Non è annullabile la disdetta inviata per sanare le carenze di una prima disdetta
Una seconda disdetta inviata per sanare le carenze formali di una prima disdetta non è annullabile se costituisce soltanto una ripetizione formalmente valida della precedente (nulla) e se rinnova semplicemente l’intenzione di disdire il contratto di locazione.
Una disdetta notificata per sanare le supposte carenze di una prima disdetta non produce effetti se la prima disdetta risulta valida, mentre diviene pienamente efficace in caso di nullità della prima disdetta.
Conferma della giurisprudenza che prevede nell’aggiudicazione secondo il doppio turno d’asta la possibilità per l’acquirente di notificare una disdetta per il primo termine utile indipendentemente da un urgente bisogno proprio.
Pretura della Giurisdizione di Lugano Sezione 4 in re I. AG / R. Inc. del 14 gennaio 2005
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1.a) A far tempo dal 15 dicembre 1995 l’I. AG, ora in liquidazione, conduce in locazione il complesso immobiliare D.B. a M., comprendente un albergo, un motel, un ristorante e gli spazi annessi, in virtù di un contratto venuto in essere fra la qui istante a l’allora proprietario dell’immobile H.M.. Il contratto di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 6 mesi per la fine di un anno civile, la prima volta per il 31 dicembre 1999, prevedeva un corrispettivo di fr. 7'000.-- mensili, cui si aggiungeva una partecipazione alla cifra d’affari nella misura in cui questa avesse superato i 2 milioni di franchi annui (doc. 6.1 UC).
1.b) Il 7 aprile 2000, la R. Inc. e la B.G., qui convenute, si sono aggiudicate ai pubblici incanti, con doppio turno d’asta e senza aggravio del contratto di locazione, la proprietà del complesso immobiliare in questione. In particolare la R. Inc. è divenuta proprietaria delle particelle X, X1 e X2 RFD di M., mentre la B.G. è divenuta proprietaria della particella Y RFD di M. (doc. 3, Inc. LA.01.6).
2.a) Con modulo ufficiale 14 settembre 2000 la R. Inc. ha significato alla qui istante la disdetta del contratto con effetto al 29 marzo 2001 per le particelle da lei acquistate. Tale disdetta è stata contestata davanti all’Ufficio di conciliazione che, con decisione 14 dicembre 2000, ha accertato la validità della stessa con effetto a decorrere dal 31 marzo 2001 ed ha quindi concesso una proroga unica e definitiva del contratto sino al 29 settembre 2001. Statuendo sull’istanza della conduttrice, questa Pretura ha dapprima accertato la validità della disdetta, concedendo di poi una protrazione unica e definitiva del contratto sino al 29 marzo 2002. Con sentenza 15 novembre 2001 la Seconda Camera civile del Tribunale d’appello ha respinto l’appello della conduttrice e in parziale accoglimento di quello della R. Inc. ha riformato la sentenza pretorile negando ogni e qualsiasi protrazione del contratto. Con sentenza 10 settembre 2002 il Tribunale federale ha dichiarato la nullità della disdetta del 14 settembre 2000, siccome decisa e comunicata soltanto da uno solo degli aventi diritto, segnatamente dalla R. Inc. e in quanto parziale, poiché relativa unicamente ad una parte dei fondi oggetto del contratto di locazione (Inc. LA.01.6 e doc. 4 UC).
2.b) In data 21 giugno 2002, segnatamente ancora pendente la procedura relativa alla cennata disdetta dinnanzi al Tribunale federale, le aggiudicatarie hanno notificato alla conduttrice, su modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione con effetto a decorrere dal 31 dicembre 2002, riservando espressamente l’esito della predetta vertenza, “la presente non potendo essere intesa quale rinuncia alla disdetta 14 settembre 2000” (doc. A UC).
3. In data 22 luglio 2002, la conduttrice ha istato il competente Ufficio di conciliazione chiedendo in via principale che la disdetta del 21 giugno 2002 venga riconosciuta nulla rispettivamente inefficace e, subordinatamente, che nel caso in cui ne venga attestata la validità, essa abbia effetto unicamente per la scadenza del 29 marzo 2003, e ciò in applicazione dell’art. 266d CO.
La conduttrice motiva la sua istanza adducendo che la predetta disdetta non potrebbe essere considerata valida, poiché dipende da un fatto futuro ed incerto, ovvero la decisione del Tribunale federale. A suo dire, essendo la disdetta un atto formatore, essa dovrebbe essere data senza condizioni, così da essere intesa in maniera chiara da chi la riceve. In via subordinata precisa che la disdetta in questione non può basarsi sulle scadenze previste dal contratto di locazione, ma deve conformarsi a quanto dispone l’art. 266d CO, vale a dire deve essere notificata per la scadenza determinata dall’uso locale che nel Luganese non è il 31 dicembre, bensì il 29 marzo (doc. 8 UC).
Con decisione 25 febbraio 2003 l’Ufficio di conciliazione ha accertato la validità della disdetta notificata dalle locatrici per il 31 dicembre 2002 (doc. A).
4.a) Con istanza 24 marzo 2003 la conduttrice ha postulato che venga dichiarata la nullità della disdetta del 21 giugno 2002. Essa motiva tale richiesta rifacendosi essenzialmente alle tesi giuridiche già esposte nell’istanza presentata all’Ufficio di conciliazione in data 22 luglio 2002. Ribadisce che l’esame dell’atto teso a rescindere il contratto di locazione deve essere fatto rispetto al momento in cui lo stesso è stato ricevuto dalla conduttrice, nel suo tenore di allora. A suo dire pertanto si dovrebbe ritenere che al momento della sua ricezione la disdetta del 21 giugno 2002 fosse sottoposta alla condizione che non valesse quella precedente, e di conseguenza non potrebbe essere considerata valida.
4.b) In sede di discussione l’istante si è riconfermata nella propria istanza chiedendo inoltre che, in virtù dell’art. 65 cpv. 3 CPC, le convenute vengano invitate a presentare una valida procura allo Studio legale, firmata dagli organi competenti delle rispettive società.
Le convenute, dal canto loro, hanno chiesto l’integrale reiezione dell’istanza adducendo essenzialmente che una nuova disdetta data quando una precedente è oggetto di una contestazione di nullità, non sarebbe da intendere quale rescissione sottoposta a condizione. A loro dire, visto che nel caso in esame il Tribunale federale ha dichiarato nulla la prima disdetta, quella del 21 giugno 2002 risulterebbe costituire una nuova richiesta di rescissione. La ripetizione di una disdetta sottoposta a giudizio sarebbe possibile nel caso in cui, come nella specie, la prima venga dichiarata nulla e non produca alcun effetto giuridico.
Per il resto, le convenute hanno rilevato che la scadenza prevista dal contratto sarebbe quella del 31 dicembre, di guisa che la disdetta in esame sarebbe perfettamente valida, e ciò in applicazione dell’art. 266a CO. Con la replica e la duplica le parti si sono riconfermate nelle loro reciproche ed antitetiche allegazioni e domande con argomentazioni che, per quanto qui di rilievo verranno semmai riprese nei considerandi che seguono.
4.c) In sede di dibattimento finale, la parte istante si è riconfermata nelle proprie allegazioni, confermando l’eccezione di carenza di rappresentanza processuale in relazione alla parte R. Inc.
Le convenute, dal canto loro, hanno rilevato in particolare che l’eccezione sollevata dalla conduttrice rappresenterebbe un manifesto abuso di diritto. A suo dire, la documentazione prodotta sarebbe atta a comprovare il mandato conferito dalla R. Inc., di guisa che la predetta eccezione andrebbe respinta.
Per il resto, qualora l’istante intendesse mettere in dubbio la validità dei documenti prodotti, dovrebbe avvalersi dell’eccezione di falso. Nell’ambito del successivo dibattimento finale, la parte istante ha quindi contestato tutti i documenti prodotti relativi alla parte R. Inc. La parte convenuta ha invece ricordato che il Giudice, d’ufficio ed in ogni stadio di causa, è tenuto ad esaminare la legittimazione del rappresentante della parte e ove lo ritenga opportuno a richiedere il rilascio di una nuova procura, per il che tutte le asserzioni della controparte andrebbero reiette.
4.d) Con raccomandata 16 marzo 2004, la R. Inc. ha comunicato a questa Pretura di essere divenuta proprietaria, in data 13 gennaio 2004, della particella Y RFD a M., già di proprietà della B.G..
4.e) In occasione dell’ultimo dibattimento finale del 21 luglio 2004, la parte istante
si è riconfermata nelle proprie allegazioni e domande. Ha ribadito che la giurisprudenza
citata dalle convenute non potrebbe essere applicata nella specie, in quanto la
stessa si riferirebbe solo al caso in cui la seconda disdetta risulta essere una
vera ripetizione della prima, cioè una seconda disdetta proveniente dalla stessa
persona. Nel caso concreto la seconda disdetta non potrebbe, a suo dire, essere
considerata come una vera ripetizione, in quanto la prima rescissione proviene solo
da una locatrice, mentre la seconda da entrambe. Di conseguenza la seconda disdetta
non sarebbe stata notificata per rimediare ad un eventuale errore formale, bensì
unicamente al fine di evitare gli effetti di una pronuncia giudiziaria sfavorevole.
Nella stessa sede la convenuta si è riconfermata nelle proprie allegazioni sulla
scorta di quanto già indicato nei verbali di udienza
27 maggio 2003 e 12 giugno 2003, nonché con riferimento a quanto esposto nelle conclusioni
agli atti, contestando peraltro integralmente le argomentazioni avversarie.
5.a) La procura processuale che legittima un legale a rappresentare una parte in lite dev’essere, inequivocabile, precisa ed attuale, per i vasti poteri che la stessa attribuisce e l’ampia importanza che riveste. Occorre che si tratti di una procura speciale dalla quale emerga, in modo chiaro ed inequivocabile, l’esplicita volontà delle parti di stare in lite nei confronti di una ben determinata controparte per una fattispecie altrettanto chiara. Essa deve, in particolare, essere attuale e cioè di data recente ed idonea a provare l’attualità dell’intenzione delle parti di stare in lite. Se resta il dubbio sul contenuto o l’estensione della procura, spetta al Giudice, anche d’ufficio (art. 97 CPC) esaminare la legittimazione del rappresentante della parte e se necessario, esigere il rilascio di una nuova procura se vi sono indizi tali da poter dubitare della sua conformità (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 65, m. 1). Nel diritto della locazione vige inoltre il principio inquisitorio e quindi il Giudice accerta i fatti d’ufficio e apprezza liberamente le prove presentategli, le parti essendo pertanto tenute a presentare agli atti tutti i documenti per la valutazione del caso (art. 274d cpv. 3 CO).
5.b) Nel caso che ci occupa, deve innanzitutto valere che la procura presentata dalla B.G. risulta essere conforme alle esigenze richieste dall’art. 65 CPC (docc. 4, 5), ciò che del resto nemmeno è stato contestato. Per quanto attiene ai documenti presentati agli atti dalla R. Inc., si deve ritenere che gli stessi adempiono ai presupposti di cui alla predetta norma. Dalla documentazione agli atti infatti risulta inequivocabilmente che la R. Inc. ha conferito procura allo Studio legale di rappresentarla nell’ambito della vertenza che la vede opposta alla qui istante (docc. 2, doc. 7), ciò che peraltro è pure stato successivamente confermato (doc. 6). Per il resto, i documenti agli atti sono stati sottoscritti da persone legittimate (docc. 3, e 8), di guisa che questo Giudice non ha motivo di dubitare della conformità degli stessi. Sulla base di tutta la documentazione prodotta non si può quindi che affermare che la R. Inc. ha validamente conferito il mandato di rappresentarla al predetto Studio legale, per il che l’eccezione sollevata dall’istante si appalesa infondata.
A titolo abbondanziale rilevasi che la parte istante ha espressamente indicato nel proprio allegato di istanza la R. Inc. siccome rappresentata dallo Studio legale, di guisa che è malvenuta in questa sede a sollevare tale eccezione.
6.a) La disdetta è annullabile se è data durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l’abbia intrapreso in maniera abusiva (art. 271a cpv. 1 lett. d CO). Si è in presenza qui di una forma particolare di disdetta chiamata di “rappresaglia” ed inviata durante il corso di una procedura giudiziaria. Il legislatore ha voluto garantire al conduttore la possibilità di rivolgersi liberamente alle giurisdizioni incaricate di risolvere dei litigi di locazione. La protezione è limitata nel tempo, cioè durante tutto il periodo della procedura ed il conduttore è protetto dalle disdette inviate durante le procedure di conciliazione e le ulteriori procedure giudiziarie. Poco importa che il conduttore sia l’istante o il convenuto. Non rileva nemmeno quale sia l’oggetto della procedura, bastando all’uopo che questo sia in relazione con la locazione. La protezione inizia con l’istanza all’Ufficio di conciliazione e termina quando si ha una sentenza cresciuta in giudicato oppure quando interviene una transazione giudiziaria. Il conduttore non è tenuto a dimostrare il legame di causalità fra la procedura e la disdetta. La disdetta risulta essere sempre abusiva fintanto che dura il processo, anche se il locatore ha inviato la disdetta in buona fede. Il legislatore ha tuttavia permesso al locatore di rovesciare questa presunzione nei sei casi menzionati all’art. 271a cpv. 3 CO. La lista delle eccezioni menzionata in quest’articolo è di principio esaustiva. Tuttavia dottrina e giurisprudenza sono unanimi nel considerare ammissibile una disdetta che è la ripetizione di quella nulla nei confronti della quale è stata avviata una procedura di contestazione. In questo caso la disdetta ripetuta non sottostà alle regole del suddetto articolo e deve pertanto essere considerata valida (Lachat, Le bail à loyer, pag. 479 segg.; Higi, Zürcher Kommentar, N. 232 segg. ad art. 271a CO; Zihlmann, BK, pag. 1431 N. 21; Corboz, Les congés affectés d’un vice, 9 Seminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, pag. 22; DTF 119 II 147).
6.b) Nel caso di specie risulta evidente che la disdetta in esame è stata notificata in corso di procedura, segnatamente quando il procedimento era ancora pendente dinanzi al Tribunale federale. Non è tuttavia applicabile la norma di cui all'art. 271a cpv. 1 lett. d CO, poiché tale disdetta, a non averne dubbio, è stata inviata al fine di correggere quella precedente. Rispetto alla prima disdetta infatti, la seconda è stata notificata da entrambe le proprietarie e per l'intero ente locato. Nulla è invece stato modificato per quanto riguarda il merito della domanda, ovvero la disdetta ai sensi dell'art. 266a CO. In concreto quindi la seconda disdetta è stata spedita allo scopo di sanare le carenze della prima, ovvero la possibilità che tale disdetta non venisse considerata valida, in quanto da un lato parziale e dall'altro poiché inviata solo da una delle colocatrici. Essa non risulta quindi essere una nuova disdetta, ma una ripetizione di quella nulla. Concretamente è stata semplicemente rinnovata l'intenzione di disdire il contratto di locazione. Non rileva infatti nella specie la tesi dell'istante secondo cui la disdetta in questione sarebbe da considerare come una nuova disdetta totalmente indipendente dalla prima. Dagli atti risulta infatti inequivocabilmente che si ha a che fare con una disdetta indissociabilmente legata a quella precedente.
7.a) La disdetta del contratto di locazione rappresenta la comunicazione scritta tramite la quale o il locatore o il conduttore comunicano alla controparte di voler interrompere il rapporto di locazione. Vista l'importanza dello stesso contratto di locazione, le disposizioni legali hanno imposto alla disdetta precisi periodi di preavviso, precise scadenze o termini, determinate procedure e requisiti di forma che devono essere rispettati soprattutto dalla parte locatrice (Mosca, Il nuovo diritto di locazione, pag. 129 segg.). In particolare la disdetta deve essere chiara e deve prendere in considerazione la volontà delle parti. In quanto atto formatore, non può di principio essere legata a nessuna condizione e deve essere scritta senza riserve (Lachat, op. cit., pag. 416; Corboz, op. cit., pag. 18). Il vizio che si presenta quando una condizione è posta nella disdetta non è riparabile, tuttavia il locatore può spedire una nuova disdetta senza condizioni né riserve (Corboz, op. cit., pag. 19).
7.b) La condizione è un avvenimento futuro ed incerto, dal quale le parti fanno dipendere un effetto giuridico. Essa può essere prevista in ogni tipo di contratto, alla sua nascita, alla sua modifica e alla sua disdetta. La condizione può avere ogni tipo d'oggetto, essa può essere puramente causale e dipendere unicamente dal fato, potestativa e quindi dipendere dalla controparte, oppure mista e quindi dipendere sia dal fato sia dalla controparte. La conseguenza interviene in ogni caso solamente quando la condizione si è realizzata. Esistono due tipi di condizioni: quelle sospensive, per le quali la nascita di un effetto giuridico è subordinata alla realizzazione della condizione, e quelle risolutive, per le quali la cessazione di un effetto giuridico è subordinata alla realizzazione della condizione (Tercier, Le droit des obligations, pag. 84 segg.).
7.c) La dottrina considera, tuttavia, che nel caso particolare in cui una seconda disdetta è stata inviata mentre una prima era ancora oggetto di un litigio, questa seconda disdetta non è da considerare siccome sottoposta a condizione (Higi, op. cit., N. 10 ad art. 266-266o CO; Lachat, op. cit., pag. 417). Secondo Higi, infatti, ci si trova spesso confrontati con situazioni in cui la validità di una disdetta è contestata di modo che la parte che vuole a tutti i costi disdire il contratto può ripetere la disdetta, ad esempio in maniera preventiva durante un processo pendente. Questa nuova disdetta risulta essere un'inefficace ripetizione, nel caso in cui la prima disdetta venga in seguito considerata valida. Per contro, nel caso in cui quest'ultima sia considerata come non valida, la ripetizione della disdetta è considerata come una nuova disdetta e riprende così tutta la sua forza (Higi, op. cit., N. 10 e 36 ad artt. 266-266o CO). La stessa opinione di Higi è espressa da Lachat che afferma che certi locatori notificano una seconda disdetta mentre una prima è ancora oggetto di una richiesta di accertamento della sua nullità o di annullamento. Questa nuova disdetta non risulta essere condizionale. Se la prima disdetta risulta essere valida, allora la seconda non produce effetto alcuno. Di contro, se la prima disdetta risulta essere nulla o è annullata, la seconda disdetta rappresenta, di fatto, una nuova rescissione contrattuale (Lachat, op. cit., pag. 417).
8.a) Nel caso di specie, le locatrici in data 21 giugno 2002 hanno notificato, su modulo ufficiale, una seconda disdetta del contratto di locazione riservando espressamente l'esito della procedura a quell'epoca ancora pendente davanti al Tribunale federale (doc. A UC). Esse hanno pertanto rilevato che tale disdetta avrebbe esplicato i suoi effetti giuridici, solo ed unicamente nel caso in cui l'Alta Corte avesse dichiarato la nullità della prima. Si deve quindi ritenere che con l'invio di questa seconda disdetta, le proprietarie hanno inteso rinnovare un'intenzione, quella di disdire il contratto, che peraltro esisteva già precedentemente. Questa disdetta infatti non è che l'espressione della chiara volontà delle locatrici di voler a tutti i costi porre fine alla relazione contrattuale in essere fra le parti. Avuto riguardo ai principi suesposti, tale riserva non può pertanto essere considerata quale condizione atta ad inficiare la validità della disdetta stessa. Ritenuto infatti che con sentenza 10 settembre 2002 il Tribunale federale ha dichiarato la nullità della prima disdetta, quella del 21 giugno 2002 esplica tutti i suoi effetti. Ne discende pertanto la validità della disdetta 21 giugno 2002.
8.b) Circa l'eccezione sollevata dalla conduttrice secondo cui la disdetta avrebbe dovuto essere notificata per la scadenza del 29 marzo, deve valere che nella DTF 128 III 82 il Tribunale federale ha avuto modo di confermare la giurisprudenza inaugurata nella DTF 125 III 123, giusta la quale con il doppio turno d'asta i contratti di locazione esistenti non vengono sciolti, bensì automaticamente trasferiti all'acquirente, il quale può disdirli per la successiva scadenza legale, a prescindere dall'urgente bisogno personale. Ciò stante si deve ritenere che le locatrici erano senz'altro legittimate a disdire il contratto con il preavviso di sei mesi per la scadenza prevista nel contratto di locazione stesso (art. 266a CO).
9.a) Giusta i combinati disposti degli artt. 274e cpv. 3 e 274f CO, il Giudice esamina d'ufficio se la locazione può essere protratta. Innanzitutto occorre rilevare che la conduttrice non ha formulato alcuna domanda di protrazione, nemmeno in via subordinata. Per il resto non occorre disquisire a lungo e nemmeno è necessario approfondire la questione esaminando gli eventuali contrapposti interessi delle parti in causa, per concludere che concretamente non si giustifica in alcun modo di concedere alla conduttrice una benché minima protrazione della locazione. La conduttrice, infatti, nelle more della presente procedura ha di fatto già beneficiato di una proroga di due anni, per il che deve essere negata una qualsiasi protrazione del contratto.
9.b) Da ultimo, nulla muta riguardo alla presente procedura il fatto che la R. Inc. abbia nel frattempo, e meglio prima dell'ultimo dibattimento finale, acquistato anche la particella già di proprietà della B.G., il processo continuando comunque fra le originarie parti in causa (art. 110 CPC).
10. Alla luce di quanto sopra, l'istanza 24 marzo 2003 deve essere respinta e, di conseguenza, è accertata la validità della disdetta del contratto di locazione con effetto a decorrere dal 31 dicembre 2002.
La tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza. Trattandosi di disdetta contestata, il valore di causa è pari alla sommatoria delle pigioni relative ad un anno di locazione (art. 414 CPC). Nel caso di specie si giustifica di fissare la tassa di giustizia in fr. 1'000.-- e le spese in fr. 200.--. Le stesse, già anticipate dalla parte istante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere alla controparte complessivi fr. 2'200.-- a titolo di ripetibili.