Notifica dei danni al momento della restituzione dell'ente locato - Verifica della tempestività
La notifica dei danni può aver luogo, al più presto, alla riconsegna del bene locato, ed in ogni caso entro 2 o 3 giorni, dalla stessa, ma al più tardi entro una settimana. Eventuali ritardi nella notifica dei danni sono imputabili alla parte che li ha provocati.
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re M.-A. / B. del
27 dicembre 2004
Estratto dai considerandi
In fatto:
A) Nella primavera del 2003 il convenuto ha concluso un contratto di locazione con il signor J.M., che rappresentava le istanti, per un appartamento sito nello stabile al mappale X RFD di A., di proprietà delle istanti (istanza del 29 luglio 2004, pag. 2, N. 3 e verbale interrogatorio formale parte convenuta del 15 novembre 2004, pag. 1, N. 1).
Il contratto era stato concluso verbalmente, prevedeva una durata determinata, ossia fino al 15 ottobre 2003 ed è poi stato formalizzato per scritto, anche se agli atti non è prodotta la copia del contratto (istanza del 29 luglio 2004, pag. 2, N. 3 e verbale interrogatorio formale parte convenuta del 15 novembre 2004, pag. 1, N. 1).
B) Il 15 ottobre 2003 il convenuto ha lasciato l'appartamento, depositando le chiavi nella bucalettere - come a suo dire indicatogli dal signor M. -, per poi partire in vacanza all'estero (riassunto scritto del 16 settembre 2004, pag. 1, N. 3).
Verso la metà di novembre il convenuto è tornato in Svizzera ed ha iniziato il 1° dicembre 2003 a lavorare presso il ristorante Albergo W. di B.G. (verbale interrogatorio formale parte convenuta del 15 novembre 2004, pag. 2, N. 3).
C) Con scritto del 4 febbraio 2004 il signor J.M., in rappresentanza della parte istante, si è lamentato di vari danni all'appartamento, chiedendone il risarcimento per l'importo di fr. 1'532.-- (doc. C).
Non ricevendo risposta, la signora M. ha poi fatto spiccare, tramite l'Ufficio esecuzioni e fallimenti, un precetto esecutivo, notificato il 29 marzo 2004 al convenuto che ha interposto opposizione (doc. B).
In diritto:
1. Giusta l'art. 267a cpv. 1 CO al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
Scopo dell'immediata notifica dei difetti è di evitare lunghi procedimenti di assunzione delle prove a causa dell'asserzione del conduttore che il difetto sia sorto posteriormente alla riconsegna (Weber, Commentario basilese, 3. ed., art. 267a CO, N. 1).
L'art. 267a CO codifica l'interpretazione del vecchio diritto, condivisa sia dalla giurisprudenza (DTF 47 II 96 f.) sia dalla dottrina (Schmid, Commentario zurighese, art. 271 CO, N. 34), secondo cui, anche al termine di rapporti obbligatori di durata, esiste l'esigenza di entrambe le parti di non venir confrontate per un lungo lasso di tempo con pretese risultanti dal rapporto contrattuale in precedenza concluso e riguardanti la responsabilità del conduttore per lo stato della cosa locata al momento della riconsegna (Higi, Commentario zurighese, 4. ed., art. 267a CO, N. 6).
L'art. 267a CO vincola dunque la responsabilità del conduttore, a causa dello stato risultante da un uso non conforme al contratto dell'oggetto della locazione, ad un onere del locatore di notifica dei danni. Il locatore deve, se vuole far valere il risarcimento danni, innanzitutto verificare lo stato, al momento della riconsegna, della cosa locata e secondariamente notificare immediatamente i danni rilevati, imputabili alla responsabilità del conduttore. Il locatore non ha però alcun obbligo, né di verificare lo stato della cosa, né di notificare eventuali danni, tant'è vero che il conduttore non ha una pretesa esigibile alla verifica da parte del locatore (Higi, op. cit., 4. ed., art. 267a CO, N. 7), il quale perde però i suoi diritti se la omette.
2. La notifica dei danni può aver luogo al più presto alla riconsegna, visto che soltanto a partire da tale momento può essere stabilito lo stato in cui il conduttore restituisce l'oggetto della locazione. Da quel momento deve però avvenire senza indugio alcuno, sintanto che i difetti siano riconoscibili grazie ad un'ordinaria verifica (Weber, op. cit., 3. ed., art. 267a CO, N. 3).
Conseguentemente il locatore deve sollevare la contestazione dei difetti nei confronti del conduttore, o in occasione della riconsegna, o al più tardi durante il termine, dovuto ad un ragionevole e corretto partner contrattuale, per permettergli di prendere coscienza della situazione, tenute in debito conto le circostanze del singolo caso. Di regola sono dunque sufficienti 2-3 giorni lavorativi (Higi, op. cit., 4. ed., art. 267a CO, N. 33).
La notifica è pervenuta per tempo al conduttore, quando giunge prima dello scadere del termine, entro il quale egli deve, in qualità di ragionevole e corretto partner contrattuale e considerando anche eventuali ritardi postali, attendersi il pervenire della stessa nella sua sfera d'influenza, normalmente circa una settimana dopo la riconsegna.
Ritardi nella notifica dei danni si ripercuotono a sfavore della parte che li ha provocati. Il conduttore è dunque responsabile di tutti quei ritardi, riconducibili a indicazioni del suo nuovo indirizzo non chiare o al rifiuto di comunicare il nuovo recapito. Rispettivamente il locatore è da ritenersi responsabile per tutti quei ritardi, che risultano dal modo scelto per notificare i danni (Higi, op. cit., 4. ed., art. 267a CO, N. 34 e 35).
3. Nel caso che ci occupa è si vero che le istanti non erano a conoscenza del recapito
all'estero della parte convenuta (verbale interrogatorio formale parte convenuta
del
15 novembre 2004, pag. 2, N. 3: "Il signor M. non mi ha mai chiesto il mio indirizzo
in all'estero"). Tuttavia non risulta che il conduttore abbia rifiutato
di comunicare il proprio nuovo recapito o abbia fornito indicazioni errate allo
scopo di impedire la notifica.
Considerato che le locatrici sapevano che egli era un lavoratore stagionale e che il contratto era stato concluso a tempo determinato, incombeva loro l'onere di appurare quale fosse il nuovo indirizzo e la tardiva notifica (avvenuta solo nel febbraio 2004) conseguente a tale omissione non può essere imputata al conduttore.