Liquidazione assicurativa dei danni riscontrati al momento della riconsegna del bene locato
La sottoscrizione di un accordo liquidativo con la compagnia assicurativa di responsabilità civile del conduttore, nel cui contesto la parte locatrice si dichiara completamente tacitata nei confronti della stessa compagnia assicurativa e del conduttore/assicurato, costituisce una transazione a saldo che esclude ulteriori pretese risarcitorie.
L'accordo di liquidazione è valido anche se la parte locatrice non ha tempestivamente notificato al conduttore i danni cagionati al bene locato al momento della sua riconsegna.
Da parte sua, la parte conduttrice non può contestare l'operato della sua compagnia d'assicurazione di responsabilità civile che per contratto la rappresenta nella liquidazione dei sinistri.
Ufficio di conciliazione di Massagno in re K. / G. del 23 novembre 2004
Estratto dai considerandi
In fatto:
1. Tra le parti era in vigore un contratto di locazione dal
1° ottobre 1999 che ha avuto termine, a seguito di disdetta da parte della locatrice
per uso proprio, in data 31 luglio 2004. La riconsegna dei locali ha avuto luogo
il 2 agosto alla presenza delle parti e del signor V. dell'assicurazione del conduttore
N.S.A.. Durante il sopralluogo viene allestito un verbale di riconsegna che rileva
lo stato dell'ente locato.
Anche dal momento della presa in consegna dello stesso era stato redatto un verbale d'entrata nel quale risultavano diversi difetti.
Dopo la riconsegna, senza che la parte conduttrice ne sia informata o che la parte locatrice le abbia notificato formalmente dei danni, avvengono delle trattative dirette tra la signora K. e l'assicurazione dell'inquilino. Tali trattative si concludono in data 19 agosto 2004 con una convenzione di risarcimento a tacitazione di ogni pretesa relativa ai danni sia nei confronti dell'assicurazione che dell'assicurato.
2. Con lettera 23 settembre 2004 la parte conduttrice, tramite l'ASI, contesta la pretesa dei danni non riconosciuti dall'assicurazione avanzata dalla locatrice in data 8 settembre 2004 (documento quest'ultimo non prodotto agli atti). A seguito di tale contestazione la parte locatrice inoltra, in data 28 settembre 2004, l'istanza che ci occupa.
3. Le parti sono state convocate per l'udienza di discussione in data 26 ottobre 2004 dove non è stato possibile raggiungere una conciliazione. La parte locatrice si è riconfermata nella sua pretesa, oltre ai fr. 8'800.-- già incassati dall'assicurazione dell'inquilino, di fr. 8'966.70 comprensiva della compensazione di fr. 1'218.-- a favore del conduttore e chiede la liberazione a suo favore del deposito di garanzia di fr. 3'000.--. Da parte sua la parte conduttrice ha prodotto quattro pagine di risposta all'istanza e di domanda riconvenzionale nella quale contesta i presunti danni ritenuti a suo carico dalla locatrice e postula quindi la richiesta di liberazione a suo favore del deposito di garanzia.
4. La parte conduttrice produce, a sostegno delle sue allegazioni, l'accordo raggiunto tra l'assicurazione e la parte locatrice e le dichiarazioni di due testi (signora R. e del medico di famiglia) a sostegno della tesi della parte conduttrice che l'ente locato fosse stato tenuto in buono stato di ordine e pulizia e sulla vetustà delle installazioni.
In diritto:
5. Ai sensi dell'art. 256 cpv. 1 CO il locatore deve consegnare la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all'uso cui è destinata e mantenerla tale per tutta la durata della locazione. Il conduttore, da parte sua, ha l'obbligo di provvedere all'ordinaria manutenzione del bene eliminando a proprie spese i difetti di lieve entità (art. 259 CO) e di restituirlo nello stato risultante da un uso conforme al contratto (art. 267 cpv. 1 CO).
Egli sarà pertanto tenuto a risarcire il locatore per i danni derivanti da un uso scarsamente diligente o non conforme a quanto pattuito contrattualmente.
In caso di contestazione al momento della riconsegna della cosa l'onere della prova in merito all'esistenza di un difetto eccedente la normale usura, non presente all'inizio della locazione, e del danno da esso derivante incombe al locatore. Infatti al locatore incombe l'onere di provare che la cosa locata è stata consegnata in buono stato e che si trova deteriorata oltre la normale usura a fine contratto (Tercier, Les contrats spéciaux, N. 1877; Lachat, Le droit du bail, pag. 528).
Tale prova generalmente viene fornita dal raffronto tra i verbali di constatazione allestiti all'inizio e alla fine della locazione nonché dalle fatture o documenti che attestino la vetustà delle installazioni. Qualora il danno venisse riconosciuto un eventuale risarcimento da parte del conduttore non corrisponderebbe necessariamente al valore a nuovo della cosa, ma dovrebbe tener conto quantomeno della vetustà dell'oggetto.
Un verbale di constatazione dei difetti, pur se sottoscritto dall'inquilino, in cui vengono indicate le condizioni dell'ente locato senza precisazione circa quali difetti siano a mente del locatore, da ascrivere al conduttore, non adempie i requisiti per una notifica conforme ai sensi dell'art. 267a CO (Higi, op. nota, N. 29 citato in sent. Pretura del 09.08.2001).
6. Per poter provare quindi che vi sia stato un danno da parte del conduttore deve essere possibile escludere che il difetto rilevato fosse già presente all'entrata o che sia relativo ad un uso normale e conforme dell'ente locato (normale usura) o che non sia imputabile a colpa del locatore (manutenzione carente ai sensi dell'art. 256 CO).
Nella misura in cui tale stato rimane nei limiti di una normale usura, il conduttore non è tenuto a risarcire il locatore (Higi, op. cit. ad art. 267, N. 79 segg.), la pigione comprendendo di già la svalutazione della cosa secondo la normale usura.
L'art. 8 CC impone a chi intende dedurre un proprio diritto da una circostanza di fatto l'obbligo di provare detta circostanza (ICCA 31.10.1980 in re L. SA e A ./ P.; II CCA 16.04.1991 in re CS / S. SA; sent. Pretura Lugano 09.08.2001).
Questo principio vale evidentemente anche in materia di danno contrattuale (art. 97 segg. CO), ambito nel quale la parte lesa deve dimostrare, fra l'altro, l'esistenza del danno da lei patito in conseguenza all'inadempimento della controparte e l'esistenza del nesso di causalità tra violazione contrattuale e danno (Bucher, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, pag. 346, 2a edizione Zurigo 1988).
Nulla è stato provato dalla parte locatrice sulla qualità dei materiali e delle installazioni, sulla loro vetustà e quindi sulla durata media di vita degli stessi, nonché sulla presunta scarsa manutenzione da ascrivere alla parte conduttrice (art. 259 CO). Non emergendo tali elementi dagli atti, la pretesa non potrebbe essere ritenuta da questo Ufficio nemmeno se la parte locatrice non avesse sottoscritto la convenzione con l'assicurazione considerato come non abbia ossequiato l'onere di provare il danno.
7. Malgrado la carenza di prove circa i presunti danni da ascrivere al conduttore l'assicurazione di quest'ultimo ha comunque riconosciuto e pagato alla parte locatrice un importo di ben fr. 8'800.-- in base ad una convenzione stipulata tra assicuratore e locatrice.
Secondo la parte conduttrice in tale importo sono compresi risarcimenti sia per difetti non rilevati sul verbale di uscita, sia per difetti già rilevati sul verbale d'entrata e quindi preesistenti. Questo Ufficio non è in grado, per carenza di documentazione agli atti, di confermare tale tesi.
Con tale dichiarazione d'indennità sottoscritta dalla signora K. questa si dichiarava tacitata di ogni pretesa sia nei confronti dell'assicurazione che dell'assicurato. Per questo motivo la pretesa della parte locatrice di ottenere dal conduttore ulteriori importi per risarcimento dei danni appare del tutto infondata.
Il deposito di garanzia di fr. 3'000.-- va quindi integralmente rimesso a disposizione del conduttore come da sua richiesta riconvenzionale. La signora K. ha inoltre riconosciuto l'importo di fr. 1'218.-- a favore del signor G.. La signora K. non è legittimata a trattenere tale importo in compensazione che va pertanto versato al signor G., in caso contrario egli sarà legittimato a procedere per via esecutiva considerato il riconoscimento di debito della locatrice.