GDL 1/2: Natura giuridica del contratto di portineria
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno in re C./K. SA del 11 novembre 1992

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Natura giuridica del contratto di portineria

Art. 253 CO

Il contratto di portineria è un contratto misto che presenta sia elementi del contratto di lavoro sia elementi del contratto di locazione.

La relativa disdetta soggiace alle regole del contratto che presenta un aspetto preponderante, circostanza che viene determinata comparando l' ammontare del canone rispetto allo stipendio o verificando se si tratta di un appartamento specificatamente riservato alla funzione.

Estratto dai considerandi:

- La K. SA ha locato ai signori C. un appartamento di 3 1/2 locali sito nello stabile denominato K. a Massagno, a far tempo dal 1. gennaio 1990 con rinnovo automatico per un altro anno in mancanza di disdetta da notificarsi con tre mesi di preavviso; la pigione annua era di Fr. 900,-- mensili. A far tempo dalla medesima data la K. SA ha assunto la signora C. quale portinaia dello stabile con un salario mensile lordo di Fr. 1`550.--, disdicibile annualmente con tre mesi di preavviso, ritenuto che la disdetta del rapporto di lavoro comportava automaticamente la rescissione anche del rapporto di locazione.

L' 11 settembre 1992 la K. SA ha disdetto per il 31 dicembre 1992 sia il contratto di locazione, su formulario ufficiale, sia il contratto di portineria.

- Con l' istanza in esame i conduttori postulano l' annullamento della disdetta siccome intimata, in dispregio all' art. 336c CO, durante l' inabilità lavorativa della signora C. a seguito di infortunio professionale. In subordine essi postulano una protrazione del contratto di quattro anni visto che la famiglia può contare unicamente sulla rendita di invalidità di importo esiguo di cui è al beneficio il marito.

All' istanza si oppone la locatrice con argomentazioni di cui si dirà, se del caso, in seguito.

- Il contratto di portineria è - notoriamente - un contratto misto che presenta sia elementi del contratto di lavoro sia elementi del contratto di locazione. Per regola generale si applicano ad ogni prestazione le norme del contratto che presenta un aspetto preponderante. Alla disdetta si applicano parimenti le regole del contratto che presenta un aspetto preponderante, ciò che viene determinato comparando l' ammontare del canone rispetto allo stipendio: se il primo è inferiore allo stipendio o se si tratta di un appartamento specificatamente assegnato alla funzione, si applicheranno le norme sul contratto di lavoro (Lachat-Micheli, le droit du bail, p. 41) e il giudice potrà quindi accertare la nullità della disdetta giusta i combinati art. 336c cpv. 1 lett. b) e cpv. 2 CO.

Tuttavia, la competenza per accennare la nullità della disdetta del rapporto d' impiego spetta, nel Cantone Ticino, esclusivamente al Pretore, e non allo scrivente Ufficio il quale è competente unicamente ad annullare le disdette del contratto di locazione per le fattispecie enumerate dall' art. 271 a CO.

- Nell' evenienza concreta, I' aspetto del contratto d' impiego è preponderante sia perché b stipendio è sensibilmente maggiore al canone sia perché, a tenore del contratto, la locazione segue la sorte del contratto d' impiego, ciò che permette di concludere che l' appartamento locato è espressamente riservato al portinaio dello stabile.

Ciò significa che la disdetta potrebbe essere annullata dal Pretore siccome intimata durante l' inabilità lavorativa. La questione sfugge tuttavia alla competenza dello scrivente Ufficio per le motivazione testé dette, essendo pacifico che la fattispecie non rientra nei casi previsti dall' art. 271a CO e non può nemmeno rientrare sotto la clausola generale dell' art. 271 CO.

- Resta ora da esaminare se il contratto di locazione può essere protratto ed eventualmente in che misura. Nel proprio giudizio l' Ufficio deve ponderare i contrapposti interessi delle parti tenendo tra l' altro conto della situazione personale, familiare ed economica delle parti e della situazione del mercato dell' alloggio (art. 272 cpv. 1 lett. c) ed e) CO).

La famiglia C. può contare solo sulla rendita d' invalidità del marito di Fr. 827.-- e sulla prestazione complementare di Fr. 1' 233.--. Non vi è dubbio che la disdetta produce per i conduttori effetti gravosi giustificanti la protrazione, che in un giudizio equitativo può venire concessa per tre anni come prima proroga.