L'utilizzo nell'appartamento attiguo di un martello pneumatico e di una smerigliatrice particolarmente rumorosi costituisce un grave difetto del bene locato
L'esecuzione di lavori di ristrutturazione con attrezzature particolarmente rumorose consente all'inquilino dell'appartamento attiguo di chiedere una riduzione di pigione senza eccessivi formalismi, ritenuto che il pregiudizio è immediato e conoscibile da parte del locatore.
Se il conduttore agisce tempestivamente, la riduzione può avere effetto anche retroattivo, ossia può essere accordata malgrado che l'impiego delle attrezzature particolarmente rumorose sia ormai cessato.
In considerazione delle circostanze, si giustifica una riduzione di pigione del 35 % per il periodo in cui sono state impiegate le attrezzature particolarmente rumorose.
Ufficio di conciliazione di Minusio in re A. / M. del 10 febbraio 2005
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
- Che tra i signori M., B.M., in qualità di proprietari e la signora A., quale conduttrice è stato sottoscritto nell'ottobre 2003 un contratto di locazione avente per oggetto l'appartamento di 2 locali al primo piano dello stabile denominato Casa F. in C.M. ad A.. La locazione ha avuto inizio il 1° novembre 1993 con durata indeterminata potendo il contratto essere disdetto con preavviso di 3 mesi alle scadenze 31 ottobre e 31 marzo, la prima volta per il 31 ottobre 1998.
- Che nel periodo tra gennaio e febbraio 2004, i proprietari hanno effettuato alcuni lavori di riattazione all'immobile, lavori che hanno richiesto anche l'impiego di un martello pneumatico e di una smerigliatrice.
- Che con scritto del 1° febbraio 2004 l'inquilina denunciava ai proprietari l'esistenza di notevoli disagi ed in particolare di immissioni moleste dovute ai lavori in corso. Successivamente e meglio il 15 febbraio essa informava il proprietario di alcuni difetti sorti nell'ente locato a causa dei lavori messi in atto. Disagi ulteriormente ribaditi con scritti del 19 febbraio e 3 marzo 2004.
- Che l'11 marzo 2004, la signora A. diffidava i proprietari a voler provvedere alla sistemazione dei difetti segnalati entro e non oltre il 16 aprile 2004, informando nel contempo che allo scadere infruttuoso di tale termine, essa avrebbe provveduto a depositare la pigione presso l'Ufficio di conciliazione competente.
- Che in data 30 aprile 2004 la signora A. depositava la pigione del mese di maggio all'Ufficio di conciliazione. In data 18 maggio 2004 essa inoltrava un'istanza allo stesso Ufficio con la quale postulava una riduzione del 35 % della pigione o del canone di locazione per tutta la durata dei lavori rispettivamente una riduzione del 20 % dalla messa in mora sino alla totale eliminazione dei difetti denunciati. Domanda alla quale si oppongono i proprietari. A loro dire, il deposito di pigione sarebbe tardivo essendo il disagio denunciato dalla conduttrice a causa dei lavori di ristrutturazione da tempo terminato senza che l'inquilina, avesse mai proceduto ad una regolare messa in mora dei proprietari allo scopo. Per quanto attiene invece ai difetti denunciati si tratta di piccole riparazioni che in ogni caso non pregiudicherebbero l'uso della cosa.
- Che convocate le parti alle sedute del 28 settembre 2004 rispettivamente 21 dicembre 2004 le stesse non sono giunte ad un'intesa rendendo di conseguenza necessaria l'emanazione di una formale decisione da parte di questo Ufficio la cui competenza discende dall'art. 16 lett. d della Legge cantonale in materia di locazione e affitti.
- Che giusta l'art. 259a CO se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili, né sono a suo carico oppure se è turbato nell'uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore, tra l'altro, una riduzione proporzionale del corrispettivo e il risarcimento dei danni.
L'art. 259d precisa che il diritto alla riduzione proporzionale della pigione da parte del conduttore nasce dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo.
Secondo la dottrina dominante il diritto alla riduzione è un cosiddetto diritto costitutivo, che consente a chi lo esercita di modificare, a determinate condizioni mediante una dichiarazione di volontà unilaterale un rapporto giuridico con un terzo senza il concorso di quest'ultimo (Gauch/Schleup, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeinerteil, vol. 1, 6 ed N. 65; Higi, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht Die Miete, ad art. 259d, N. 6).
La legge è tuttavia silente per quanto attiene alle modalità di attuazione del diritto alla riduzione. L'avvio di una procedura mediante deposito della pigione non è che una delle possibili soluzioni. Al conduttore è riservato il diritto di far valere il diritto alla riduzione del corrispettivo anche senza previo deposito della pigione (Zihlmann, Basler Kommentar, OR I, ad art. 259a, N. 12).
Il diritto alla riduzione presuppone innanzitutto l'esistenza di un difetto, sopraggiunto dopo la consegna dell'ente locato. Dal profilo dogmatico va considerato difetto anche il turbamento nell'uso pattuito della cosa (Higi, Zürcher Kommentar ad art. 259a N. 7).
Il diritto alla riduzione della pigione presuppone inoltre che il locatore abbia avuto conoscenza del difetto.
- Che nell'evenienza concreta, l'immissione fonica provocata dai lavori di trasformazione ai locali al piano terreno dello stabile in cui si trova l'ente locato, resa oltremodo verosimile dalla documentazione agli atti, costituisce un difetto non imputabile all'inquilina e la cui riparazione non è posta a suo carico. D'altra parte è altresì vero che i proprietari, rispettivamente l'agenzia che li rappresenta, ben potevano rendersi conto che avrebbero potuto esserci degli inconvenienti già sapendo di che tipo di intervento si trattava, avendo essi appaltato i lavori alle ditte committenti.
L'inquilina si è d'altra parte immediatamente attivata denunciando al rappresentante dei proprietari i disagi patiti a causa dei lavori.
- Che stando così le cose è evidente che il diritto alla riduzione in concreto sussiste malgrado l'inquilino abbia omesso di depositare la pigione per questo periodo. Resta ora da determinare sia l'entità della riduzione sia la durata della stessa. Dalla documentazione versata all'incarto, ed in particolare dalla distinta di cantiere dell'impresa incaricata, risulta che i lavori iniziati il 7 gennaio 2004 sono terminati a fine febbraio 2004. In data 5 marzo 2004 una ditta di pulizie è quindi intervenuta per pulire l'appartamento della signora A. Dopo tale data il disturbo è stato di minore entità e comunque molto limitato nel tempo. Per questo motivo, tenuto conto dell'età dell'inquilina nonché delle conseguenze patite anche a livello della sua salute, ben si giustifica accogliere la richiesta di riduzione della pigione nella misura del 35 % per un periodo di due mesi, pari dunque a fr. 665.-- (fr. 950.-- x 35 % x 2 mesi).
- Che la conduttrice postula inoltre una riduzione della pigione nell'ordine del 20 % a far tempo dall'11 marzo 2004 per la mancata riparazione dei difetti denunciati e meglio crepe alle pareti ed al pavimento come pure attorno ai telai delle finestre formatesi a seguito dei lavori, lavanderia non agibile a causa della polvere, materiali depositati nei vani comuni, scarico dell'acqua non funzionante.
Per quanto attiene ai disagi alla lavanderia ed ai vani comuni registrati in concomitanza con l'esecuzione dei lavori v'è da ammettere che gli stessi sono già stati compensati con l'accoglimento della richiesta di riduzione di cui s'è precedentemente detto, mentre che per l'otturazione dello scarico non essendo possibile escludere a priori che ciò sia dovuto ad una cattiva manutenzione da parte dell'inquilina, i lavori di riparazione devono da lei essere assunti ritenuto oltretutto che tali riparazioni rientrano nel concetto di lavori di modesta entità, per contratto posti a carico dell'inquilino.
Per quel che ne è invece delle riparazioni delle crepe verificatesi ai muri ed al
pavimento, la cui esistenza è segnalata anche nel rapporto del perito comunale,
va subito detto che le stesse non impediscono l'uso per il quale la cosa è destinata
anche se inevitabilmente la rendono meno attrattiva. Il proprietario da parte sua
si è peraltro già dichiarato disposto a procedere all'eliminazione non trovando
tuttavia l'accordo dell'inquilina per quanto concerne gli interventi e la tempistica.
Ora, l'inquilina che chiede la riparazione deve comunque sopportare i disagi legati
a questo tipo di intervento e permettere altresì la concertazione tra i singoli
artigiani chiamati ad intervenire. Tenuto conto della disponibilità già dichiarata
dai proprietari ad intervenire sin dal 15 gennaio 2005, considerato che gli interventi
previsti non hanno potuto essere posti in atto a causa del comportamento e delle
richieste dell'inquilina, si giustifica accogliere la richiesta di riduzione della
pigione nella misura del 5 % a far tempo dall'11 marzo 2004 sino al
15 gennaio 2005 pari ad un importo di fr. 475.-- (fr. 950.-- x 5 % x 10 mesi). Qualsiasi
ulteriore richiesta viene invece respinta.