Non appare accettabile un conduttore subentrante se lo stesso intende cambiare la destinazione del bene locato e pagare una pigione inferiore
Nulla impedisce alle parti di concordare altre e diverse condizioni meno restrittive per l'inquilino partente onde presentare un valido subentrate, ritenuto che la norma intende favorire la parte conduttrice.
Risulta contraddittorio e quindi intutelabile l'atteggiamento del locatore che rifiuta l'inquilino subentrante ma offre la locazione di beni alternativi nello stesso stabile.
A fronte della richiesta di subentro, la parte locatrice deve motivare in un congruo termine (10/20 giorni) le ragioni del suo rifiuto.
Seconda Camera civile del Tribunale d'appello in re A. SA / W. del
31 marzo 2004
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1. L'istante A. SA, in qualità di conduttrice, ha stipulato con la G., quale rappresentante fiduciaria della proprietaria W., un contratto di locazione per i locali destinati ad uso commerciale siti al primo piano, interno XX, dello stabile di Via M. a L..
La locazione iniziava il 1° aprile 1999 e poteva essere disdetta, per la prima volta,
il 31 marzo 2000 con un preavviso di sei mesi. La pigione era stabilita in fr. 1'350.--
mensili, aumentata in seguito dal 1° aprile 2001 a
fr. 1'460.--, più fr. 200.-- quale anticipo spese.
2. Con scritto del 19 ottobre 2000, la parte istante ha comunicato alla rappresentante della locatrice di essere obbligata a disdire il contratto per il 31 marzo 2001 ed ha chiesto se la controparte, stante che il termine contrattuale per la disdetta non era stato rispettato, era d'accordo. Quest'ultima non ha accettato la disdetta ed ha ricordato che il prossimo termine utile per la fine del contratto era il 31 marzo 2002.
L'istante ha presentato allora una subentrante nel contratto di locazione che controparte non ha accettato.
3. Da qui la presente procedura nella quale la A. SA, fallito l'esperimento di conciliazione avanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, ha chiesto al Pretore l'accertamento della risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti, la liberazione dai relativi obblighi contrattuali con decorrenza 1° maggio 2001, data alla quale la subentrante sarebbe stata disponibile, nonché lo svincolo in suo favore delle pigioni versate sul conto dell'Ufficio di conciliazione nella misura di fr. 7'735.-- e il versamento della differenza alla convenuta.
Il Pretore, con sentenza 27 marzo 2003, ha integralmente accolto l'istanza.
Le convenute vi si aggravano, in appello, con le richieste di giudizio di cui in ingresso; delle singole argomentazioni delle parti si dirà, per quanto necessario, nel seguito dell'esposizione di diritto.
4. L'art. 264 CO prevede che il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore soltanto se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore e che sia disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni.
4.1 La rappresentante fiduciaria della locatrice ha rifiutato la subentrante propostale
dalla locataria perché "non sono date le condizioni per accettare la proposta
di subentro" (lettera 22 marzo 2001, doc. C nell'inc. UC), condizioni precisate,
in sede di udienza avanti all'Ufficio di conciliazione (cfr. verbale 15 ottobre
2001), nell'indisponibilità a cambiare la destinazione dei locali da commerciali
in abitativi e nell'intenzione della subentrante a voler pagare una pigione inferiore
a quella originaria e, in sede di udienza di discussione in Pretura (cfr. verbale
21 gennaio 2002), nella chiesta riduzione della pigione e nella pretesa di ripristino
dei locali. Queste motivazioni erano senz'altro legittime ed avrebbero permesso
alla locatrice di rifiutare, con diritto, la subentrante proprio perché la stessa
non era disposta a riprendere il contratto alle medesime condizioni. In particolare
proprio per il fatto di non voler pagare la stessa pigione anche a fronte dell'impegno
preso dall'originario conduttore di versare la differenza (DTF 177 II 156)
piuttosto che per il fatto di richiedere il cambiamento di destinazione dei locali
da commerciali ad abitativi poiché ciò non comportava una modifica dello stato dell'appartamento
(Lachat, La restitution anticipée de la chose louée - art. 264 CO in CdB
1998, 138).
Ma la possibilità di utilizzare l'appartamento quale abitazione e la riduzione della pigione originaria sono state concordate, dopo infruttuosi tentativi di locare alle stesse condizioni, con la rappresentante fiduciaria della proprietaria. Ne è la prova la testimonianza F. che riferisce di un accordo con il signor S. della fiduciaria, il quale "stabilì il prezzo in fr. 1'105.--" per "affittarlo come appartamento" e anche la stessa ammissione delle controparti che, nell'appello, evocano proprio gli accordi intervenuti tra le parti per modificare la destinazione dell'ente locato e per ridurre la pigione, così da venire incontro alle difficoltà riscontrate dalla A. SA nel trovare un nuovo inquilino (appello punto 4, pag. 6).
Allora, di fronte ad un tale preciso accordo, sono malvenute le appellanti a ritenere che l'art. 264 CO, proprio per quell'accordo, non sia applicabile deducendone il mancato adempimento della condizione del subentro alle medesime condizioni. Nulla, infatti, impedisce, come è effettivamente avvenuto, di concordare altre e diverse condizioni meno restrittive per l'inquilino partente o di soprassedere all'applicazione rigida della norma di legge per favorire l'inquilino.
Il rifiuto di accettare la subentrante, perché non riprendeva il contratto alle medesime condizioni quando quelle stesse condizioni erano state modificate di comune accordo, appare quindi abusivo e non può essere tutelato.
4.2 Altrettanto abusivo appare il rifiuto a concedere il subentro quando, nella stessa lettera (doc. D inc. UC), in cui si comunica alla possibile subentrante di non poter dar seguito alla sua richiesta, le si offre la disponibilità di locarle altri appartamenti nello stesso stabile (MP 1997, 165), con la conseguenza della liberazione dell'inquilino partente da ogni obbligo, riferito alla locazione, dal momento in cui la subentrante era disposta ad occupare i locali.
4.3 Ma anche un altro motivo conduce a ritenere ingiustificato il rifiuto espresso con lettera del 22 marzo 2001 (doc. D inc. UC) alla subentrante. In quello scritto non vi è motivazione del rifiuto, se non assolutamente generica (Higi, Commentario zurighese, ad art. 264 N. 51) e quella comunicazione appare tardiva - 23 giorni dopo la visita in fiduciaria della subentrate, avvenuta il 27 febbraio (cfr. copia formulario di riservazione) - rispetto al termine ragionevole di risposta di 10/20 giorni, da considerare nei limiti inferiori per i professionisti dell'immobiliare (Lachat, La restitution anticipée de la chose louée - art. 264 CO in CdB 1998, 142).
5. Anche l'argomentazione d'appello riferita all'assenza di una formale disdetta con la conseguenza che il contratto di locazione tra le parti sarebbe da considerarsi vincolante fino alla scadenza del 31 marzo 2002 è improponibile perché è sollevata per la prima volta in appello (art. 321 lett. b CPC), perché è contraddittoria dal momento che se non esiste disdetta nemmeno si può ritenere il contratto scaduto il 31 marzo 2002 e perché incontri e accordi tra le parti attorno al subentro di altro inquilino non permettono, in buona fede, di sostenerla.
6. Con domanda d'appello subordinata, le appellanti chiedono una diversa destinazione degli importi per pigioni depositati all'Ufficio di conciliazione postulando per loro l'attribuzione di fr. 9'990.-- invece dell'importo di fr. 3'885.-- riconosciuto dalla sentenza del Pretore. La domanda è improponibile perché mai formulata avanti al Pretore, dove le appellanti si sono limitate a chiedere la reiezione dell'istanza. Del resto, fallito il tentativo di conciliazione, se le appellanti avessero voluto ottenere qualcosa a loro favore, con riferimento alle pigioni depositate, diversa dalla semplice contestazione della ripartizione offerta dalla controparte avrebbero dovuto presentare una loro specifica istanza in tal senso.