Legittimato a notificare la disdetta del contratto di locazione è colui che ha qualità di parte conduttrice
Nessun contratto di locazione fra i locatori principali e il sub conduttore.
Il fatto che quest'ultimo provveda direttamente al versamento della pigione ancora non basta per ammettere l'esistenza di un contratto di locazione fra le parti, non essendo intervenuto alcun accordo fra locatore principale e sub conduttore - il testo contrattuale non essendo mai stato sottoscritto e le pattuizioni ivi contenute non essendo state messe in atto - resta in vigore il contratto già in essere fra i locatori e la società conduttrice.
Ufficio di conciliazione di Minusio in re A. e G.G. / S.A. del 12 ottobre 2004
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
- Ritenuto che tra il signor E.G. in qualità di proprietario e la ditta A. SA di R., quale conduttrice è stato sottoscritto in data 5 luglio 1994 un contratto di locazione avente per oggetto il negozio e annessi al Centro G. a G..
La locazione ha avuto inizio il 1° luglio 1994 con scadenza il 30 giugno 1999, con
facoltà al locatario di rinnovare il contratto per ulteriori cinque anni in assenza
di una disdetta, data dalle parti con sei mesi di preavviso, alla scadenza
30 giugno 1999.
La pigione mensile veniva fissata in fr. 7'078.-- per i primi cinque anni ed in fr. 7'328.-- dal quinto anno in poi.
- Che in data 10 gennaio 1997 la ditta A. SA, motivando la propria domanda con esigenze amministrative, chiedeva al proprietario l'annullamento del contratto di locazione indicando quale nuovo locatario il signor S.A., già in attività nel bene locato.
- Che in data 1° gennaio 1998 i signori A. e G. G., subentranti al padre E.G., dando seguito alla richiesta della A. SA, sottoponevano al signor S.A. un contratto di locazione in sostituzione di quello esistente. L'inizio della locazione veniva fissata al 1° gennaio 1998 con scadenza al 31 dicembre 2004. Il nuovo contratto, che ricalcava fedelmente il precedente, prevedeva oltre alla modifica delle parti contraenti ed un diritto di opzione a favore dell'inquilino per un rinnovo di ulteriore tre anni alla scadenza, un adeguamento della pigione e all'acconto spese accessorie fissato in fr. 6'548.-- per i primi 7 anni e fr. 6'698.-- dall'ottavo al decimo anno di locazione. Detto contratto debitamente sottoscritto dai signori G. non è però mai stato sottoscritto dal signor S.A.
- Che successivamente e meglio il 30 dicembre 1998 le parti sottoscrivevano un nuovo contratto di locazione, con inizio il 1° gennaio 1999 a durata indeterminata potendo il contratto essere disdetto con un preavviso di 12 mesi alla scadenza 31 dicembre, la prima volta per il 31 dicembre 2003.
La pigione veniva fissata in fr. 5'460.-- oltre a fr. 500.-- mensili per spese accessorie.
Detto contratto che sostituiva i precedenti ed in particolare quello firmato il
5 luglio 1994, subordinava la sua validità dello stesso alla firma da parte della
A. SA della clausola aggiuntiva che prevedeva il trapasso del contratto al signor
S.A. rispettivamente la liberazione reciproca di ogni e qualsiasi pretesa tra la
ditta A. SA ed i signori G..
Detta clausola aggiuntiva non è mai stata sottoscritto dalla ditta A. SA.
- Che in data 25 giugno 2004 il signor S.A. inoltrava disdetta del contratto di
locazione con effetto al
31 dicembre 2004.
- Che avverso la disdetta sono insorti con atto del 28 luglio 2004 dinanzi a questo Ufficio i signori A. e G. G., Gordola chiedendone l'annullamento. A mente degli istanti la disdetta non rispetterebbe i termini di preavviso previsti nel contratto di locazione sottoscritto il 30 dicembre 1998. Alla richiesta si è opposto il convenuto evidenziando come il contratto 30 dicembre 1998 non sarebbe mai entrato in vigore mancando a tal fine la sottoscrizione da parte della ditta A. SA. A mente del conduttore la disdetta sarebbe stata data nel pieno rispetto del termine di sei mesi per la più prossima scadenza semestrale (fine dicembre).
- Che nell'evenienza concreta determinante alfine di stabilire il termine di preavviso e dunque la scadenza del contratto è sapere quale dei diversi contratti agli atti sia quello valido. A non averne dubbio, dall'esame dell'incarto risulta che il solo contratto valido a tutti gli effetti è quello sottoscritto tra la ditta A. SA e il signor E.G.. Infatti, il contratto 1° gennaio 1998, che come conferma il contenuto dello stesso avrebbe dovuto sostituire il contratto del 5 luglio 1994, per stessa ammissione del signor S.A., non è mai stato sottoscritto da quest'ultimo. Oltretutto si osserva che neppure le pattuizioni proposte in questo contratto sono mai state messe in atto, non corrispondendo la pigione versata a quanto previsto nel contratto. Lecito quindi concludere che il contratto in parola fosse una semplice proposta da parte dei proprietari mai accettata dal convenuto. Per quanto concerne invece il contratto del 30 dicembre 1998, la validità dello stesso veniva espressamente subordinata alla sottoscrizione della clausola aggiuntiva, parte integrante del contratto stesso, da parte della ditta A. SA, clausola mai sottoscritta dall'interessata. Si noti all'occorrenza che anche questo contratto fa riferimento al contratto del 5 luglio 1994 al quale si sostituirebbe.
- Che stando così le cose il contratto di locazione tra i signori G. ed il signor S.A. non è mai stato perfezionato, malgrado il chiaro invito della ditta A. SA a procedere in tal senso. D'altra parte è altresì vero che la ditta A. SA non ha mai inoltrato disdetta del proprio contratto indicando una data precisa per la rescissione dello stesso. Non può infatti essere considerato tale lo scritto del 10 gennaio 1997 e neppure tale scritto può essere considerato come proposta di un subentrante al contratto, non essendosi la subentranza mai concretizzata con un atto formale nei confronti dei proprietari.
- Che, il versamento della pigione direttamente da parte del signor S.A. non è elemento tale da permettere allo stesso di assurgere al ruolo di partner contrattuale. Dalla documentazione agli atti risulta infatti che i rapporti di sub locazione tra la ditta A. SA ed il signor S.A., risalivano a ben prima del gennaio 1997. In virtù di questo rapporto i proprietari erano dunque legittimati a concludere che il signor S.A. agisse sempre con l'accordo della società conduttrice, la quale dal canto suo, è d'obbligo rilevarlo, non ha mai sollecitato l'evasione del suo scritto del dicembre 1997 né ha mai chiesto informazioni circa lo stadio delle trattative tra le parti in vista della firma del nuovo contratto.
Legittimo quindi per i proprietari ammettere che la società avvallasse l'agire del signor S.A., il quale sia detto per inciso, pur avendo sottoscritto un contratto la cui validità veniva subordinata all'accettazione del precedente conduttore, non si è mai premurato di accertarsi che il contratto fosse entrato effettivamente in vigore, conferendogli a tutti gli effetti la qualità di partner contrattuale dei signori G.
- Che stando così le cose, la sola, oltre naturalmente ai proprietari, in grado di poter inoltrare regolare disdetta alla locazione risulta essere la ditta A. SA.. La disdetta inoltrata dal signor S.A. deve quindi essere annullata mancando a quest'ultimo la legittimazione al compimento di un simile atto.