Nullità della disdetta notificata unicamente ad un conduttore
In presenza di più conduttori la disdetta deve essere notificata a ciascuno di essi. E' tuttavia sufficiente l'indicazione dei singoli conduttori su un unico formulario ufficiale, riservato l'art. 266l CO per la disdetta di un'abitazione famigliare. La disdetta notificata soltanto ad uno dei due conduttori è nulla.
Ufficio di conciliazione di Minusio in re P. / T. del 15 gennaio 2004
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto::
- Ritenuto che tra il signor A.B., T., in qualità di proprietario ed i signori G.
e M.B., quali conduttori, è stato sottoscritto in data 24 maggio 1996 un contratto
di locazione avente per oggetto l'appartamento 4 1/2 locali nello stabile denominato
F. SA, in zona Alla B. nel Comune di L.P.. La locazione ha avuto inizio il 1° luglio
1996, potendo il contratto essere disdetto alle scadenze 1° gennaio,
1° marzo, 1° giugno e 1° dicembre, la prima volta il
1° gennaio 1997.
- Che in data 20 ottobre 2003, il signor T., nel frattempo subentrato quale nuovo proprietario dell'immobile, inoltrava alla signora P. la disdetta della locazione con effetto al 31 gennaio 2004.
- Che la disdetta è stata tempestivamente contestata dinanzi a questo Ufficio da parte della signora P., la quale evidenzia come la disdetta non sia formalmente valida essendo inficiata da vizio di forma oltre a non rispettare la stessa i termini previsti dal contratto. Subordinatamente la signora P. postula la concessione di una proroga a motivo degli effetti gravosi che la disdetta le comporta.
- Che quale prima censura l'istante solleva vizi di natura procedurale che inficiano la validità della disdetta.
Ora, la più autorevole dottrina considera a giusto titolo che allorquando la parte conduttrice in un contratto di locazione risulta essere costituita da più persone la disdetta data dal locatore deve essere notificata ad ognuna di esse (Gauch/Higi, Zürcher Kommentar, vorb. ad artt. 253-274 N. 20; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, ed. 1990, pag. 207; Svit, Schweizerisches Mietrecht, ed. 1991, ad artt. 266l-266a, N. 25), benché non sia necessario intimare la disdetta in più esemplari distinti, salvo i casi in cui la legge lo preveda.
L'omissione della notifica della risoluzione dal contratto nei confronti di un firmatario contrattuale costituisce un motivo di nullità della disdetta (Svit, op. cit.). In altre parole la mancata indicazione di tutti i conduttori sul formulario ufficiale della disdetta comporta la nullità della stessa, nullità rilevabile d'ufficio.
- Che nell'evenienza concreta il contratto di locazione risulta essere stato fatto e sottoscritto al nome dei signori G. e M.B., mentre la disdetta è stata intimata al solo nome della signora G.. Tale atto formatore risulta di conseguenza nullo e non può pertanto produrre alcun effetto giuridico.