Mora del conduttore e eccezione di compensazione non ammessa per lavori di miglioria
La compensazione non viene ammessa poiché gli inquilini non hanno chiesto il consenso scritto della parte locatrice ex art. 260a CO alfine di procedere a determinati lavori di miglioria nel bagno del bene locato.
Ufficio di conciliazione di Minusio in re C. e R.B. / P. AG del 25 marzo 2004
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
- Ritenuto che tra la P. AG di B.R., in qualità di proprietaria ed il signor R.B.
di V.G., quale conduttore è stato sottoscritto in data 5 ottobre 1999 un contratto
di locazione avente per oggetto lo stabile di 4 1/2 locali denominato Casa V., sito
in località C., Comune di V.G.. La locazione ha avuto inizio il 1° gennaio 2000
con durata sino al
1° gennaio 2005, con facoltà alle parti di disdire il contratto a partire da tale
data con preavviso di tre mesi per la fine di ogni mese, ad eccezione del 31 dicembre.
- Che tra le pattuizioni speciali oggetto del contratto figura in particolare l'impegno dell'inquilino a mantenere lo stabile in buono stato oltre a quello di eseguire alcuni lavori di sistemazione nell'ente locato prima dell'inizio della locazione. L'importo relativo alle fatture emesse in relazione ai lavori così eseguiti, sarebbe stato imputato direttamente sulla pigione iniziale. Il conduttore si impegnava comunque a sottoporre alla rappresentante della proprietaria le offerte inerenti la messa a punto dei lavori.
- Che all'inizio della locazione diversi lavori di manutenzione e miglioria sono stati effettivamente eseguiti nella casa, ed i relativi costi sono stati in parte assunti dall'assicurazione e in parte dalla proprietaria.
- Che in data 2 settembre 2003 la proprietaria trasmetteva al conduttore, ed alla
di lui moglie, un conteggio con la ricapitolazione delle rispettive posizioni di
dare/avere dal
1° aprile 2000 al settembre 2003; dallo stesso risultava uno scoperto in favore
della locatrice di fr. 9'111.50, importo questo attinente principalmente a pigioni
scadute e non versate, tassa spazzatura e tassa economia domestica. In tale scritto
i conduttori venivano diffidati a voler versare l'importo in parola entro e non
oltre 30 giorni dall'intimazione, pena la rescissione del contratto in caso di mancato
pagamento entro il termine fissato.
- Che in risposta a tale scritto, con lettera del 5 settembre 2003, il rappresentante legale degli istanti contestava l'ammontare dovuto, ponendo in compensazione alle pretese della proprietaria l'importo di fr. 7'025.-- inerente a lavori di rifacimento dei rivestimenti del bagno eseguiti dall'inquilino nel corso 2002, oltre ad un importo di fr. 800.-- versato nel corso del mese di agosto e non risultante nel conteggio allestito dalla proprietaria. Gli inquilini si impegnavano quindi a versare l'importo di fr. 476,50 a saldo delle pretese della convenuta entro fine settembre 2003.
- Che in data 9 ottobre 2003, la proprietaria intimava ai conduttori su formulario ufficiale, la disdetta del contratto di locazione con effetto al 30 novembre 2003.
- Che avverso la disdetta sono insorti tempestivamente dinanzi a questo Ufficio gli inquilini, chiedendone l'annullamento, non sussistendo in concreto mora nel pagamento stante l'avvenuta compensazione della pretesa della parte locatrice ed essendo il saldo stato versato entro il termine fissato.
- Che convocate le parti all'udienza del 18 dicembre 2003, le stesse non sono giunte ad un intesa, la proposta transattiva formulata in quella sede dall'Ufficio non è stata sottoscritta dalle parti, rendendo così necessaria l'emanazione di una decisione formale da parte dello scrivente a' sensi dell'art. 6 della Legge cantonale in materia di locazione e affitti.
- Che giusta l'art. 257d CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora nel pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è nel caso di locali d'abitazione o commerciali di 30 giorni almeno. Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.
- Che nell'occorrenza concreta la parte istante non contesta il mancato versamento della pigione per il periodo indicato; essa pretende tuttavia di procedere alla compensazione parziale del dovuto con l'importo relativo alla miglioria apportata. Ora, giusta l'art. 120 CO, la compensazione è possibile quando due persone sono debitrici l'una verso l'altra, purché i rispettivi crediti siano scaduti. Il credito posto in compensazione deve essere inoltre esigibile (Lachat, Le bail à loyer, ed. 1997, pag. 204).
Il debitore può opporre la compensazione sebbene il suo credito sia contestato (art. 120 cpv. 2 CO). In tal caso sarà compito del Giudice stabilire se il credito esiste e quindi la compensazione possibile.
Nondimeno, nel caso specifico del contratto di locazione, qualora il conduttore invochi la compensazione di fronte ad una diffida di pagamento è auspicabile che il credito fatto valere nei confronti del proprietario sia incontestato o incontestabile, caso contrario la compensazione diviene vieppiù problematica (Lachat, op. cit. pag. 207). Nell'evenienza concreta, la fattura che il signor B. pretende di porre in compensazione risale al dicembre del 2002 e concerne lavori di fornitura e posa del rivestimento del bagno. Detti lavori sono stati eseguiti dopo oltre due anni dall'inizio della locazione. Il contratto prevede del resto che solo le fatture inerenti ai lavori eseguiti prima dell'inizio della locazione potranno essere compensate con la pigione dovuta, mentre per tutti gli altri lavori che si dovessero rendere necessari il lavoro potrà essere eseguito previa presentazione di un'offerta alla locatrice. Nel caso di specie, non solo non è stata presentata un'offerta sul tipo ed il costo dell'intervento, ma addirittura la fattura sottoposta alla proprietaria in data 6 dicembre 2002 è stata da questa immediatamente contestata con scritto del 13 dicembre 2002. Dagli atti non risulta peraltro che l'inquilino abbia mai agito o preso posizione in merito a tale scritto.
Il tutto senza dimenticare che con scritto del 19 luglio 2000 la proprietaria invitava l'inquilino a dare conferma dell'avvenuta esecuzione di tutti i lavori previsti all'inizio del contratto e riteneva che "la casa adesso nell'interno è restaurata impeccabile e in questo tempo non ci sono qualche problemi". Anche in questa occasione non risulta che l'inquilino abbia reagito o comunicato la necessità di intervenire ancora nel bagno secondo le riserve esposte in questa sede.
- Che in virtù dell'art. 260a cpv. 1 CO il conduttore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto con il consenso scritto del locatore. Nell'evenienza concreta detto consenso fa difetto, motivo per il quale anche il credito vantato dall'inquilino nei confronti della proprietaria non può essere ammesso e di conseguenza anche la compensazione non può essere operata.
- Che stando così le cose, essendo la mora dell'inquilino parimenti al credito della proprietaria nei suoi confronti dimostrati, ritenuto come la procedura messa in atto dalla proprietaria sia scevra di vizi formali di sorta, la disdetta deve essere confermata.