più tempo di quello che avrebbe altrimenti a disposizione durante il termine di disdetta per reperire un nuovo ed adeguato oggetto sostitutivo da locare.
Richiamato l'art. 272 cpv. 2 CO, il quale invita l'autorità decisionale a ponderare gli interessi in contrapposizione e in particolare quelli elencati dalla lett. a alla lett. e del citato articolo.
Riconosciuto il bisogno serio e concreto del locatore di poter usufruire dell'ente locato alfine di ristrutturarlo e poter abitare in un appartamento più consono alle esigenze della sua nuova famiglia.
Ritenuto le esigenze dei conduttori e dei loro figli, in particolare la necessità di evitare i disagi dovuti ad un doppio trasloco. Nel corso del 2005 avranno infatti a disposizione l'appartamento sito sul fondo base particella N. X di L., da loro acquistato il 19 febbraio 2004 e ora in costruzione.
Preso atto che l'appartamento acquistato sarà a disposizione dei conduttori già entro il 30 settembre 2005.
Tenuto conto dell'insieme delle circostanze e messi a confronto gli interessi dell'una e dell'altra parte, l'Ufficio di conciliazione ritiene congrua una protrazione unica e definitiva di sei mesi e cioè fino e non oltre il 30 settembre 2005.