Costituzione di un diritto di superficie e disdetta per bisogno proprio
La costituzione di un diritto di superficie sul fondo è assimilabile all'alienazione dello stesso. Facoltà di disdetta per la prossima scadenza legale nel rispetto del termine legale di preavviso ex art. 261 CO.
Nella specie è stato riconosciuto il bisogno personale dei beneficiari del diritto di superficie ed è stata concessa una protrazione di 6 mesi, ritenuto che l'inquilina non ha dimostrato gli effetti gravosi che la disdetta le cagionerebbe.
Ufficio di conciliazione di Minusio in re T. / R. e P.P. del 12 aprile 2005
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
- Ritenuto che nel corso del febbraio 1994 tra la D. di L., in qualità di proprietari e la signora T., Locarno, quale conduttrice è stato sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto l'intero fondo part. X RFD di Minusio.
La locazione ha avuto inizio il 1° marzo 1994 con scadenza il 28 febbraio 2000, riservato l'ulteriore rinnovo per un periodo di sei anni in assenza di disdetta inoltrata da una delle parti con preavviso di 6 mesi dalla scadenza.
- Che il 13 dicembre 2004 sul fondo in parola è stato costituito un diritto di superficie della durata di 50 anni, a favore dei signori R. e P.P..
- Che in data 18 gennaio 2005 i beneficiari del diritto di superficie, qui convenuti, intimavano alla signora T., mediante formulario ufficiale la disdetta del contratto di locazione con effetto a far tempo dal 30 giugno 2005. La disdetta è stata motivata dall'uso proprio essendo intenzione degli istanti trasferirsi a M., dove il signor P. intende altresì costruire il proprio atelier.
- Che contro la disdetta si è tempestivamente aggravata dinanzi a questo Ufficio la signora T. chiedendone l'annullamento non ottemperando la stessa la scadenza contrattuale. L'istante denuncia inoltre gli effetti gravosi che la disdetta le comporta.
- Che convocate le parti all'udienza del 5 aprile 2005 le stesse non sono giunte ad un accordo rendendo di conseguenza necessaria l'emanazione di una formale decisione da parte di questo Ufficio la cui competenza discende dall'art. 6 lett. d della Legge cantonale in materia di locazione e affitto.
- Che giusta l'art. 261 CO, se, dopo la conclusione del contratto la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. Tuttavia il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale rispettando il termine legale di preavviso in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali se fa valere un urgente bisogno personale suo proprio o dei suoi propri stretti parenti. In ogni caso se il preavviso o la scadenza di disdetta non sono osservati, la disdetta produce i suoi effetti per la scadenza successiva (art. 266a cpv. 2 CO).
- Che la costituzione di un diritto di superficie sul fondo, ai fini della locazione del bene gravato, ha da considerarsi a tutti gli effetti alla stregua di un alienazione dello stesso. I beneficiari del diritto di superficie dispongono quindi nei confronti degli inquilini degli stessi diritti che la legge riconosce ai proprietari, ivi compreso quello di disdire la locazione secondo le modalità all'uopo previste.
- Che nell'evenienza concreta la conduttrice ed il precedente proprietario del fondo
avevano stabilito quale scadenza del contratto il 28 febbraio. Tenuto conto del
termine di preavviso di tre mesi di cui all'art. 266c CO, primo termine utile per
la rescissione del contratto è dunque il 31 maggio 2005. Nell'evenienza concreta
la disdetta in contestazione prevede una scadenza al
30 giugno 2005. Trattandosi di una disdetta che comunque pur rispettando i termini
non corrisponde alle scadenze contrattuali, l'effetto della disdetta conformemente
all'art. 266a cpv. 2 CO va riportato al primo termine utile e dunque al 31 agosto
2005.
- Che nell'evenienza concreta i nuovi proprietari motivano la disdetta con la necessità propria di poter disporre del fondo. In particolare il signor P. intende dare avvio ai lavori di costruzione del proprio atelier.
Ora, costante giurisprudenza ha già avuto modo di precisare che il bisogno proprio del locatore va inteso come bisogno serio (non pretestuoso), attuale (per esempio quando per motivi personali o economici non si può esigere che il proprietario rinunci alla cosa locata) e concreto (effettivo e dimostrato) DTF 118 II 50 e segg.
I motivi dei proprietari di voler utilizzare personalmente la proprietà nella fattispecie appaiono sicuramente seri e convincenti. La necessità di poter disporre il prima possibile dell'immobile acquistato è sicuramente concreta anche in considerazione dell'effettivo onere finanziario assunto. Nondimeno, nel corso della seduta è emerso che i signori P. vivono già oggi in casa propria e che il convenuto dispone attualmente di un atelier dove svolge la propria attività professionale. D'altra parte, l'istante pur contestando la disdetta, non ha assolutamente dimostrato gli effetti gravosi che la stessa le comporterebbe. In particolare, nel corso del presente procedimento l'istante non ha assolutamente comprovato gli effetti rigorosi che una mancata protrazione potrebbe comportare. Trattandosi di persona sola il mercato immobiliare attuale consente senz'altro di trovare entro un termine contenuto una sistemazione idonea. In sede di udienza ella non ha peraltro dimostrato di aver effettuato il minimo sforzo nella ricerca di una sistemazione alternativa e ciò, occorre pur dirlo, benché sia già stata oggetto di una disdetta inoltratale dal precedente proprietario ed attualmente oggetto di procedura giudiziaria.
- Che stando così le cose, alla luce delle argomentazioni addotte, riservato l'eventuale esito della procedura attualmente pendente dinanzi all'autorità giudiziaria il cui esito sarà opponibile anche ai qui convenuti, si giustifica di determinare la validità della disdetta 18 gennaio 2005 con effetto al 31 agosto 2005, e di concedere all'inquilina una protrazione sino al 28 febbraio 2006.