Il mancato rinnovo di un permesso di dimora non può giustificare una disdetta per gravi motivi
L'utilizzo di un particolare formulario contrattuale non esclude che le parti possano esprimere la loro comune volontà con ulteriori accordi aggiuntivi.
Le parti hanno facoltà di indicare particolari motivi per disdire in forma straordinaria il rapporto di locazione, ritenuto tuttavia che compete alla parte che intende beneficiare di tale deroga l'onere di provare la conclusione di un simile accordo.
L'autorizzazione a risiedere in Svizzera viene rilasciata dall'Autorità amministrativa competente sulla base di elementi oggettivi, indipendenti dalla parte locatrice, che sono estranei al rapporto locativo e che quindi non giustificano una disdetta per gravi motivi in caso di mancato rilascio o rinnovo dello stesso permesso.
Pretura della Giurisdizione di Lugano Sezione 4 in re D. / C. SA dell'
8 marzo 2005
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1.a) I signori D. hanno condotto in locazione a far tempo dal
1° giugno 1999 l'appartamento di 5 1/2 locali nella Residenza C. sita in Via A.
a L., in virtù di un contratto sottoscritto con la C. SA. Il contratto era stato
concluso per una durata indeterminata, con facoltà di disdetta, previo preavviso
di 3 mesi, la prima volta per il 29 giugno 2002 e prevedeva una pigione mensile
di fr. 2'650.-- oltre ad un anticipo per le spese accessorie di fr. 300.-- mensili
ed un ulteriore importo di fr. 25.-- mensili per la tv via cavo. Il deposito di
garanzia era stato fissato in fr. 10'000.-- (doc. H).
1.b) Nel contesto del contratto di locazione le parti allestivano un documento dal seguente tenore: "Concerne: C. SA / sig. D. Facendo riferimento al contratto di locazione sottoscritto il 17.03.1999, con la presente si conviene quanto segue: il contratto viene sottoscritto a fr. 3'300.--/mese, l'anticipo triennale pari a fr. 31'200.-- forfettarioviene soluto come segue: fr. 11'200.-- alla firma odierna del contratto 17.03.1999, fr. 20'000.-- alla consegna delle chiavi prevista entro il 01.06.1999". In calce allo stesso si firmavano D. (doc. I).
2.a) Con raccomandata 1° giugno 2001 la Sezione dei permessi e dell'immigrazione comunicava al signor D. di non rinnovare il permesso di dimora, intimandogli di lasciare il territorio del Cantone Ticino, al più tardi entro il 31 luglio 2001 (doc. M).
2.b) Con raccomandata 19 luglio 2001 la rappresentante dei conduttori inoltrava
alla locatrice la disdetta anticipata del contratto di locazione con effetto a decorrere
dal
31 agosto 2001, adducendo essenzialmente l'intenzione degli inquilini di lasciare
l'appartamento "a causa delle numerose divergenze e dei ripetuti conflitti venutisi
a creare" (doc. L).
Con raccomandata 24 luglio 2001 la rappresentante della locatrice, dal canto suo,
rilevava che la disdetta non era regolare, poiché il contratto di locazione indicava
il
29 giugno 2002 quale prima scadenza utile e che pertanto fino a tale data gli inquilini
rimanevano responsabili del pagamento della pigione. I conduttori venivano inoltre
informati dell'esistenza di una terza persona interessata alla locazione dell'appartamento
(doc. 4).
3.a) Il 6 settembre, il 30 ottobre ed il 20 novembre 2001 la locatrice faceva spiccare nei confronti dei conduttori alcuni precetti esecutivi dall'Ufficio esecuzioni per un importo complessivo di fr. 13'152.-- oltre interessi al 5 % e spese, relativo alle pigioni arretrate del periodo agosto 2001-novembre 2001. Gli inquilini interponevano tempestiva opposizione (plico doc. O).
3.b) Con invio raccomandato 3 ottobre 2001, la locatrice notificava ai conduttori separatamente, su modulo ufficiale datato 2 ottobre 2001, la disdetta per mora con effetto a decorrere dal 30 novembre 2001 (docc. 5 e 6). Con scritto 22 novembre 2001 il legale dei conduttori comunicava alla locatrice che l'effettiva scadenza della disdetta inoltrata dagli inquilini il 19 luglio 2001, a ragione del mancato rinnovo del permesso di dimora, era da considerare il 19 ottobre 2001, anziché il 31 agosto 2001 come inizialmente indicato. E ciò in applicazione dell'art. 266g CO, il motivo invocato a sostegno della disdetta costituendo un motivo grave giusta la prefata norma (doc. N).
3.c) Con sentenza 3 dicembre e 4 dicembre 2001, la Pretura, pronunciava i rigetti provvisori delle opposizioni interposte ai predetti precetti esecutivi (doc. A - F).
3.d) Gli inquilini lasciavano l'appartamento all'inizio di dicembre 2001. L'amministratrice dello stabile procedeva alla verifica dei locali e allestiva lo scritto 11 dicembre 2001 (doc.7).
4. Con istanza 13 marzo 2002, preventivamente trasmessa al competente Ufficio di conciliazione che ha constatato la mancata intesa, dopo che questa Pretura aveva respinto in ordine la precedente istanza poiché non preceduta dal necessario tentativo di conciliazione, i conduttori hanno postulato il disconoscimento dei crediti vantati dalla locatrice, nonché la condanna di quest'ultima al versamento a loro favore di un importo di fr. 22'326.-- oltre interessi al 5 % dal 13 marzo 2002.
A mente degli istanti, essi avrebbero versato alla locatrice, a titolo di anticipo delle pigioni, un importo pari a fr. 31'200.--, somma che avrebbe dovuto essere restituita una volta terminata la locazione. Sempre a loro dire, il contratto sarebbe validamente cessato il 19 ottobre 2001, a seguito della disdetta notificata dai conduttori per motivi gravi giusta l'art. 266g CO. Il mancato rinnovo del permesso di dimora infatti configurerebbe un motivo grave, tale da giustificare la disdetta del contratto secondo i termini di cui alla predetta norma. Le pigioni sarebbero pertanto dovute per i mesi da agosto 2001 fino al 19 ottobre 2001, così come le spese accessorie, per un importo complessivo di fr. 8'874.--. Avendo i conduttori corrisposto un importo di fr. 31'200.--, la locatrice sarebbe tenuta a rifondere la differenza di fr. 22'326.--.
Nel caso in cui non venisse ritenuta valida la disdetta per motivi gravi ex art.
266g CO, i conduttori considerano comunque che la locazione sarebbe terminata il
30 novembre 2001, a seguito della disdetta per mora notificata dalla locatrice,
per il che le pigioni e le spese accessorie sarebbero dovute sino a tale data e
di conseguenza la locatrice sarebbe tenuta a restituire agli stessi la somma di
fr. 17'888.--, pari alla differenza fra l'importo di fr. 31'200.-- e le pigioni
e gli anticipi per le spese accessorie relativi a quattro mesi (agosto-novembre
2001).
5. In sede di discussione la locatrice ha chiesto l'integrale reiezione dell'istanza
e l'accertamento del suo credito adducendo essenzialmente che nella specie la pigione
mensile sarebbe stata fissata in fr. 3'300.-- e la durata locativa sarebbe stata
prevista in 4 anni. A suo dire le parti avrebbero sottoscritto il contratto di locazione
del
17 marzo 1999 (doc. H) e l'accordo di medesima data (doc. I), da un lato perché
la locatrice intendeva assicurarsi che i lavori di trasformazione dell'ente locato
da ufficio ad appartamento fossero almeno parzialmente anticipati dai conduttori,
dall'altro perché questi ultimi, al beneficio di un permesso di dimora provvisorio,
volevano indicare una pigione ed una durata contrattuale inferiori sul contratto
di locazione. Di conseguenza il testo contrattuale agli atti avrebbe indicato una
pigione mensile di fr. 2'650.-- (doc. H) e la differenza di fr. 650.-- mensili sarebbe
stata anticipata per quattro esercizi, in ragione di complessivi fr. 31'200.--,
sulla base dell'accordo pedissequo al contratto stesso (doc. I).
A mente della locatrice inoltre i motivi invocati a sostegno della disdetta notificata dai conduttori non rientrerebbero fra quelli di cui all'art. 266g CO e non potrebbero quindi esserle opposti. Per il resto la disdetta avrebbe in ogni caso dovuto rispettare il termine di preavviso trimestrale. Il contratto di locazione sarebbe quindi stato validamente disdetto per mora ad opera della locatrice, con effetto a decorrere dal 30 novembre 2001 (docc. 5 e 6). I conduttori sarebbero quindi tenuti al pagamento delle pigioni relative al periodo agosto 2001-novembre 2001, nonché - sia giusta l'art. 266g CO che in virtù degli art. 97 segg. CO -, di quelle per i mesi da dicembre 2001 a febbraio 2002, ritenuto che l'appartamento è poi stato rilocato a partire dal 1° marzo 2002. Ne conseguirebbe pertanto un credito della locatrice di fr. 11'075.--, già tenuto conto dell'anticipo di fr. 31'200.-- versato dai conduttori. A tale somma andrebbe di poi aggiunto l'importo di fr. 6'031.-- relativo ai danni già notificati ai conduttori (doc. 7, 8, 9, 10 e 11), nonché l'importo di fr. 1'750.-- relativo a 7 mensilità per il box auto.
Con la replica, la duplica e le conclusioni, le parti si sono riconfermate nelle rispettive ed antitetiche allegazioni e domande con argomentazioni che, per quanto qui di rilievo, verranno riprese nei considerandi che seguono. In particolare la locatrice ha indicato in fr. 1'400.-- (fr. 200.-- x 7 mensilità) la pretesa relativa alla locazione del box auto.
6.a) La legge non prescrive alcuna forma per il contratto di locazione. Quest'ultimo può quindi essere concluso per iscritto, oralmente o per atti concludenti. L'utilizzo del contratto "CATEF", non preclude alle parti di perfezionare le manifestazioni di volontà con altri supporti documentali. E' difatti frequente che il contratto di locazione comprenda degli annessi separati fisicamente dallo stesso (ad esempio il regolamento della casa), i quali vincolano la parte che sottoscrive il contratto, a condizione che gli stessi siano menzionati e che il conduttore ne riceva un esemplare (Lachat, Le bail à loyer, pag. 114 segg.).
La determinazione della pigione costituisce un punto essenziale del contratto di locazione (Svit, Kommentar, Vorbemerkungen zu artt. 253-274g OR, N. 4).
6.b) In merito all'accordo di cui al doc. I deve innanzitutto valere che l'istruttoria ha confermato che i locali dati in locazione ai coniugi D. erano inizialmente adibiti ad ufficio e che la parte locatrice ha effettuato un determinato investimento alfine di trasformare gli spazi in appartamento abitativo. E' altresì emerso che la locatrice, a fronte di tale investimento, aveva richiesto ai conduttori di versare un importo di fr. 31'200.--, pari a circa la metà dell'investimento, a titolo di garanzia. Tale importo avrebbe poi dovuto essere scalato dalla pigione mensile in ragione di fr. 650.-- al mese sino alla scadenza del contratto.
In particolare il teste A., il quale ha di poi allestito il predetto documento e lo ha sottoscritto a nome e per conto della locatrice, unitamente a D., ha affermato: "…omissis… Si trattava però di spazi adibiti ad ufficio che dovevano essere trasformati in appartamento abitativo. Fatto sta che noi abbiamo manifestato l'interesse a locare questi spazi a D., ma occorreva fare un determinato investimento. E' per questo che abbiamo quindi chiesto una determinata garanzia. Si trattava se ben ricordo di un investimento di fr. 60'000.--. Fu così che, in base a dei calcoli fatti allora, venne chiesta una garanzia di fr. 31'200.-- che sarebbe poi stata rimborsata scalando fr. 650.-- al mese fino alla scadenza del contratto. Prendo atto che nel doc. I si parla di "anticipo triennale pari a fr. 31'200.--", in realtà dovrebbe essere quadriennale e meglio fr. 650.-- x 48 = fr. 31'200.--. Deve quindi essersi trattato di un errore. L'importo di fr. 31'200.-- doveva essere in sostanza il 50 % del costo dell'investimento. …omissis…" (cfr. audizione testimoniale del signor A. del 28 ottobre 2002).
La somma di fr. 31'200.-- versata dai conduttori a titolo di garanzia doveva inoltre valere quale anticipo quadriennale e non triennale, come erroneamente indicato nel documento stesso.
Quanto all'ammontare della pigione, dall'istruttoria è altresì emerso che il canone di locazione era stato fissato in fr. 3'300.-- mensili, come del resto si evince chiaramente dall'accordo stesso (doc. I). A tale proposito il teste A. ha affermato: "…omissis… Ribadisco comunque che la pigione pattuita con la sottoscrizione del doc. I era di fr. 3'300.-- al mese … omissis…" (cfr. audizione testimoniale A. del 28 ottobre 2002). A ciò aggiungasi che avuto riguardo all'offerta attuale del mercato immobiliare e considerato che nella specie si trattava di un appartamento di 5 1/2 locali, con una superficie di 216 mq, sito in prossimità del centro città e trasformato ad hoc in un'abitazione giusto prima dell'entrata dei conduttori, ben difficilmente la pigione avrebbe potuto essere inferiore ai fr. 3'000.-- mensili. Anche l'importo fissato a titolo di deposito di garanzia conferma ulteriormente che la pigione mensile effettiva era superiore ai fr. 2'650.-- indicati nel contratto. Giusta l'art. 257e cpv. 2 CO infatti per la locazione di locali d'abitazione il locatore non può pretendere una garanzia che superi l'equivalente di tre pigioni mensili.
Alla luce di quanto sopra, si deve ritenere che l'accordo di cui al doc. I è perfettamente valido e costituisce parte integrante del contratto di locazione. Nulla muta al riguardo il fatto che il contratto principale, allestito successivamente dalla società immobiliare che si occupava dell'amministrazione dell'immobile, non menzionasse tale accordo, il medesimo facendo espresso riferimento al contratto di locazione. Le parti infatti sottoscrivendo da un lato il cennato accordo e dall'altro il contratto CATEF hanno inteso regolare il pagamento della pigione in due metodi differenti e meglio tramite il versamento anticipato di un importo di fr. 650.-- mensili per 4 anni (48 mesi) e tramite il versamento mensile di fr. 2'650.--, ciò che del resto non è contrario all'art. 257c CO. L'art. 257c CO prescrive infatti che il conduttore è tenuto a pagare il corrispettivo e, se del caso, le spese accessorie alla fine di ogni mese, ma al più tardi alla fine della locazione, salvo patto o usi locali contrari. Essendo questa regola di carattere dispositivo, le parti possono scegliere altre modalità e termini per il pagamento (Lachat, op. cit., pag. 203; Higi, Zürcher Kommentar, N. 7 ad art. 257c CO).
Per il resto, la tesi della parte conduttrice secondo la quale la somma di fr. 31'200.-- avrebbe dovuto garantire il pagamento delle pigioni e poi essere restituita una volta cessata la locazione, non ha trovato alcun riscontro probatorio. Dall'accordo in parola nulla si può desumere in tal senso e anche il teste M., il quale era pure presente in occasione dell'allestimento del documento, non suffraga in alcun modo tale tesi (cfr. audizione testimoniale del signor M. del 16 settembre 2002).
7.a) Per l'art. 266g cpv. 1 CO, ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto di locazione, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. La norma concretizza il principio della clausula rebus sic stantibus; in altri termini la legge concede ad entrambi i partner contrattuali la possibilità, eccezionale, di disdire anzitempo la locazione, qualora intervenisse un considerevole mutamento delle circostanze non prevedibili al momento della conclusione del contratto (Higi, op. cit., N. 6 ad art. 266g CO; Zihlmann, Das Mietrecht, Zurigo 1995, pag. 108). Per "motivi gravi" la legge intende delle circostanze eccezionali, sconosciute ed imprevedibili al momento della conclusione del contratto, laddove può trattarsi sia di circostanze oggettive di carattere generale, ma anche di motivi soggettivi, riguardanti sia la persona che disdice il contratto che la controparte, ma deve in ogni caso trattarsi di motivi, non ascrivibili a chi pronuncia la disdetta (Higi, op. cit., N. 36 e segg. ad art. 266g CO), che rendano la continuazione del contratto talmente insostenibile da non essere più giustificata, pur considerando anche gli interessi della controparte (ICCTF 24 ottobre 1994 in re K. / C. SA, consid. 1a e riferimenti).
7.b) Nel caso di specie in primis è d’uopo rilevare che i conduttori con lo scritto 19 luglio 2001 hanno notificato la disdetta del contratto di locazione adducendo essenzialmente l’intenzione di lasciare anticipatamente l’ente locato “a causa delle numerose divergenze e dei ripetuti conflitti venutisi a creare” (doc. L). Successivamente, segnatamente con lo scritto 22 novembre 2001 del patrocinatore degli inquilini all’amministrazione dello stabile, gli stessi hanno invocato il mancato rinnovo del permesso di dimora a sostegno della disdetta, rilevando peraltro che la medesima avrebbe dovuto avere effetto a decorrere dal 19 ottobre 2001 (doc. N). A prescindere dalla questione di sapere quale sia la reale motivazione alla base della disdetta occorre quindi analizzare se la circostanza invocata dai conduttori possa configurare un motivo grave ai sensi dell’art. 266g CO.
L’autorizzazione a risiedere in Svizzera viene rilasciata dall’autorità amministrativa competente, la quale ha il compito di verificare secondo elementi oggettivi, come ad esempio gli interessi economici del Paese, se sussistono o meno i presupposti per il rilascio del permesso di dimora (art. 16 LDDS, Legge federale concernente la dimora e il domicilio degli stranieri RS 142.20). Va inoltre precisato che gli impegni assunti dallo straniero nel corso della procedura di rilascio del permesso, oltre alle sue dichiarazioni, segnatamente in merito allo scopo della dimora, si considerano come condizioni impostegli dall’autorità (art. 10 cpv. 3 ODDS, Ordinanza d’esecuzione della legge federale concernente la dimora e il domicilio degli stranieri RS 142.201).
Orbene dalla documentazione agli atti si evince che concretamente la Sezione dei permessi e dell’immigrazione ha respinto l’istanza di rinnovo del permesso di dimora, in quanto i presupposti necessari non erano stati adempiuti. In particolare l’Ufficio della manodopera estera motivando il suo preavviso negativo al rinnovo del permesso di D. evidenzia che “dall’esame della documentazione trasmessa all’Ufficio della manodopera estera ed all’Ufficio della promozione economica, risulta che la società non ha attuato quanto prospettato nella richiesta di permesso annuale (istanza di massima del 4 dicembre 1998)” (doc. M).
A tale proposito, il teste V. che si è occupato della pratica relativa al permesso di dimora ha dichiarato: “il rinnovo del permesso non è più avvenuto in quanto erano cambiate le premesse economiche e finanziarie del signor D.: all’inizio egli aveva detto che avrebbe aperto un bar e un negozio di abbigliamento assumendo pure del personale, ciò che ha fatto, ma gli affari non andarono così bene e quindi non gli venne più rinnovato il permesso. Il doc. M tratta proprio del preavviso negativo dell’autorità cantonale. In altri termini non era stata raggiunta la redditività sperata, sulla quale lo Stato avrebbe percepito le imposte ed è per questo che il suo permesso non fu rinnovato. Devo dire che quando gli fu concesso il primo permesso, il signor D., in base a dei parametri legati alla sua attività in Italia, aveva dichiarato che avrebbe realizzato una determinata cifra di affari con la sua società, di cui lui era dipendente. L’entità di questa cifra d’affari era una delle condizioni per la concessione del permesso. Proprio perché questa cifra di affari non è stata raggiunta non gli è stato rinnovato il permesso. L’autorità ha preso visione dei risultati economici della società, per ragioni tecniche contabili, solo dopo il primo rinnovo” (cfr. audizione testimoniale V. del 16 settembre 2002).
Ciò stante, avuto riguardo anche ai principi suesposti, non è possibile ritenere che la decisione dell’autorità amministrativa competente di non rinnovare il permesso di dimora costituisca un motivo grave in virtù dell’art. 266g CO. Non si tratta infatti di una circostanza eccezionale, sconosciuta ed imprevedibile al momento della conclusione del contratto di locazione. Non si tratta nemmeno di un motivo non ascrivibile a chi ha pronunciato la disdetta. I conduttori da un lato erano a conoscenza delle precise condizioni che dovevano rispettare per il rinnovo del permesso di dimora e si erano espressamente impegnati in tal senso. Dall’altro sapevano che il mancato adempimento di tali condizioni avrebbe giocoforza comportato il rifiuto della domanda di proroga del permesso stesso. Ciò che, da ultimo, è sicuramente ascrivibile ai conduttori stessi. Ne discende che nella specie non sono date le premesse per una disdetta anticipata per motivi gravi. A titolo abbondanziale va rilevato che nemmeno le asserite divergenze e gli asseriti ripetuti conflitti inizialmente invocati dai conduttori a sostegno della disdetta possono configurare dei motivi gravi giusta l’art. 266g CO.
7.c) Alla luce di quanto sopra deve valere che la locazione è giunta a termine il
30 novembre 2001, a seguito della disdetta per mora notificata dalla parte locatrice
(doc. 6). Non si pon mente di esaminare la validità di tale disdetta ex art. 257d
CO, i conduttori avendola espressamente accettata in sede di discussione sulle istanze
di rigetto provvisorio dell’opposizione (cfr. verbale di discussione
3 dicembre 2001, pag. 3 – doc. G). Ne discende che i conduttori sono tenuti a versare
i canoni di locazione e l’acconto per le spese accessorie relativi al periodo agosto
2001-novembre 2001 in base al contratto di locazione (docc. H, I), gli stessi avendo
versato i corrispettivi soltanto sino alla fine di luglio 2001.
8.a) In mancanza di accordi particolari l’inquilino deve di norma restituire l’appartamento l’ultimo giorno della locazione, durante le ore consuete degli affari ex art. 79 CO. La restituzione è completa quando il conduttore riconsegna le chiavi: in questo modo il locatore riprende definitivamente il possesso ed il pieno uso del bene locato. Se la restituzione non avviene entro i termini stabiliti, il locatore ha diritto ad essere indennizzato, nella misura della pigione stabilita, per la durata del ritardo (Lachat, op. cit., pag. 521 segg.; Svit, Kommentar, ad artt. 267-267a OR, N. 5 segg.).
8.b) Nel caso in cui il locatore abbia fatto ricorso alla disdetta per mora, il conduttore può essere oggetto di una domanda di risarcimento per le pigioni scadute dal momento della sua partenza e fino alla nuova locazione dell’appartamento ed eventualmente, nel caso in cui l’appartamento non fosse locato, fino alla prima scadenza contrattuale (Svit, Kommentar, ad art. 257d OR, N. 45; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, pag. 206-207). L’indennità che può pretendere la locatrice equivale pertanto alle pigioni scadute fino alla nuova locazione dell’oggetto ed eventualmente fino alla prima scadenza del contratto. Trattandosi di una pretesa di risarcimento danni, la locatrice sopporta l’onere della prova per la durata in cui l’oggetto non può essere rilocato. A lei incombe pertanto di dimostrare di aver intrapreso tutto quanto le era possibile per trovare un nuovo inquilino. L’indennità dovuta alla locatrice deve pertanto essere proporzionalmente diminuita, nel caso in cui risulti che la stessa avrebbe potuto rilocare anzitempo l’appartamento se avesse cercato più attivamente un nuovo conduttore (DTF 127 III 548; Lachat, op. cit., pag. 214; Higi, Zürcher Kommentar, N. 61 segg. ad art. 257d CO).
8.c) Nel caso di specie l’istruttoria ha evidenziato che gli inquilini hanno lasciato l’appartamento all’inizio di dicembre 2001, ciò che del resto è pure confermato dagli stessi nell’allegato di replica (cfr. allegato di replica ad B). A tale proposito, la dipendente dell’immobiliare che amministra lo stabile in questione ha dichiarato: “Le chiavi dell’appartamento sono giunte per posta presso l’Immobiliare S. nel dicembre 2001. Non erano tutte le chiavi, ne mancavano credo 2 …omissis… Mi viene ostenso il doc. 7. Confermo di averlo allestito io personalmente. Non appena abbiamo ricevuto la chiave, ci siamo recati subito nell’appartamento e poi abbiamo scritto il doc. 7. Circa tra la visita all’appartamento e lo scritto doc. 7 può essere passato al massimo un giorno perché io di solito queste lettere le scrivo il giorno stesso. Esattamente io non ricordo il giorno esatto in cui ho ricevuto le chiavi, sicuramente all’inizio di dicembre” (audizione testimoniale E. T. del 28 ottobre 2002).
E’ altresì emerso che l’appartamento in questione è stato rilocato a partire dal mese di marzo 2002, circostanza pure rimasta incontestata (cfr. audizione testimoniale E. T. del 28 ottobre 2002 e conclusioni D. del 7 gennaio 2003).
A prescindere dalla questione – che peraltro può qui rimanere indecisa – di sapere quando sia effettivamente avvenuta la riconsegna dell’ente locato, avuto riguardo ai principi suesposti, questo Giudice ritiene equo che i conduttori debbano corrispondere la pigione fino alla fine di febbraio 2002, a titolo di risarcimento del danno. Considerato che la prima scadenza contrattuale era stata stabilita per il 29 giugno 2002 (doc. H) e che l’appartamento è di poi stato locato nuovamente dal marzo 2002, si deve ritenere che la locatrice si è tempestivamente attivata al fine di trovare un nuovo inquilino. Da un lato infatti va rilevato che i locali sono stati lasciati all’inizio di dicembre 2001 e che la locatrice ha comunque diritto ad essere indennizzata per la durata del ritardo, dall’altro va sottolineato che l’appartamento è stato riconsegnato nell’imminenza delle festività ed è poi stato rilocato un mese prima della scadenza dell’uso locale in vigore nel Luganese, di guisa che questo Giudice non ha ragione per ritenere che la locatrice non sia stata sufficientemente diligente.
Ne discende che l’indennità dovuta alla locatrice è pari alla sommatoria della pigione pattuita per i mesi di dicembre 2001, gennaio 2002 e febbraio 2002. Nulla è invece dovuto a titolo di spese accessorie, le locatrice non avendo in alcun modo dimostrato l’entità di tale posta del danno. In particolare non sono state comprovate le spese effettive relative all’appartamento in questione durante i tre mesi in cui è rimasto sfitto.
9. In punto alla pretesa avanzata dalla locatrice relativa alla pigione del box auto di complessivi fr. 1'400.— (importo ridotto in sede di conclusioni), la stessa non può qui trovare accoglimento non essendo stata compiutamente comprovata. E’ ben vero che l’amministratrice immobiliare ha dichiarato in questa sede che gli inquilini avevano a disposizione due posti auto, di cui uno sicuramente coperto, i quali dovevano essere oggetto di contratti separati (cfr. audizione testimoniale E. T. del 28 ottobre 2002) e che i conduttori non hanno contestato l’esistenza di un contratto di locazione per il box auto, che a loro dire sarebbe però già cessato anzitempo (cfr. allegato di replica, pag. 3). Va tuttavia rilevato da un lato che tale contratto non è stato prodotto, dall’altro che il box auto non è stato menzionato né nel contratto di locazione agli atti (doc. H), né nell’accordo del 17 marzo 1999 (doc. I). La parte che fonda la sua pretesa su di un contratto deve infatti dimostrarne l’esistenza ed il contenuto. Concretamente non è quindi possibile stabilire la pigione effettivamente corrisposta dagli inquilini a tale titolo. La diffida agli atti (docc. 5 e 6) e le dichiarazioni dell’amministratrice dello stabile non possono di certo bastare, tanto più che l’importo menzionato non corrisponde a quello indicato nei precetti esecutivi (plico doc. O). La locatrice avrebbe potuto facilmente produrre il contratto di locazione o quantomeno dimostrare l’importo mensilmente versato dagli inquilini dall’inizio della locazione sino alla fine di luglio 2001, alfine di comprovare il versamento di un determinato importo per il box auto.
10.a) Giusta l’art. 267a CO al momento della restituzione della cosa locata, il locatore deve verificarne lo stato e se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica (cpv. 2).
Innanzitutto al locatore incombe provare che la cosa locata, al momento della restituzione, presenta danni, secondariamente che gli stessi non esistevano all’inizio della locazione e, infine, deve dare tempestivo avviso di quanto riscontrato al conduttore (Lachat, op. cit., pag. 528). Per essere tempestiva a’sensi dell’art. 267a CO, la notifica dei danni al conduttore deve avvenire subito. L’avviso deve avvenire nei giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell’ente locato ed alla riconsegna del bene locato, segnatamente entro 2 o 3 giorni e, al massimo, entro una settimana, ritenuto che una notifica avvenuta dopo 17 giorni è senz’altro tardiva (II CCA 26 marzo 1999 in re S. / T.; Higi, Zürcher Kommentar, N. 33 ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 524; CdB 1997, pag. 28).
Sul contenuto della notifica la dottrina e la giurisprudenza esigono chiarezza e precisione: il semplice invio del rapporto di constatazione del perito comunale, per giunta ad opera di quest’ultimo, senza una chiara indicazione della volontà del locatore di rendere responsabile e di quali danni il conduttore, ancora non costituisce una valida notifica a’sensi della prefata norma. In effetti un verbale di constatazione dei difetti – pur se sottoscritto dall’inquilino – in cui vengono indicate le condizioni dell’ente locato senza precisare quali difetti siano – a mente del locatore – da ascrivere al conduttore, non adempie i requisiti per una valida notifica giusta l’art. 267a CO. Pertanto, se dal rapporto di constatazione si evince chiaramente quali sono i danni per i quali il conduttore deve rispondere, esso varrà senz’altro quale valida notifica, mentre nel caso contrario si renderà necessaria una notifica separata (II CCA 26 marzo 1999 in re S. / T.; Higi, op. cit. N. 26 e 28 e segg. ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 523; Svit, Kommentar; N. 35 ad artt. 267-267a CO). Per il resto, non è invece necessario che il locatore quantifichi le proprie pretese (Higi, op. cit., N. 26 ad art. 267a CO; Lachat; op. cit. pag. 524). Per quanto attiene ai difetti occulti, segnatamente ai difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica, il locatore – una volta accertata la loro esistenza – deve avvisare immediatamente il conduttore. In relazione alla tempestività della notifica di questi difetti valgono i principi suesposti, ritenuto che il termine inizia a decorrere dal giorno in cui il locatore è venuto a conoscenza dei difetti stessi (Higi, op. cit., N. 36 ad art. 267a CO). Il mancato ossequio del termine e delle esigenze di contenuto della notifica configura la perenzione del diritto del locatore a rivalersi nei confronti del conduttore per eventuali difetti dell’ente locato alla riconsegna (Higi, op. cit., N. 38 ad art. 267a CO).
10.b) Nella specie, avuto riguardo ai principi suesposti, deve valere che lo scritto 11 dicembre 2001 non può configurare in alcun modo una valida notifica dei danni. Tale scritto attesta da un lato l'avvenuta verifica dei locali ad opera dell'amministratrice immobiliare (cfr. audizione testimoniale E.T. del 28 ottobre 2002) e dall'altro vi si indicano i lavori da eseguire. Il contenuto dello stesso tuttavia è del tutto generico, la locatrice non avendo indicato in maniera chiara, precisa e dettagliata tutti i danni addebitati agli inquilini.
Oltre a ciò va rilevato che concretamente non ha avuto luogo una constatazione dei locali da parte del perito comunale degli immobili alla presenza delle parti e quindi nel rispetto del principio del contraddittorio, bensì la verifica dei locali è stata esperita dalla stessa amministratrice dello stabile. Per il resto, nemmeno è stato prodotto un verbale di consegna attestante lo stato dei locali all'inizio della locazione ed il numero di chiavi consegnate agli inquilini.
Ne discende che la pretesa della locatrice a titolo di risarcimento danni deve essere respinta senza la necessità di esaminarla ulteriormente nel merito.