La prolungata inerzia per oltre tre anni dei conduttori a seguito di asseriti difetti del bene locato equivale ad un'accettazione della situazione del bene locato
Gli inquilini che omettono di indicare alla parte locatrice alla consegna del bene locato i difetti accertati e che per oltre tre anni evitano di chiederne la riparazione, decadono dal diritto di chiedere una riduzione di pigione per tali difetti.
Tale decadenza si riferisce tuttavia ai difetti noti o conoscibili dai conduttori alla consegna del bene locato, ritenuto che per i susseguenti difetti valgono le norme del Codice delle obbligazioni purché i conduttori si attivino tempestivamente.
Difetti del bene locato, soprattutto se a destinazione commerciale, possono poi essere rimproverati alla parte locatrice a condizione che i conduttori ne abbiano preventivamente denunciato l'esistenza nell'ambito dei contratti di manutenzione posti a loro carico.
Ufficio di conciliazione di Minusio in re T. / B. del 10 febbraio 2005
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
- Che tra la signora B., in qualità di proprietaria e i signori T., quali conduttori è stato sottoscritto in data 28 dicembre 2000 un contratto di locazione avente per oggetto l'esercizio pubblico denominato Ristorante del P. a M..
La locazione ha avuto inizio il 1° febbraio 2001 con durata determinata scadendo inderogabilmente il 31 gennaio 2008.
- Che con scritto raccomandato del 5 giugno 2003, i conduttori notificavano alla proprietaria l'esistenza di diversi difetti all'ente locato. In particolare si trattava di infiltrazioni d'acqua dalla tettoia della terrazza, cattivo funzionamento della ventilazione in cucina, cattiva isolazione dei serramenti dello stabile, scale al PT e al piano interrato eccessivamente consumate, infissi in legno da tinteggiare.
Non essendo intervenuto alcun accordo in data 4 maggio 2004, gli inquilini allestivano all'indirizzo della proprietaria un ulteriore e più dettagliato elenco dei difetti presenti nello stabile locato.
In assenza degli interventi richiesti, il 28 maggio successivo, il rappresentante dei signori T., fissava ai proprietari un termine ultimo al 25 giugno 2004 per procedere all'eliminazione dei difetti pena il deposito delle pigioni presso l'Ufficio di conciliazione in caso di mancato ossequio del termine in conformità all'art. 259g CO.
Non avendo la diffida sortito effetto alcuno, in data
30 giugno 2004 i signori T. depositavano presso l'Ufficio di conciliazione l'importo
di fr. 19'730.-- relativo alle pigioni da luglio a settembre 2004 mentre il 1° ottobre
essi versavano ulteriori fr. 19'730.-- per le pigioni da ottobre a dicembre 2004.
Nel frattempo e meglio il 28 luglio 2004 i signori T. inoltravano un'istanza all'Ufficio
di conciliazione chiedendo l'eliminazione dei difetti nonché una riduzione del corrispettivo
in ragione del 50 % a far tempo dal
1° luglio 2004 sino alla totale eliminazione dei difetti.
- Che convocate le parti alle sedute del 7 settembre 2004 rispettivamente 18 gennaio 2005 le stesse non sono giunte ad un'intesa rendendo di conseguenza necessaria l'emanazione di una formale decisione da parte di questo Ufficio la cui competenza discende dall'art. 6 lett. d della Legge cantonale in materia di locazione e affitti.
- Che giusta l'art. 259a CO se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili, né sono a suo carico oppure se è turbato nell'uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore, tra l'altro l'eliminazione del difetto, una riduzione proporzionale del corrispettivo ed il risarcimento dei danni.
L'art. 259d CO precisa che il diritto alla riduzione proporzionale della pigione da parte del conduttore nasce dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo.
Per l'art. 259g CO, il conduttore di un immobile se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che scaduto infruttuosamente questo termine depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza.
- Che nell'evenienza concreta, con lettera 5 giugno 2003 rispettivamente 4 maggio 2004 i conduttori hanno richiesto l'intervento della proprietaria per l'eliminazione di tutta una serie di difetti che a loro dire pregiudicano in modo sostanziale l'uso della cosa locata. Difetti contestati dalla proprietaria, la quale richiama al proposito il contratto di locazione a suo tempo sottoscritto nonché i numerosi interventi di sostituzione e riparazione da lei già effettuati negli ultimi anni nell'ente locato. A modo di vedere di quest'ultima i difetti denunciati sarebbero attribuibili unicamente all'incuria ed alla mancanza di manutenzione da parte degli inquilini.
- Che il contratto di locazione a suo tempo sottoscritto dagli inquilini, prevedeva tra l'altro anche la clausola secondo la quale l'inquilino si impegnava a verificare tutte le attrezzature ed infrastrutture dell'ente locato nel termine di 10 giorni dall'immissione in possesso e a darne tempestiva comunicazione al locatore ed al precedente affittuario, con l'obbligo a quest'ultimo di effettuare a sue spese eventuali riparazioni.
Malgrado il preciso termine fissato agli atti non risulta alcun documento attestante richieste degli istanti tese ad ottenere interventi di sistemazione o riparazione. Al contrario in data 5 febbraio 2001 la proprietaria sottoponeva al precedente locatore una lista dei danni e degli interventi necessari riscontrati all'ente locato. Non risulta che a tale scritto sia stato dato seguito da parte del precedente inquilino né tantomeno che i qui istanti abbiano mai preso posizione al proposito.
Agli atti risultano per contro diverse fatture che attestano interventi di manutenzione già assunti dalla proprietaria, in particolare per quanto attiene la posa di una nuova cappa aspirante in cucina, posa di nuove tende da sole, interventi di ritinteggiatura ai piani superiori, sostituzione di vetri, istallazione lavamani presso forno pizzeria, sostituzione valvola per miscela, sistemazione scale ecc.
- Che per quanto concerne più da vicino le richieste di intervento postulate dagli istanti esse possono essere riassunte come segue: ritinteggio dei locali e dei serramenti, riparazione degli infissi e della tettoia esterna, la sostituzione della ventilazione della cucina. Da notare che il ritinteggio dei locali e dei serramenti era uno dei punti già indicati nello scritto del 5 febbraio 2001 all'indirizzo dell'inquilino al quale il signor T. è di seguito subentrato, scritto da quest'ultimo ricevuto in copia. In tale scritto si indicava espressamente la responsabilità del conduttore precedente e l'invito a quest'ultimo di voler regolamentare direttamente con i signori T. la problematica versando loro un'equa indennità onde permetter loro e si cita di "comodamente ed in tempo debito sistemare quanto sopra descritto". A margine di tale scritto nessuno ha mai preso posizione; tantomeno i qui istanti.
Ne discende che, quand'anche comprensibile nel merito, la denuncia effettuata dagli inquilini oltre tre anni dopo l'inizio della locazione appare manifestamente tardiva e non può essere accolta. Nondimeno, giova comunque rilevarlo, la proprietaria si è già dichiarata disposta ad intervenire laddove un intervento urgente si rivelasse necessario. Anche per quanto concerne la richiesta di eliminazione del difetto alla ventilazione della cucina, interamente rivista e sostituita dalla proprietaria nel 2001, questa non può essere accolta. Sino al giugno 2003, non risulta che gli inquilini abbiano denunciato il mal funzionamento della stessa, dando così modo alla proprietaria di rivalersi sulla garanzia fornita dagli artigiani e fornitori. Dalla documentazione non risulta peraltro che l'inquilino abbia mai provveduto alla regolare e corretta manutenzione e pulizia dell'impianto, onde poter con ciò escludere una qualsivoglia sua responsabilità. Ciò vale a maggior ragione se considerato che gli abbonamenti di revisione per macchinari ed attrezzature, ivi compresa la ventilazione, sono a carico dell'inquilino in conformità al punto 8 del contratto. Da ultimo e per quanto attiene la riparazione della copertura della tettoia lato terrazza, dalla documentazione agli atti si evince chiaramente come gli artigiani siano già intervenuti sul posto ed abbiano allestito le loro offerte. L'esecuzione come tale non ha comunque mai potuto avere luogo a causa di incomprensioni con i conduttori i quali avrebbero omesso di eseguire i lavori di loro competenza onde permettere il successivo intervento di riparazione.
- Che sulla scorta di quanto precede emerge in modo chiaro che i difetti denunciati dagli inquilini risalgono in buona parte a prima dell'inizio della locazione - il che esclude di per sé l'applicabilità degli art. 259 e segg. CO - mentre se sorti dopo, non v'è la prova che gli stessi non siano da attribuire alla cattiva manutenzione o gestione dell'ente locato da parte degli stessi conduttori. Alla proprietaria va per contro reso merito di essere più volte intervenuta con lavori di sistemazione e riparazione. Il tutto senza dimenticare che anche di recente diversi tentativi della proprietaria di procedere ad alcune riparazioni non hanno avuto seguito a causa dell'intransigenza e poca disponibilità dimostrata dai conduttori.
- Che stando così le cose, le pretese degli inquilini per quanto concerne l'eliminazione dei difetti rispettivamente la richiesta di riduzione della pigione non possono essere accolte, di conseguenza l'importo versato a questo Ufficio, corrispondente alle pigioni da giugno a dicembre 2004 dev'essere interamente liberato a favore della proprietaria.