Per essere valida una disdetta dev'essere firmata dal proprietario o da un suo valido rappresentante
Nel caso di una comunione ereditaria, la disdetta dev'essere impartita da tutti gli eredi, che possono eventualmente delegare un rappresentante comune: conseguentemente, una disdetta sottoscritta soltanto da uno degli eredi è inefficace.
Il formulario di disdetta dev'essere parimenti sottoscritto e l'eventuale carenza di firma corrisponde alla semplice inesistenza della stessa disdetta.
I requisiti formali di una disdetta vengono esaminati d'ufficio e quindi una carente disdetta viene invalidata anche senza una precisa eccezione di parte.
Ufficio di conciliazione di Minusio in re M. / CE dell'11 marzo 2004
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1. Tra le parti è stato sottoscritto in data 28 aprile 1999 un contratto di affitto
per una stalla ad A. a partire dal
1° giugno 1999 sino al 30 giugno 2000. Il contratto, di durata indeterminata, si
rinnovava tacitamente di anno in anno, in mancanza di disdetta per il 30 giugno
con un preavviso di sei mesi.
L'affitto veniva fissato in fr. 700.-- mensili.
2. Con decisione del 9 settembre 2003 il Consiglio di Stato su istanza del conduttore ha confermato la decisione della Sezione agricoltura che ha stabilito l'illiceità dell'importo mensile convenuto fra i contraenti e ridotto il canone d'affitto a fr. 1'350.-- annui. Nel frattempo è anche deceduto il proprietario per cui i suoi eredi sono subentrati nel rapporto contrattuale (art. 290 CO).
3. Il 20 febbraio 2003 è stata inoltrata una disdetta del contratto di locazione, firmata dal figlio del proprietario. Il 3 novembre 2003 è stata inoltrata una seconda disdetta, questa volta per l'11 novembre 2004. Questa disdetta non è neppure firmata.
Per essere valida una disdetta dev'essere firmata dal proprietario o da un suo valido rappresentante. E' perciò evidente che la prima disdetta, firmata dal figlio del proprietario, non è valida non essendo stata prodotta una valida procura (art. 32 CO). Neppure la seconda disdetta sprovvista di firma è valida. Per essere valida la disdetta dev'essere sottoscritta da tutti gli eredi o da un loro rappresentante munito di regolare procura.
Nel caso particolare la prima disdetta non è stata firmata dal proprietario ma dal figlio dello stesso, senza valida procura.
Nel secondo caso la disdetta non è neppure firmata ed è stata inviata da un solo erede.
La disdetta che non rispecchia gli artt. 266l, 266m, 266n CO è nulla (art. 266o CO). La nullità dev'essere rilevata d'ufficio.
Le disdette 20 febbraio e 3 novembre 2003 sono pertanto prive d'effetto.
4. Abbondanzialmente si osserva che i contratti d'affitto possono essere disdetti solo dopo sei anni dalla conclusione del contratto, per la scadenza contrattuale e osservando un preavviso di un anno (artt. 7, 15, 16 Legge federale sull'affitto agricolo).